Miały być zyski, a są problemy z odzyskaniem pieniędzy pożyczonych na budowę luksusowego wieżowca Mennica Legacy Tower w centrum Warszawy. Obligatariusze odcinają się od wewnętrznego sporu inwestorów instytucjonalnych i proszą państwo o pomoc.
Protest obligatariuszy inwestycji w wieżowiec MLT (Stowarzyszenie Pokrzywdzonych Obligatariuszy, Materiały prasowe)
Na warszawskiej Woli w centrum biznesowym stolicy, na rogu ulic Prostej i Żelaznej, wybudowano wieżowiec Mennica Legacy Tower (MLT) o szacowanej wartości ok. 1,5 mld zł. Kompleks składa się z dwóch budynków: 140-metrowej wieży mBank i 40-metrowego budynku zachodniego. W grudniu 2020 roku do biurowca wprowadzili się najemcy.
Budynek w połowie należy do notowanej na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych spółki Mennica Polska, która udostępniła działkę pod budowę wieżowca. Z kolei druga połowa budynku należy do amerykańsko-cypryjsko-polskiej grupy Golub Gethouse, w której skład wchodzi wiele spółek zależnych i wielu inwestorów.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Zobacz także: Polak "odkrył" ogromne złoża metali szlachetnych – Paweł Jarski – Elemental Holding w Biznes Klasie
Golub Gethouse to firma deweloperska założona przez Cezarego Jarząbka, działająca pod egidą amerykańskiej rodziny Golub, chicagowskich potentatów rynku nieruchomościowego, których wspólnikami została rodzina Radziwiłłów poprzez swoją spółkę Loxeco.
Oprócz wyżej wymienionych inwestorów kluczowych oraz kredytu z mBanku, budowę wieżowca finansowały również osoby prywatne. Precyzyjniej – kilkuset obligatariuszy detalicznych, drobnych inwestorów, którzy w latach 2018-20 na zakup obligacji korporacyjnych łącznie wydali około 100 mln zł swoich oszczędności. Według szacunków kwota ta odpowiada 30 proc. całkowitej wartości inwestycji na etapie jej budowy.
Zobacz także:
"Największa emisja na rynku dolara". Rekordowa transakcja Ministerstwa Finansów
Kowalscy zainwestowali w wieżowiec
Dwuletnie papiery dłużne ze stopą zwrotu na poziomie siedem i osiem procent w skali roku obligatariusze nabyli poprzez pośredników od spółek należących do grupy Golub Gethouse: Golub Gethouse MLT sp. z o.o., MLT GGH sp. z o.o. oraz GGH MLT sp. z o.o.
Te trzy spółki również są współwłaścicielami biurowca Mennica Legacy Tower. Wspólnie posiadają 23,4 proc. udziałów w połowie budynku (obligacje są zabezpieczone na tych akcjach), bo druga połowa, jak już wspomnieliśmy wcześniej, jest własnością Mennicy Polskiej.
Choć terminy wykupu obligacji już dawno zapadły, obligatariusze wciąż nie odzyskali pieniędzy wraz z należnymi im odsetkami. Kilkoro z nich w marcu tego roku zarejestrowało Stowarzyszenie Pokrzywdzonych Obligatariuszy. Z tygodnia na tydzień dołączają kolejni członkowie. Teraz jest ich już ponad 100.
Naszym głównym celem jest odzyskanie pieniędzy ulokowanych przez naszych członków w projekty nieruchomościowe Golub Gethouse, w tym przede wszystkim budowę biurowca Mennica Legacy Tower. Od ponad trzech lat walczymy o to, a w formie stowarzyszenia od 25 marca 2024 r. – mówi money.pl Hubert Jądrzyk, prezes Stowarzyszenia Pokrzywdzonych Obligatariuszy.
Warszawski biurowiec to tylko jedna z trzech inwestycji Golub Gethouse, lecz kluczowa w opisywanej sprawie. Deweloper poprzez spółki celowe równolegle prowadził dwa inne projekty: Rental Apartments i Student Housing. Pieniądze na realizację tych projektów firma pozyskiwała również z emisji obligacji.
Stowarzyszenie szacuje, że wszystkich obligatariuszy może być nawet 900, a kwota ulokowana przez nich w papierach dłużnych może wynosić 200 mln zł. Nie mają jednak 100-procentowej pewności, ponieważ spółki z grupy Golub Gethouse nie publikują sprawozdań.
– Najprawdopodobniej z ogólnej kwoty ok. 100 mln zł pozyskanych poprzez emisję obligacji, na realizację projektu Mennica Legacy Tower przeznaczone zostało ok. 60 mln zł. Pozostała kwota rozeszła się po innych projektach, z którymi zdecydowana większość inwestorów MLT nie ma nic wspólnego – mówi money.pl Grzegorz Zambrzycki, osoba od wielu lat związana z tym projektem i były prezes Mennicy Polskiej.
W sprzedaż obligacji detalicznych zaangażowany był Niezależny Dom Maklerski oraz Copernicus Capital TFI – w konsekwencji pierwszy trafił pod lupę nadzoru, a drugi na listę ostrzeżeń publicznych KNF. Do drobnych inwestorów firmy te docierały za pośrednictwem tzw. doradców inwestycyjnych działających w całym kraju. Jak słyszymy od obligatariuszy – osób na działalnościach gospodarczych, które bazy kontaktów zbudowały dzięki wcześniejszej pracy w sieciach sprzedażowych banków.
Wśród obligatariuszy są seniorzy. Niektórzy ze względu na wiek nie doczekali się wykupu długu, prawa do ich wierzytelności odziedziczyli po nich śmierci bliscy.
Zobacz także:
Duży popyt na polski dług. Minister zachwycony. "Największa dotychczas transakcja rządu"
Przeciąganie za krótkiej kołderki
Od trzech lat planowana jest sprzedaż biurowca, która umożliwiłaby spłatę obligacji i przyniosłaby zyski inwestorom – mimo że na stole leżała oferta Mennicy Polskiej, która chciała odkupić prawa do drugiej połowy budynku pod warunkiem spłaty obligatariuszy z tych pieniędzy. Do transakcji jednak nie doszło, ponieważ wspólnicy nie mogą się porozumieć w kwestii podziału zysku. O sprawie pisały m.in. „Puls Biznesu” i „Rzeczpospolita”.
– Według moich obserwacji, gdyby Czarka Jarząbka nie było w strukturach projektu, to transakcja z Mennicą Polską dawno byłaby dopięta i zapewne rozliczona. Bezpośredni przychód ze sprzedaży budynku lub spółki, która jest właścicielem kompleksu, powinien być dzielony zgodnie z prawem polskim, czyli po parytecie udziałowym na poszczególnych poziomach struktury – mówi money.pl Zambrzycki.
Próbowaliśmy skontaktować się Cezarym Jarząbkiem. Wysłaliśmy mu pytania e-mailem, lecz nie otrzymaliśmy odpowiedzi. Z jego publikacji w serwisie biznesowym LinkedIn wynika, że relacje z inwestorami były napięte.
Aby obligatariusze otrzymali pełną wartość nominalną obligacji wraz z należnymi odsetkami, transakcja musiałaby być realizowana przy wycenie kompleksu znacząco powyżej 400 mln euro. Najbardziej aktualna jego wycena – wskazuje Zambrzycki – wynosi 350 mln euro.
– W zasadzie nie da się tego w łatwy sposób zniwelować. Nie przychodzą mi do głowy żadne prawnie umocowane i ekonomicznie uzasadnione mechanizmy mogące tego dokonać, poza zwykłą darowizną osób trzecich – dodaje.
Nie do końca podziela zdanie, aby inwestorów indywidualnych traktować inaczej niż instytucjonalnych. Według niego każdego prawo chroni tak samo – nie ma lepszych i gorszych, bowiem każdy, kto zainwestował swoje pieniądze, chce je odzyskać, a inwestując, podjął decyzję obarczoną ryzykiem.
Według obligatariuszy ze Stowarzyszenia powodem niepowodzenia sprzedaży biurowca jest chciwość. Jak twierdzą, nie popierają żadnej ze stron konfliktu, jedynie apelują o wykup obligacji. W przeciwieństwie do pozostałych udziałowców biurowca, drobni inwestorzy nie dążą do maksymalizacji zysku, chcą jedynie tyle, ile im się należy.
– Obligatariusze nie kupowali akcji, tylko obligacje. Zaufali, że dostaną swoje pieniądze i nie mogą żądać więcej niż ustawowe odsetki – mówi money.pl Marek Kochański z kancelarii KKF, która reprezentuje w sprawie trzystu obligatariuszy.
W tle jest polityka, biznes międzynarodowy i niejasny układ blokujący odzyskanie pieniędzy przez zwykłych, uczciwych ludzi. Niestety, także brak wsparcia dla nas ze strony organów władzy. Szukamy pomocy, sprawiedliwości i skuteczności w działaniu wszystkich tych, którzy chcą nam pomóc – żali się Hubert Jądrzyk w rozmowie z money.pl.
Zobacz także:
Sprzedaż obligacji covidowych. Prezes PFR: "nie powinna mieć miejsca"
Wołanie na puszczy
Stowarzyszenie zwróciło się z prośbą o pomoc do państwa. 30 kwietnia Jądrzyk wysłał pismo do Ministerstwa Sprawiedliwości (MS) i Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Odpowiedź z resortu nadeszła 20 maja. MS poinformowało obligatariuszy, że sprawy wykraczają poza zakres jego kompetencji i skierowało ich do Rzecznika Finansowego, do którego Jądrzyk w imieniu obligatariuszy zwrócił się po pomoc niezwłocznie. Odpowiedzi jeszcze nie otrzymał – ani od Rzecznika Finansowego, ani z KNF.
Money.pl zwrócił się do obu tych instytucji z prośbę o komentarz. Zapytaliśmy, czy pisma wpłynęły i co w sprawie pokrzywdzonych obligatariuszy zrobiono.
W odpowiedzi Rzecznika Finansowego czytamy, że po wstępnej analizie pisma poproszono Huberta Jądrzyka o dostarczenie dodatkowych informacji, które pomogą określić zakres pomocy.
W celu ustalenia, czy obligacje były oferowane inwestorom za pośrednictwem firm inwestycyjnych (banków lub domów maklerskich, będących podmiotami rynku finansowego, których klientów wspiera Rzecznik Finansowy), zwróciliśmy się do autora pisma z prośbą o uzupełnienie informacji i ewentualne przesłanie dodatkowej dokumentacji – informuje Ewa Rozwadowska z biura prasowego Rzecznika Finansowego.
KNF z kolei ma związane ręce. – W sporze tym chodzi o udział w podziale pieniędzy z planowanej transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomości MLT. Dlatego kwestia zabezpieczenia mechanizmu umożliwiającego regulację spłaty obligatariuszy wraz z należnymi odsetkami przy okazji tej transakcji leży poza kompetencjami Urzędu KNF – wyjaśnia Jacek Barszczewski z biura prasowego urzędu nadzoru.
W środę, 12 czerwca, te pisma z prośbą o pomoc prezes Stowarzyszenie Pokrzywdzonych Obligatariuszy wysłało również do premiera, prezydenta, marszałków Sejmu i Senatu, prezydenta Warszawy, ministra finansów i prokuratora krajowego.
Zobacz także:
Trudny rok przed Mateuszem Morawieckim. Zysk z obligacji będzie topniał
Głos zza oceanu
Na naszego e-maila odpowiedział wiceprezes Golub & Company Michael Glazier. Jak wyjaśnia, jego firma nie kontroluje Golub Gethouse ani realizowanego przez tę spółkę projektu Mennica Legacy Tower. Dodaje, że Cezary Jarząbek wielokrotnie naruszył warunki umowy współpracy, choćby emitując obligacje detaliczne, czemu, jak twierdzi Michael Glazier, sprzeciwiał się amerykański potentat nieruchomościowy. Dlatego Golubowie odsunęli polskiego wspólnika od sterów spółek amerykańskich i cypryjskich prawomocnym wyrokiem sądu w stanie Delaware.
Nie udało się im to w Polsce, ponieważ Jarząbek uzyskał zabezpieczenie w sądzie cypryjskim, które zabrania dokonania zmian w spółkach polskich. Przypomnijmy, że struktura grupy Golub Gethouse jest rozbudowana i międzynarodowa.
Michael Glazier zwraca nam uwagę, że w Polsce Jarząbek usłyszał zarzuty m.in. prania brudnych pieniędzy i naruszenia przepisów w związku z emisją obligacji detalicznych oraz wykorzystaniem pieniędzy ze sprzedaży tych papierów niezgodnie z ich przeznaczeniem. Do organów ścigania wpłynęło łącznie kilkanaście zawiadomień przeciwko Cezaremu Jarząbkowi oraz dwa wnioski o zakaz prowadzenia działalności gospodarczej przez mężczyznę.
Jak zauważa Glazier w korespondencji z money.pl, tylko część środków została przeznaczona na budowę biurowca. Dodaje, że pozostałą część, jak wynika z materiałów dowodowych, Jarząbek przeznaczył na inne cele, w tym na sprawy osobiste.
Nie jest obowiązkiem Goluba spłata obligacji detalicznych wyemitowanych przez Jarząbka. Niemniej Golub współpracuje i będzie nadal współpracować z obligatariuszami detalicznymi, ich pełnomocnikami oraz zarządcą sądowym w celu jak najszybszej sprzedaży wszystkich udziałów w Mennica Legacy Tower – deklaruje Glazier.
Zobacz także:
Polacy "uciekają" z gotówką w obligacje, w tym rodzinne. Najnowsze dane MF
„Cezary Jarząbek nadużył zaufania”
Czy Mennica Polska wciąż zainteresowana jest wykupem całości udziałów? – Mennica Polska kilkukrotnie podejmowała próby zakupu dodatkowych 50 proc. udziałów w projekcie Mennica Legacy Tower. Kluczowym warunkiem realizacji transakcji z naszej strony było zaspokojenie roszczeń obligatariuszy, pomimo że nie ciążą na nas żadne zobowiązania. Biorąc pod uwagę głęboki i wielowątkowy spór po stronie sprzedającej oraz liczne orzeczenia sądowe różnych jurysdykcji, w tym wzajemnie wykluczające się, nie mamy podstaw do rozważania możliwości złożenia kolejnej oferty – przyznaje w rozmowie z money.pl Katarzyna Budnicka-Filipiuk, prezes zarządu Mennicy Polskiej.
– Pan Cezary Jarząbek nadużył zaufania wszystkich interesariuszy projektu. W spór korporacyjny zaangażowanych jest jednak znacznie więcej stron. Ich porozumienie się jest warunkiem koniecznym w kontekście złożenia oferty przez jakikolwiek podmiot zainteresowany zakupem udziałów. Generalnie zaufanie do drugiego akcjonariusza i komplementariusza jest bardzo mocno ograniczone. Trudno mieć zaufanie do partnerów, którzy, wbrew racjonalnym i biznesowym przesłankom, zablokowali możliwość przeprowadzenia transakcji, a przez to również spłatę obligacji setek niewinnych ludzi – dodaje.
Karolina Wysota, dziennikarka money.pl
