Polska stała się rajem dla „dostawców” nieruchomości mieszkaniowych. Rynek jest mocno rozchwiany, na czym tracą ludzie kupujący swoje pierwsze lokum, a nieliczni zbijają fortuny. Kilku z tych nielicznych dyskutowało podczas Forum Finansów i Inwestycji.
Według danych Narodowego Banku Polskiego w III kwartale 2023 roku transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym w wielu polskich miastach rosły w dwucyfrowym tempie, w ujęciu nominalnym osiągając rekordowo wysokie poziomy. Na rynku panuje gorączka. Jeśli wierzyć anegdotycznym relacjom, kupujący wręcz licytują się o możliwość kupna czegokolwiek, co mieści się w limitach państwowego programu preferencyjnego kredytu.
To samo widać w statystykach kredytowych. W październiku aż o 254% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – informowało Biuro Informacji Kredytowej. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego (nie mylić z kredytem hipotecznym!) sięgnęła rekordowych 421 tysięcy złotych i była o 25% wyższa niż rok wcześniej. – Popyt na kredyty mieszkaniowe jest bardzo wysoki. Potencjalni kredytobiorcy złożyli w październiku tego roku wnioski kredytowe na wartość aż dwuipółkrotnie wyższą niż przed rokiem. Indeks Popytu utrzymuje się na historycznie najwyższych poziomach – dowiadujemy się z najnowszego komunikatu BIK.
Zobacz takżeChcesz inwestować? Nie powiemy Ci w co, ale powiemy jak! Pobierz Akademię Inwestowania II
Efekty? Deweloperzy nie bardzo wiedzą, co zrobić z zarabianymi pieniędzmi. W III kwartale marża brutto giełdowych deweloperów przekroczyła 31% i była najwyższa od przeszło dekady. Bardzo mocno wzrosła też liczba sprzedanych lokali.
#Mieszkania
Marża brutto na sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów po 3Q'23 to 31.4% (ostatnie 4Q) i jest najwyższa od ponad dekady.
ROE giełdowych deweloperów wzrosło do 25.8% z 14.6% w 2016.
Dla porównania średnie ROE spółek na GPW w latach 2010-22 to 9.9%. pic.twitter.com/lox8NrYCHz
— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) November 24, 2023
– Ten wzrost cen, z którym mamy do czynienia na przestrzeni 2023 r. to wzrost zbyt wysoki jak na stabilny rynek. Można powiedzieć, że nas to cieszy, bo przekłada się nam na marże, natomiast patrząc na rynek długofalowo – ten wzrost jest za wysoki, powinien być stabilny i dość powolny, wtedy łatwiej się planuje swoją przyszłość na rynku – przyznał prezes Dom Development Jarosław Szanajca podczas konferencji dotyczącej wyników za III kwartał.
Jeśli prezes największego dewelopera w Polsce mówi, że ceny mieszkań rosną zbyt szybko, to sytuacja musi być bardzo nadzwyczajna. A co na ten temat mówili przedstawiciele mniejszych deweloperów i flipperów podczas listopadowego Forum Finansów i Inwestycji?
W co zainwestować? W mieszkania od dewelopera pod wynajem? A może kupić duży lokal z rynku wtórnego i podzielić na cztery mikro „apartamenty”? Albo postawić akademik i wynajmować go na pokoje? A czy lepszy nie będzie po prostu kawałek gruntu, który po odrolnieniu sprzeda się deweloperowi z kilkunastokrotną przebitką?
Mieszkań nie ma i nie będzie
– Deweloperzy ograniczyli podaż o 40%. To finalnie „ulica” zauważy tak naprawdę II-III kwartale 2024. Wtedy się wszyscy nagle dowiedzą, że zamiast produkcji rzędu 180 tys. mieszkań rocznie, będzie ok. 110 tysięcy mieszkań – ocenił Maciej Welman, CEO w projekcie Flip Na Pierwotnym. – Ten rynek w Warszawie jest już teraz najbardziej wyczyszczony. Ten kredyt 2% to zrobił – dodał Welman.
– Zakładam, że jeśli deweloperzy nie wznowią produkcji – a na razie nie ma na to żadnych przesłanek, bo nadal jest ta polityka ochrony ceny – to będzie olbrzymi problem dla ludzi chcących nabyć swoje pierwsze „M” w 2024 roku – prognozuje Maciej Welman.
– Jeśli chodzi o rok 2024, to myślę, że styczeń to będzie podwyżka cen mieszkań o 10%. Już nie tyle planowana, co prawie że pewna – stwierdził Paweł Preisner z Akademii Dewelopera. – Większość deweloperów planuje podwyżki. Spółki będą podnosić cen nawet kosztem utraty klientów – dodał Preisner.
Nie należy się tym jednak przejmować, bo klient zawsze kupi, gdyż nie ma alternatywy – zgodzili się uczestnicy panelu zatytułowanego „Najlepsze strategie inwestycyjne na obecnym rynku nieruchomości”. Wynika z tego, że najlepsza strategia brzmi: kup teraz! Na rynku akcji synonimem byłaby rekomendacja „kupuj ode mnie”. Zgodność panowała w trzech kwestiach: ilość oferowanych mieszkań nie wzrośnie, popyt pozostanie niewyczerpany i niezaspokojony, a ceny będą rosły.
– Wydaje mi się, że rok 2025 będzie w jeszcze wyższej dynamice wzrostowej cen ze względu na zmiany ustawy urbanistycznej, która naprawdę dużo namiesza – dodaje Paweł Preisner.
– Klienci z dużymi środkami teraz rządzą rynkiem. To są zakupy po 12-15 lokali w jednym budynku. Czyli z punktu widzenia takiego projektu 100-mieszkaniowego kilku klientów zamyka całą inwestycję – dodał jeden z przedstawicieli branży deweloperskiej.
Jak zainwestować cztery miliony złotych?
– Gdybym miał kupić za 4 miliony, to bym teraz kupił cztery mieszkania 90-metrowe. Nawet w Warszawie lub na pograniczach Warszawy byłbym w stanie to kupić. Podzieliłbym to na trzy mieszkania 2-pokojowe po 30 metrów i wziąłbym za to w granicach 9 tys. zł. Czyli 4 razy 9 to 36 tysięcy złotych można by z tego wygospodarować. No, może trochę by brakło na wykończenia – tak biznes flipperski widzi dziś Maciej Welman.
– To nie jest sztuką iść i kupić mieszkanie w Śródmieściu, zapłacić 24 tysiące za metr i wziąć 50-metrowe mieszkanie za 1,2 mln, wynająć to i wziąć 3-5% od wartości. To jest najprostsze, co można zrobić. I ci ludzie, co mają x milionów, tak robią (…) Alej gdy mam „tylko” cztery miliony złotych, to musi wam to dawać maksymalnie dużo. Czyli nie możecie z tego miliona zarobić mniej niż 7%. Bo jeśli zarabiacie mniej niż 7%, to ten projekt jest nierentowny na dzień dzisiejszy – dodaje Welman. Przypomnijmy, że zwykłe 10-letnie detaliczne obligacje Skarbu Państwa w pierwszym roku oferują 7%.
– Zainwestowałbym w typowy akademik. Mamy 1,2 mln studentów, z których tylko 10% mieszka w akademikach uczelnianych (…) Połowę bym sprzedał, a drugą połowę zostawił sobie pod wynajem. Myślę, że spokojnie można by tu osiągnąć drugie tyle, sprzedając to inwestorom, którzy czekają na gotowce inwestycyjne – proponuje Paweł Preisner, zapowiadając stopę zwrotu dwukrotnie wyższą od wspomnianych wcześniej 7%.
Jeśli jednak ktoś nie chce bawić się w budownictwo, to może zainwestować w grunty. Przecież skoro wszyscy będą chcieli zostać deweloperami, to ktoś im te grunty budowlane musi sprzedać. I możesz to być właśnie Ty.
– Z taką najwyższą stopę zwrotu z inwestycji, z którą się u siebie spotkałem, to zrobiliśmy w ciągu dwóch lat 1440%. Więc uzyskując odpowiednie, decyzje, warunki pozwolenia i sprzedając gotowca, nawet deweloperowi można zrobić naprawdę bardzo dużo – stwierdził Paweł Preisner.
Wnioski: sytuacja nie jest normalna, choć być może słowo „patologiczna” byłoby bardziej na miejscu. Chciwość rządzi tym rynkiem i nie jest to stan możliwy do utrzymania na dłuższą metę. Po prostu w pewnym momencie skończą się klienci gotowi zadłużyć się na pół miliona w zamian za „betonową klatkę”. Nikt jednak nie potrafi przewidzieć, kiedy to się stanie. Oraz do jakiego poziomy w międzyczasie dojdą ceny mieszkań i gruntów. Wiadomo tylko jedno: gdzieś tam w górze jest twardy limit, którego nie uda się przebić.
