Ostatnie informacje NBP dotyczące cen mieszkań wywołały zdziwienie. Początkowo ze względu na zakres zmian w niektórych miastach, a następnie na liczbie ankiet, które posłużyły do ich obliczenia. Wskazały one między innymi na kwartalny spadek o 6% w Warszawie oraz wzrost o 14% w Rzeszowie. Częściowo rozwikłano zagadkę.
/123RF/PICSEL
Ceny mieszkań ostatnio osłabły, a w niektórych lokalizacjach spadły. Mimo to wciąż istnieje znaczący problem z pozyskiwaniem informacji o danych dotyczących transakcji, a dane NBP, poza tym, że są publikowane z dużym opóźnieniem, mogą być mało wiarygodne. Taki może być przypadek z ostatnimi informacjami przekazanymi przez bank centralny.
Kiedy NBP ujawnił swoje dane cenowe z IV kw. 2024 r., analitycy i eksperci zwrócili uwagę na sześcioprocentowy kwartalny spadek średniej ceny transakcyjnej za 1 m kw. na warszawskim rynku wtórnym.
Reklama
– To nie była jedyna interesująca zmiana. Na przykład w Rzeszowie NBP odnotował aż czternastoprocentowy kwartalny wzrost średniej ceny za 1 m kw. z rynku pierwotnego. Tak znaczące zmiany cenowe mogą występować np. przy ograniczonej liczbie badanych transakcji. Nie wiemy, ile mieszkań sprzedanych przez deweloperów w Rzeszowie zostało uwzględnionych przez NBP. Po niedawnej publikacji raportu NBP z IV kw. 2024 r. dowiedzieliśmy się jednak, że w przypadku warszawskiego rynku wtórnego zanalizowano jedynie 1125 transakcji sprzedaży używanych mieszkań. W poprzednim kwartale (w III kw. 2024 r.) było to 3280 transakcji. Dla porównania, na stołecznym rynku pierwotnym NBP przeanalizował 2571 sprzedanych w IV kw. mieszkań. Dlatego, jeśli NBP, w wyniku napływu dodatkowych danych, dokona rewizji średniej ceny używanych mieszkań w Warszawie z IV kw. 2024 r., to ostateczny wynik może różnić się od wspomnianego sześcioprocentowego spadku – mówi Andrzej Prajsnar, główny analityk Rynekpierwotny.pl.
Aby wyjaśnić, najpierw NBP publikuje same dane o zmianach cen, a następnie szersze zestawienia, które pokazują, na jakiej próbce zostały obliczone. W tym przypadku same dane dotyczące cen za czwarty kwartał 2024 zostały upublicznione w połowie lutego, a pełny raport ukazał się 27 marca. Należy również pamiętać, że dane, mimo że dotyczą danego kwartału, odzwierciedlają nieco inny okres czasowy, np. dla czwartego kwartału są to tak naprawdę dane za wrzesień, październik, listopad.
Czy tak znacząca zmiana cen mieszkań się potwierdzi?
Zapytaliśmy bank centralny o przyczyny tak niskiej próby ankietowej oraz o to, czy te dane można uznać za wiarygodne. Bank centralny nie odniósł się do samych danych, ale wyjaśnił, w jaki sposób je pozyskuje.
– W ramach prowadzonego kwartalnie badania cen nieruchomości mieszkaniowych, gruntowych i komercyjnych Narodowy Bank Polski gromadzi dane od wielu podmiotów działających na rynku oraz z oficjalnych rejestrów. Zbieranie jednostkowych danych w ramach ustalonych terminów notowań wiąże się z ryzykiem opóźnień ich dostarczenia przez respondentów. Dotyczy to również badania cen nieruchomości prowadzonego przez NBP, gdzie dane, m.in. te z oficjalnych rejestrów, są wprowadzane do systemów, a następnie przekazywane nam z dużymi opóźnieniami. Na bieżąco, dla danego kwartału mamy mniejsze próbki, co w związku z tym wpływa na ich reprezentatywność. Aby zapewnić jak najlepszą reprezentatywność próbki, czyli pokrycie transakcji wolnorynkowych w miastach wojewódzkich, statystyki są weryfikowane i aktualizowane w miarę napływu danych w kolejnych kwartałach. Działania te są podejmowane, aby dane ostatecznie publikowane na stronie NBP były wiarygodne i jak najlepiej odzw
