Kiedy większość właścicieli lokali była przeciw jakiejś kwestii, to nie została podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej i w związku z tym, decyzji wspólnoty nie można zaskarżyć do sądu – wynika z środowego rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego.
Jak w mówił w uzasadnieniu orzeczenia sędzia Marcin Krajewski, "w ocenie SN uchwała zapada jedynie wtedy, gdy większość głosów zostaje oddana za jej treścią". "Jeżeli było inaczej, uchwała nie zostaje podjęta" – ocenił.
Zagadnienie, które w środę w poszerzonym składzie siedmiorga sędziów rozpoznała Izba Cywilna Sądu Najwyższego, ma związek i znaczenie dla batalii prawnych, jakie często toczą się w związku z uchwałami podejmowanymi przez wspólnoty mieszkaniowe.
Tak było też w sprawie, która w zeszłym roku na mocy decyzji trojga sędziów SN rozpatrujących skargę kasacyjną trafiła do poszerzonego składu tego sądu jako zagadnienie prawne.
Chodziło o trzy decyzje jednej ze wspólnot mieszkaniowych z apartamentowca na warszawskim Śródmieściu. Generalnie decyzje wspólnoty podjęte w głosowaniu dotyczyły udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym na parterze budynku i na umieszczenie neonu reklamującego sklep. Uchwała o wyrażeniu zgody nie uzyskała poparcie właścicieli lokali mających większość (przeciw było 52 proc.).
Wtedy właściciel lokalu użytkowego, który chciał takiej zgody, zaskarżył decyzje wspólnoty do sądu. Wskazywał na naruszenie przez wspólnotę jego praw, jako właściciela tego lokalu przewidzianego do działalności handlowej i usługowej. Powołał się na przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali głoszący, że "właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy".
W I instancji sąd okręgowy uwzględnił powództwo i "uchylił uchwały odmawiające udzielenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych". Wyrok zmienił w II instancji sąd apelacyjny oddalając powództwo i wskazując, że nie da się przyjąć, iż "niepodjęcie uchwały o treści pozytywnej, wobec braku wymaganej większości głosów, jest równoznaczne z podjęciem uchwały o treści negatywnej".
Strona powodowa skierowała skargę kasacyjną w sprawie, a troje sędziów SN zapytało w związku z tym, czy w sytuacji gdy "większość właścicieli lokali nie wyraziła zgody na podjęcie określonej czynności przez właściciela lokali, doszło w tym zakresie do podjęcia uchwały – tzw. uchwały negatywnej".
W udzielonej w środę odpowiedzi SN orzekł, że "niepodjęcie uchwały z powodu nieuzyskania większości głosów właścicieli lokali popierających uchwałę nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali".
"Sąd Najwyższy stanął w sprawie na tradycyjnym stanowisku, zgodnie z którym nie ma czegoś takiego jak uchwały negatywne, które mogłyby zostać zaskarżone przez osoby zainteresowane" – podkreślił sędzia Krajewski.
Zaznaczył przy tym, że taka odmowa podjęcia uchwały, czyli zajęcie przez większość stanowiska przeciwnego do jej treści, "nie jest równoznaczna z podjęciem uchwały o treści do niej przeciwnej".
Jak argumentował sędzia Krajewski, skoro w tym wypadku wspólnota mieszkaniowa odmówiła wyrażenia zgody na dokonanie przez właścicielkę lokalu określonych czynności, oznacza to, że wspólnota nie wyraziła swojego stanowiska w sprawie – nie dokonała określonej czynności prawnej. Natomiast skoro takiej czynności prawnej wspólnota nie dokonała, to – zdaniem SN – odmowa podjęcia uchwały nie wywołuje żadnego skutku prawnego.
"Zgody na sprzedaż alkoholu jak nie było przed odmową podjęcia uchwały tak nie ma jej nadal. Nic się tutaj nie zmienia" – wskazał sędzia Krajewski.
Przypomniał, że sąd nie może narzucać wspólnocie mieszkaniowej, jakiej treści uchwałą ma podjąć i czy w ogóle ma obowiązek zająć się dana sprawą. W związku z tym, w ocenie SN, nawet jeśli zapadłby wyrok uchylający negatywny wynik głosowania wspólnoty, byłoby to rozstrzygnięcie "bezprzedmiotowe i nieużyteczne", a wspólnota nie miałaby nawet obowiązku poddania tej kwestii pod ponowne głosowanie.
Sędzia dodał, że nie oznacza to, iż taka zgoda wspólnoty nie może zostać udzielona w przyszłości. "Właściciele lokalu mogą przecież zmienić w tej kwestii zdanie i tę zgodę udzielić. Natomiast z punktu widzenia rozpoznawanego problemu, uchwała nie została przegłosowana pozytywnie. Nie może zatem zostać uznana za zdarzenie prawne, gdyż nie wywołuje żadnych skutków" – podsumował sędzia Krajewski.
Składowi SN przewodniczyła prezes Izby Cywilnej Joanna Misztal-Konecka. Do rozstrzygnięcia spośród siedmiorga sędziów jeden – Kamil Zaradkiewicz – zgłosił zdanie odrębne. (PAP)
Autorzy: Marcin Jabłoński, Nina Leszczyńska
mja/ nl/ mok/ mhr/
