Jaką rolę w rozwoju budownictwa mieszkaniowego odegrają Zintegrowane Plany Inwestycyjne (IIP), które mają zastąpić specjalne przepisy mieszkaniowe? Czy firmy z branży nieruchomości przyjmą ten mechanizm? Czy deweloperzy rozważają projekty oparte na umowach urbanistycznych? Jakie potencjalne korzyści i przeszkody wprowadzają te nowe ramy regulacyjne? Te pytania zostały zbadane w badaniu przeprowadzonym przez platformę nieruchomości dompress.pl.
Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu Atal
Choć wciąż są w fazie początkowej, Zintegrowane Plany Inwestycyjne (IIP) mogą przekształcić się w powszechnie przyjęty mechanizm planowania oparty na współpracy inwestorów i gmin. Dowody historyczne wskazują, że wcześniejszy model „lex developer” nie przyniósł wymiernych rezultatów ani nowych inwestycji.
Obecnie wpływ ZPI na rynek pozostaje minimalny, prawdopodobnie z powodu powtarzających się niedoborów zaufania między podmiotami prywatnymi a władzami lokalnymi, choć istnieją wyjątki zależne od postawy władz miejskich wobec współpracy.
Atal pozostaje otwarty na wdrożenie modelu ZPI w przyszłych projektach. Z czasem takie ramy mogłyby zwiększyć elastyczność planowania, przyspieszyć procesy administracyjne, ograniczyć opóźnienia biurokratyczne i zoptymalizować synergię między sektorem publicznym a prywatnym.
Sukces zależy od trwałej współpracy i jednolitej krajowej polityki mieszkaniowej, odpornej na zmiany polityczne. Niedawne debaty na temat przepisów parkingowych w ramach „lex developer” ujawniają systemowe błędne interpretacje i podkreślają, jak krótkoterminowe cele polityczne często przesłaniają priorytety władz lokalnych.
Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii
Programy IIP mogą odblokować potencjał rozwoju na obszarach, które wcześniej były objęte ograniczeniami, pod warunkiem podjęcia uchwał przez gminy i dostosowania do istniejących strategii zagospodarowania przestrzennego. Choć obiecujące w przypadku projektów na dużą skalę, złożoność koordynacji procesów, zobowiązań finansowych wynikających z porozumień urbanistycznych oraz logistyki finansowania mogą utrudniać szersze wdrożenie.
Pełny wpływ ZPI pozostaje niepewny ze względu na niekompletne wytyczne, ale zainteresowanie branży jest widoczne. Specjalistyczny zespół Develii ocenia ramy pod kątem przyszłych zastosowań. Angażując się w konsultacje społeczne, deweloperzy mogą negocjować zmiany w użytkowaniu gruntów i przyczyniać się do rozwoju infrastruktury.
Zuzanna Potrzeba, Dyrektor Handlowy w Eco Classic
Kompleksowe miejskie plany zagospodarowania przestrzennego są idealne dla deweloperów, ale ich terminowa realizacja w dużych miastach budzi obawy. Wstępna analiza ZPI dla Warszawy wykazała, że 40% gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową nie posiada niezbędnej infrastruktury ani jasnych przepisów, co grozi błędną klasyfikacją i zawyżonymi cenami gruntów.
Prognozy demograficzne muszą uwzględniać migrantów ekonomicznych i stałych mieszkańców Ukrainy, czynniki często pomijane w szacunkach popytu na mieszkania. Współpraca z gminami jest obiecująca w obliczu niedoboru gruntów, choć nie wszystkie lokalne podmioty są skłonne do współpracy.
Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska
Po tym, jak zapoczątkowaliśmy ten specjalny projekt w Lizbonie w Warszawie, obecnie realizujemy dwa kolejne przedsięwzięcia w ramach tego programu. Przewidujemy, że ZPI wzmocnią rozwój infrastruktury mieszkaniowej, choć wyzwania operacyjne, jakie się z nimi wiążą, nie zostały jeszcze w pełni zrozumiane.
Dariusz Skalski, Menedżer ds. Rozwoju, BPI Real Estate Poland
Celem IIP jest doprecyzowanie i przyspieszenie procedur planowania, choć ich wdrożenie zależy od gotowości gmin do negocjowania porozumień miejskich. Model ten umożliwia realizację projektów na obszarach bez lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem spójnego stosowania przepisów.
Oceniamy wykonalność ZPI w lokalizacjach wymagających elastycznego planowania. Korzyści obejmują skoordynowany rozwój infrastruktury, natomiast opóźnienia proceduralne i niespójne praktyki miejskie nadal stanowią przeszkodę.
Janusz Miller, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Home Invest
ZPI mogą zwiększyć dostępność mieszkań poprzez przebudowę trudnych obszarów, takich jak tereny poprzemysłowe. Sukces Warszawy w tym modelu zależy od współpracy miejskiej. Zrównoważona infrastruktura stwarza możliwości, ale długotrwałe procesy i brak doświadczenia administracyjnego mogą spowolnić postęp.
Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska
Programy IIP mają znaczny potencjał w przypadku dużych projektów mieszkaniowych. Monitorując wczesne wnioski o ZPI dla Krakowa, kładziemy nacisk na przejrzystość procedur, zaangażowanie społeczne i wymierne korzyści dla społeczności – elementy nieobecne we wcześniejszych próbach „lex developer”.
Do czynników ryzyka należą m.in. nadmierne koszty infrastruktury, niejasne zobowiązania inwestorów, przedłużające się negocjacje oraz konieczność korzystania z miejskich planów zagospodarowania przestrzennego. Czynniki te mogą zniechęcać do wdrażania, jeśli nie zostaną rozwiązane.
Jesika Mackiewicz, Business Manager Portfolio Warszawa, Matexi Polska
Wytyczne ZPI dla Warszawy określają obecnie dodatkowe stawki inwestycyjne i wymagania przed złożeniem wniosku, doprecyzowując obowiązki i usprawniając negocjacje. Rozszerzone możliwości infrastrukturalne, w tym transfery mieszkań komunalnych, rozwiązują problem niedoboru mieszkań komunalnych.
Joanna Chojecka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Programy ZPI mogą na nowo zdefiniować polski rynek mieszkaniowy poprzez wspieranie współpracy deweloperów z gminami, szczególnie w przypadku projektów strategicznych, dla których brakuje planów miejscowych. Jednocześnie, zgodne z polityką zrównoważonego rozwoju, programy ZPI mogą wydłużyć czas wydawania pozwoleń w porównaniu z poprzednimi przepisami.
Obowiązkowe wkłady infrastrukturalne mogą generować wyższe koszty, ale zwiększają wartość społeczną. Inwestycje ZPI są szczególnie opłacalne na obszarach bez zaktualizowanych planów zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza w przypadku dużych inwestycji w miastach o silnej pozycji administracyjnej. Przewidywalne harmonogramy i rozłożenie kosztów na etapy oferują korzyści, zależne od efektywności działania władz miejskich.
Tomasz Czuchra, Wiceprezes Zarządu Grupy Holdingowej Waryński SA
IIP rozwiązują problemy związane z opóźnieniami w tradycyjnych planach w szybko rozwijających się miastach. W przeciwieństwie do wcześniejszych, rozdrobnionych podejść, ZPI obiecują spójny rozwój obszarów miejskich. Zdając sobie sprawę z potencjalnych opóźnień i wzrostu kosztów, dostrzegamy wartość w doprecyzowaniu obowiązków infrastrukturalnych i zwiększonym wykorzystaniu gruntów.
Damian Tomasik, prezes Alter Investment
ZPI mogą zwiększyć przewidywalność procedur w regionach bez planów lokalnych. Jednak efektywność wdrażania zależy od spójności gmin. Kluczowe jest znalezienie równowagi między możliwościami a zmiennością biurokratyczną.
Joanna Launer-Kubik, Dyrektor ds. Usług Inwestycyjnych Formalnych w Archicom
ZPI mogą zmienić dynamikę polskiego rynku mieszkaniowego poprzez odblokowanie obszarów niezabudowanych i umożliwienie współprojektowania infrastruktury. Powszechne wdrożenie wymaga wiedzy i doświadczenia władz miejskich oraz zrównoważonego podziału kosztów. Archicom postrzega ZPI jako obiecujące narzędzie, wymagające ustandaryzowanych praktyk i transparentnych partnerstw.
źródło: dompress.pl
REKLAMA: REKLAMA: REKLAMA:
