Kupujący mieszkania będą lepiej zabezpieczeni przed konsekwencjami ujawniających się wad w nabywanych lokalach. Deweloperzy będą zobowiązani do ich usunięcia w ramach rękojmi, niezależnie od typu zawartej umowy. Obecnie około 80% zawieranych umów ma słabszą ochronę, a w orzecznictwie sądów występują niejednoznaczności. Rękojmia w odniesieniu do większości umów została ograniczona ustawą z 2021 roku.
/123RF/PICSEL
Po uchwaleniu ustawy o jawności cen przywrócona zostanie również ochrona przed skutkami wad związanych z umowami deweloperskimi. W Sejmie rozpoczęto prace nad nowym projektem Polski 2050, który wzmacnia pozycję nabywców mieszkań od deweloperów. Projekt eliminuje istniejącą obecnie lukę, która powstała po zmianach przepisów w 2021 roku, przez co najczęściej zawierane umowy deweloperskie były gorzej chronione niż umowy sprzedaży, których jest znacznie mniej.
Reklama
Obecnie odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy zależy od typu umowy, którą podpisali – sprzedaży lub deweloperskiej. W pierwszym przypadku deweloper odpowiada wobec nabywcy w ramach rękojmi za wady lokalu. W drugim, częściej stosowanym – już nie.
Rękojmia obejmie umowy deweloperskie
– Aktualnie odpowiedzialność dewelopera za wady względem nabywcy zależy od tego, jaka umowa została zawarta. Tylko umowy sprzedaży korzystają z absolutnej rękojmi, co oznacza, że sprzedawca odpowiada bez konieczności wykazywania winy dewelopera przez nabywcę. W przypadku innych umów sytuacja jest odmienna. Gdy nabycie miało miejsce w wyniku wcześniej zawartej umowy deweloperskiej, rękojmia za wady nieruchomości nie ma zastosowania. Wówczas obowiązują ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej, co wiąże się z koniecznością wykazania winy oraz istnienia związku przyczynowego między szkodą a działaniami dewelopera. To bardziej skomplikowany proces dochodzenia swoich praw niż w przypadku rękojmi i ma ograniczony zakres – wyjaśnił poseł Kamil Wnuk, sprawozdawca projektu.
W środę, projekt po pierwszym czytaniu w Sejmie został przekazany do Komisji Infrastruktury.
Interesujące jest jego uzasadnienie, które tłumaczy, jak to się stało, że w przypadku dominujących umów klienci są gorzej chronieni.
„W obecnym stanie prawnym nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego własność jest przenoszona na skutek wcześniej zawartej umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawartej z deweloperem, znajduje się w gorszej sytuacji w zakresie odpowiedzialności dewelopera niż nabywca lokalu lub domu nabytego w wyniku umowy sprzedaży, która bezpośrednio przenosi własność lokalu lub domu. Poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, uchylona z dniem 1 lipca 2022 r., zawierała artykuł 27 ust. 6, który stanowił, że w zakresie nieuregulowanym w przepisach dotyczących odbioru gotowego lokalu lub domu, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosowane były przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. W nowych przepisach ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym brakuje stosownego odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi” – czytamy.
Według autorów projektu, należy zatem stwierdzić, że nie przewidziano wówczas wyraźnie odpowiedzialności dewelopera za wady w tym reżimie w przypadku umów, które nie są umowami sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera za ujawnione wady
