Mapa cenowa polskiego rynku nieruchomości składa się z dwóch głównych obszarów – niewielkiej liczby topowych lokalizacji, gdzie koszt zakupu mieszkania jest bardzo wysoki, i całej reszty, ze stawkami już wyraźnie niższymi. Do cenowej czołówki na polskim rynku zaliczają się nieruchomości z największych miast oraz najpopularniejszych ośrodków turystycznych.
Najdroższe lokalizacje wielkomiejskie od wielu lat się nie zmieniają. Są to: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań. Ceny mieszkań w Łodzi czy Aglomeracji Katowickiej są już niższe, podobnie jak w pozostałych miastach wojewódzkich w Polsce.
Z kolei do najdroższych kurortów turystycznych, jeśli chodzi o zakup nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym, należą Zakopane, Sopot, Karpacz, Świnoujście i kilka innych lokalizacji nadbałtyckich.
Tak przebiegający podział cenowy rynku mieszkaniowego w Polsce pokazuje, jak duży wpływ na stawki mają kupujący w celach inwestycyjnych. Zarówno w dużych miastach, jak i miejscach odwiedzanych przez turystów, zakupy inwestycyjne – z przeznaczeniem pod wynajem – są bardzo popularne. I to one w dużej mierze windują ceny.
Oczywiście dzieje się tak ze względu na zapotrzebowanie. Największe miasta przyciągają tysiące ludzi – nie tylko w celach turystycznych, ale przede wszystkim zawodowych czy edukacyjnych. Taki stan rzeczy generuje wysoki popyt na mieszkania pod wynajem, co stanowi koło zamachowe dla zakupów inwestycyjnych. Przyzwoite (średnio około 5 proc. rocznie) stopy zwrotu z najmu kuszą inwestorów, zwłaszcza że mieszkania postrzega się w kategorii bezpiecznej przystani, która gwarantuje utrzymanie wartości zainwestowanego kapitału, a nawet jego wzrost w dłuższym horyzoncie czasowym.
Przeczytaj także
Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości
Ceny mieszkań na rynku wtórnym – Warszawa
Stolica jest najdroższą lokalizacją mieszkaniową w Polsce, z najlepiej rozwiniętym segmentem premium, a więc bardzo drogich, luksusowych nieruchomości. Flagowe przykłady to choćby Cosmopolitan czy Złota 44. Do najdroższych dzielnic należą m.in. Śródmieście i Mokotów. Najtaniej jest natomiast na obrzeżach.
Z danych GetHome.pl wynika, że średnie stawki za 1 mkw. mieszkania w stolicy wynoszą niecałe 18 200 zł/mkw. Są to dane za ostatni zakończony miesiąc, a więc wrzesień 2024. Eksperci podkreślają, że na razie mamy do czynienia ze stabilizacją cen w Warszawie. Stawki drugi miesiąc z rzędu pozostały bez zmian.
Oczywiście mowa o średniej cenowej. W poszczególnych dzielnicach wyceny dość różnią się od siebie. Ceny mieszkań powyżej 17 tysięcy złotych spotkamy najczęściej w Śródmieściu czy Mokotowie, a także na Bliskiej Woli. Najbardziej reprezentacyjne nieruchomości w Śródmieściu (Trakt Królewski, penthouse'y w wieżowcach) mogą kosztować nawet powyżej 50 tys. zł/mkw. Przeciętne stawki jednak oscylują w granicach 20-25 tys. zł.
Do najtańszych lokalizacji stołecznych należą natomiast: Białołęka, Rembertów, Targówek czy Bielany. Tu znacznie częściej napotkamy nieruchomości wyceniane przeciętnie w przedziale 9 500-12 000 tys. zł/mkw. Oczywiście nie mówimy tu o mieszkaniach do remontu, których stawki są obniżone niezależnie od lokalizacji.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym – Kraków
Średnio 17,5 tysiąca złotych trzeba zapłacić za metr kwadratowy mieszkania w Krakowie. Perły turystyczne historycznej stolicy Polski takie jak Stare Miasto czy Kazimierz stanowią oczywiście najdroższe lokalizacje mieszkaniowe Krakowa i jedne z najdroższych w Polsce.
Ceny za nieruchomości przy Rynku Głównym mogą sięgać ponad 35 tys. zł/mkw. Podobnie jest na Kazimierzu. Bardzo wysokie wyceny uzyskują też mieszkania w dzielnicach okalających ścisłe centrum, takich jak Krowodrza, Prądnik Czerwony, Grzegrzółki czy bliski Zwierzyniec i Dębniki. Niejednokrotnie oferenci sprzedający mieszkania w takich lokalizacjach oczekują powyżej 20 tys. zł/mkw.
Najtańsze są dzielnice peryferyjne – m.in. Nowa Huta, Mistrzejowice, Swoszowice, Prądnik Biały, Wzgórza Krzesławickie, Bieżanów-Prokocim. Tu najczęściej można spotkać ceny poniżej 10 tys. zł/mkw. Przeciętne stawki dla oddalonych lokalizacji wynoszą natomiast około 10-12 tys. za metr kwadratowy.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym – Trójmiasto
Z racji trzech ośrodków miejskich aglomeracja nadbałtycka stanowi niezwykle ciekawy rynek nieruchomości. We wrześniu średnie ceny dla całego Trójmiasta wynosiły niecałe 16 tys. zł i lekko (o 2 proc.) wzrosły względem sierpnia 2024. Do najdroższych lokalizacji należy przede wszystkim pas nadmorski, starówka w Gdańsku oraz Sopot. Ceny najdroższych apartamentów w Sopocie sięgają 30 tysięcy złotych za metr kw. Za dwupokojowe mieszkanie na tzw. Monciaku (aleja Monte Cassino) trzeba zapłacić często 1-1,3 mln zł. Najniższe ceny w Sopocie wynoszą około 12-14 tys. zł/mkw. lub 10-11, ale przy dużych (powyżej 100 mkw.) metrażach.
W Gdańsku rekordy cenowe bije starówka, drogi jest również Wrzeszcz i wszystkie lokalizacje (np. Przymorze Wielkie) blisko Bałtyku. Ceny mieszkań w kamienicach na Śródmieściu sięgają 30 tys. zł/mkw. Podobnie jest w nowoczesnych apartamentowcach w pasie nadmorskim.
Do najtańszych lokalizacji gdańskich należy natomiast Orunia, Jasień, Ujeścisko-Łostowice, gdzie najczęściej trafimy na nieruchomości wyceniane poniżej 10 tys. zł/mkw.
Gdynia to najtańszy rynek trójmiejski, choć ceny w porównaniu do reszty Polski są tu również wywindowane. W poszukiwaniu tańszych mieszkań, w cenach 8000-9000 zł/mkw., należy skupić się przede wszystkim na oddalonych lokalizacjach, takich jak m.in. Oksywie, Chylonia, Dąbrowa, Kack. Najdroższe jest gdyńskie Śródmieście z cenami apartamentów w nowoczesnych luksusowych budynkach, przekraczającymi 25 tys. zł/mkw. Wśród lokalizacji nadmorskich wysokie wyceny uzyskują też mieszkania i apartamenty z Orłowa.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym – Zakopane
Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze jednej z najpopularniejszych lokalizacji turystycznych w Polsce. Zakopane, czyli stolica polskich gór, przyciąga tysiące odwiedzających. Stąd też bierze się wywindowany cenowo rynek nieruchomości.
Luksusowe apartamenty w nowoczesnych obiektach, skierowanych pod gości, mogą kosztować tu nawet powyżej 40 tys. zł/mkw. W takim układzie zakup dwupokojowego mieszkania w segmencie premium, w luksusowym apartamentowcu, oznacza wydanie nawet 2 mln zł.
Mieszkania o przeciętnym standardzie, w zwykłym budownictwie mieszkaniowym wycenia się natomiast na 15-17 tys. zł. za metr kw. Natomiast najtańsze oferty kształtują się na poziomie 10-11 tys. zł/mkw.
Marcin Moneta
