Fala uchodźców z Ukrainy, która napłynęła do Polski w pierwszych miesiącach 2022 roku, zbiegła się w czasie ze skokowym wzrostem cen najmu mieszkań. Wygląda na to, że był to w dużej mierze zbieg okoliczności. Imigranci przyczynili się do wzrostu czynszów, ale nie tak bardzo, jak mogłoby się wydawać.
Napływ uchodźców z Ukrainy zbiegł się w czasie z gwałtownym wzrostem cen najmu mieszkań (Flickr)
Do takich zaskakujących wniosków prowadzą badania dra hab. Adama Czerniaka, profesora Szkoły Głównej Handlowej i dyrektora ds. badań Polityki Insight. W analizowanych przez niego 27 państwach Europy „napływ ukraińskich uchodźców równy 1 proc. populacji kraju przyjmującego przełożył się na wzrost cen najmu o 0,2-0,3 proc.„.
Na pierwszy rzut oka wyniki tych badań, które ukazały się na łamach czasopisma naukowego „Critical Housing Analysis”, stoją w jaskrawej sprzeczności z informacjami, które napływały z rynku nieruchomości tuż po wybuchu wojny w Ukrainie. „Szacujemy, że w największych miastach Polski ceny najmu są obecnie o 20 proc. wyższe niż na początku roku” – mówił w kwietniu 2022 r. cytowany przez agencję Reutera Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w Metrohouse.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Zobacz także: Sprawdzam smartphone POCO
Ceny w ofertach wystrzeliły bardziej niż ceny płacone przez najemców
Adam Czerniak przyznaje, że średnia ofertowa cena najmu wystrzeliła w Polsce zaraz po wybuchu wojny za wschodnią granicą. Czynsze przestały rosnąć pod koniec 2022 r., gdy były już o 20-35 proc. wyższe niż przed rosyjskim atakiem na Ukrainę. Największe zwyżki cen odnotowano przy tym w dużych miastach, do których uchodźcy najchętniej się kierowali.
Ogólnie wśród analizowanych państw wzrost cen najmu był wyraźnie skorelowany ze skalą napływu uchodźców. Najsilniejsze zwyżki czynszów odnotowano w Polsce, na Litwie i w Estonii, czyli w krajach, w których fala uchodźców najbardziej zwiększyła populację, a jednocześnie rynek mieszkań na wynajem jest płytki.
W Polsce, gdzie populacja zwiększyła się w krótkim czasie o ponad 2,5 proc., między IV kwartałem 2021 r. a I kwartałem 2023 r. ceny najmu wzrosły o ponad 20 proc. W Czechach, które doświadczyły jeszcze większego procentowego wzrostu populacji (o ponad 3 proc.), czynsze w tym samym okresie zwiększyły się o niespełna 10 proc. Nad Wełtawą rynek najmu jest jednak bardziej rozwinięty.
Autor artykułu zauważa jednak, że zmiany ofertowych cen najmu wyolbrzymiają siłę zaburzeń na rynku nieruchomości po wybuchu wojny w Ukrainie. Wynika to z tego, że najtańsze mieszkania najszybciej znikały z puli ofert, co podwyższało średnią cenę w pozostałych ofertach. Jednocześnie czynsze w tych mieszkaniach, które były już wynajęte w momencie wybuchu konfliktu, nie były od razu rewidowane. Dlatego faktyczne czynsze płacone przez najemców rosły wyraźnie wolniej niż czynsze ofertowe.
Inflacja i wzrost stóp procentowych zachęciły do podwyżek czynszów
„Wstępne wyniki badań ekonometrycznych sygnalizują, że istnieje korelacja między napływem ukraińskich uchodźców a wzrostem cen najmu w całej Europie. Napływ uchodźców równy 1 proc. populacji kraju przyjmującego zbiegł się w czasie ze wzrostem cen najmu o 0,6 proc., czyli poniżej przedziału 1-1,5 proc. odnotowanego w innych badaniach nad skutkami migracji” – napisał prof. Czerniak w opublikowanym niedawno „Roczniku najmu”, przygotowanym przez „Politykę Insight”, OtoDom i OLX.
W rzeczywistości ten wpływ fali uchodźców na rynek nieruchomości był nawet słabszy: wzrost populacji kraju o 1 proc. podnosił czynsze najmu o 0,2-0,3 proc. Taki wynik autor badań uzyskał, gdy wziął poprawkę na inne siły, które w okresie po wybuchu wojny w Ukrainie windowały ceny najmu. „Większość wzrostu rzeczywistych cen wynajmu w całej Europie, w tym zwłaszcza po lutym 2022 r., można wyjaśnić oddziaływaniem czynników innych niż migracja: wzrostem inflacji, wzrostem cen nieruchomości i podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych” – przekonuje ekonomista.
Według niego wielu właścicieli mieszkań na wynajem wykorzystało niedobór podaży i wzrost cen ofertowych do usprawiedliwienia podwyżki czynszu. „Faktyczna skala tej podwyżki wynikała jednak z czynników innych niż migracja – z rosnącej inflacji, w szczególności w zakresie cen energii i kosztów utrzymania nieruchomości, a także ze wzrostu rat kredytowych oraz podwyżek cen mieszkań” – tłumaczy wykładowca SGH, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej.
Czy imigranci podbili ceny na rynku pierwotnym?
W Polsce i niektórych innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej wpływ napływu uchodźców na rynek nieruchomości był prawdopodobnie silniejszy niż średnio w krajach, które Adam Czerniak uwzględnił w swoim badaniu. To konsekwencja tego, że dostępność mieszkań na wynajem jest w naszym regionie niska. W Polsce w 2021 r. tylko 4 proc. gospodarstw domowych zamieszkiwało lokale wynajmowane po cenie rynkowej, podczas gdy w Czechach 18 proc., a w Niemczech niemal połowa.
Ekonomista przyznaje też, że w dużych miastach wpływ fali uchodźców na rynek nieruchomości był nawet większy niż na poziomie całego kraju. Potwierdzają to badania Michała Głuszaka z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie i Radosława Trojanka z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, które dotyczą pięciu polskich metropolii (Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław). W tych miastach wzrost populacji o 1 proc. związany z napływem uchodźców prowadził do wzrostu cen najmu o 0,67 proc. Ponieważ liczba mieszkańców tych miast podskoczyła nawet o ponad 20 proc., można było się spodziewać, że skutkiem będzie wzrost cen najmu nawet o kilkanaście procent. Tak się jednak nie stało.
Głuszak i Trojanek analizowali również wpływ migracji na pierwotny rynek mieszkaniowy. Wiadomo bowiem, że w 2022 r. liczba nieruchomości kupionych przez cudzoziemców, w dużej mierze właśnie Ukraińców, mocno wzrosła. Badacze ustalili jednak, że nie miało to statystycznie istotnego wpływu na ceny zakupu.
Autorzy obu artykułów wskazują, że czynnikiem, który złagodził skok cen najmu w Polsce z powodu napływu uchodźców, była nadzwyczajna gościnność lokalnej ludności. Badania z 2022 r. wskazywały, że tylko około 20 proc. osób z Ukrainy wynajmowało nad Wisłą mieszkania na rynkowych warunkach. Chociaż Polacy gościli uchodźców tymczasowo, wystarczyło to, aby złagodzić presję na czynsze na rynku najmu. Już pod koniec 2022 r. liczba obywateli Ukrainy przebywających w Polsce zaczęła zaś maleć.
Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl
