Mieszkania zarządzane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) i Towarzystwo Budownictwa Społecznego (SIM) zyskują coraz większe uznanie jako praktyczna alternatywa dla prywatnego rynku mieszkaniowego. Jednak palącym pytaniem nie jest dziś liczba budowanych mieszkań, ale raczej to, dlaczego nie są one wyższe. Niewystarczające finansowanie, opóźnione przepisy i przedłużające się procesy administracyjne sprawiły, że budownictwo socjalne w Polsce – pomimo gotowości do rozwoju – pozostaje w martwym punkcie.
Brak napędu
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), w pierwszym kwartale 2025 roku w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (SIM) sfinalizowano 740 mieszkań socjalnych na wynajem. Liczba ta stanowi wzrost o ponad 21 procent w porównaniu z rokiem poprzednim i przewyższa łączną liczbę mieszkań komunalnych, spółdzielczych i zakładowych. Niemniej jednak, stanowi to zaledwie niewielki ułamek rzeczywistych potrzeb Polaków. Lista oczekujących na mieszkania komunalne przekracza obecnie 126 000 gospodarstw domowych. Dodatkowo, w ubiegłym roku i na początku bieżącego roku organizacje zainteresowane budową mieszkań socjalnych (takie jak TBS-y) złożyły 374 wnioski o kredyty preferencyjne w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Ostatecznie sfinansowano jednak tylko 166 z tych wniosków. Oznacza to, że mogło powstać ponad 26 000 mieszkań, ale w ostatnich latach powstało ich mniej niż 10 000, średniorocznie zaledwie 1000–3000. „Obecnie system TBS nie funkcjonuje na skalę wystarczającą, aby realnie rozwiązać kryzys mieszkaniowy w Polsce”. Znajdujemy się w sytuacji, w której TBS-y działają w ramach gmin, ale brakuje im jednolitej strategii, nie współpracują efektywnie i nie koordynują swoich działań. Weźmy na przykład Kraków, gdzie działa jedenaście TBS-ów, które wybudowały prawie 5000 mieszkań, ale od ponad dekady nic nowego się nie wydarzyło. Zgodnie z prawem, budownictwo wymaga partnerstwa gmin, którego od lat brakuje. TBS-y nie otrzymują żadnego wsparcia finansowego z budżetu miasta, a bez współpracy nie mogą ubiegać się o dofinansowanie z budżetu państwa, które umożliwiłoby tworzenie prawdziwie przystępnych cenowo mieszkań. Urząd Miasta od wielu lat nie podejmuje rozmów na temat partnerstwa, pomimo długotrwałych próśb samych TBS-ów. „Mamy nadzieję, że nowy rząd w końcu zdecyduje się na współpracę” – stwierdza Robert Grela, prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. „To odpowiada na potrzeby młodych ludzi, rodzin, nauczycieli, pracowników socjalnych, bibliotekarzy – tych, którym trudno o mieszkanie, biorąc pod uwagę, że obecnie kosztuje ono często miliony złotych. I nie mówimy tu o luksusie, ale o fundamentalnych standardach”. System TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) miał sprostać potrzebom tych osób, ale niestety brakuje mu niezbędnych narzędzi i spójnej strategii. Ograniczona dostępność gruntów i ich wysokie koszty, które nie są im przydzielane, stanowią istotną barierę. Dlatego współpraca z gminą i poszukiwanie wspólnych, długofalowych rozwiązań są również kluczowe” – dodaje.
Przeszkody i błędne przekonania
Główną przeszkodą jest obecnie brak ostatecznych rozwiązań politycznych i finansowych. Miliard złotych, który mógłby zostać uwolniony z rezerwy budżetowej, czeka na zatwierdzenie przez ministra. Proponowana ustawa zezwalająca na ten krok znajduje się obecnie u prezydenta, a wszelkie opóźnienia mogą zagrozić pozwoleniom dla TBS-ów, zmniejszyć ich szanse na uzyskanie dofinansowania z Narodowego Programu Mieszkaniowego (KPO) i osłabić ich motywację do dalszych inicjatyw. „ Istnieją realne rozwiązania i, co ważne, są one możliwe do zrealizowania. Przede wszystkim potrzebujemy jasnych wytycznych operacyjnych i sprawiedliwej współpracy z gminami dla wszystkich TBS-ów. Takie budownictwo mieszkaniowe może być realizowane z myślą o różnych grupach demograficznych – rodzinach z dziećmi, singlach, seniorach. Niektórzy mogą poszukiwać większych mieszkań z balkonami, podczas gdy inni preferują skromniejsze lokale w pobliżu centrum miasta. Ten system oferuje wszechstronność i liczne możliwości” – zauważa prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Wśród wyzwań znajdują się również błędne przekonania – takie jak przekonanie, że pomoc finansowa jest przeznaczona wyłącznie dla podmiotów publicznych i że operatorzy prywatni nie powinni być uwzględniani w systemie budownictwa socjalnego. Jednak przykłady międzynarodowe pokazują, że skuteczność tego modelu zależy nie od struktury własnościowej, ale od jakości projektu, współpracy z miastem i przejrzystych wytycznych finansowania. „Dotacja jest powiązana z konkretnym projektem – dobrze ustrukturyzowanym, społecznym i niezbędnym. Jednak skuteczniejszym mechanizmem niż dotacje byłby system zwrotów; fundusze wracałyby do systemu, autonomicznie stymulując budowę” – wyjaśnia Robert Grela. „Aspirujemy do naśladowania Wiednia, ale brakuje nam prawdziwego zrozumienia ich modelu. Dzielimy się historiami i tęsknimy za Austrią, ale nie rozumiemy, że ich system prosperuje dzięki temu, że burmistrz Wiednia współpracuje z wieloma podmiotami – wieloma z nich są prywatni operatorzy i spółdzielnie zajmujące się budową mieszkań socjalnych. To namacalne, skuteczne narzędzia. Bądźmy szczerzy – Wiedeń nie podejmuje tej inicjatywy wyłącznie z dobrej woli wobec swoich mieszkańców; to raczej dochodowe przedsięwzięcie. A tutaj? „Mówi się nam, że niczego nie da się osiągnąć, że się nie uda. W rezultacie stoimy w miejscu. Doprowadziło to do sytuacji, w której towarzystwa budownictwa socjalnego (TBS) mają budować 1000 mieszkań rocznie w całym kraju, podczas gdy w Krakowie zarządzają zaledwie 20-30 lokalami rocznie, co jest praktycznie nieistotne. Tymczasem potrzebujemy 10 000-20 000 mieszkań rocznie w całym kraju, a co najmniej 500-1000 rocznie w samym Krakowie – nie luksusowych apartamentów, ale prostych, niedrogich mieszkań socjalnych na długoterminowe umowy najmu. Musimy traktować mieszkalnictwo jako infrastrukturę społeczną, podobną do szkół, wodociągów i systemów grzewczych. Nie da się stworzyć państwa, jeśli nie ma mieszkań do zamieszkania. A jeśli, pomimo istnienia jedenastu doświadczonych instytucji tego typu w Krakowie, nie jesteśmy w stanie tego zapewnić, to stoimy w obliczu systemowej porażki” – podsumowuje.
REKLAMA: REKLAMA: REKLAMA:
