Narodowy Bank Polski niedawno obliczył, jaka jest wartość polskich mieszkań i domów (np. względem PKB). Warto przyjrzeć się tym szacunkom.
Ostatnie lata upłynęły pod znakiem dużej aktywności inwestorów budowlanych oraz wzrostu cen metrażu. Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego średnia ogólnopolska cena sprzedaży mieszkania w 2022 r. wynosiła już około 7200 zł/mkw. Polacy oprócz lokali mieszkalnych posiadają oczywiście dużą liczbę domów jednorodzinnych.
Eksperci Narodowego Banku Polskiego już od kilku lat starają się oszacować, jaką wartość może mieć ten cały mieszkaniowy majątek rodaków. Niedawno NBP opublikował kolejne szacunki związane z łączną wyceną domów i lokali. Warto przyjrzeć się tym informacjom, które pozwalają na przykład obliczyć stosunek wartości majątku mieszkaniowego do PKB. Ciekawe wydaje się też porównanie wartości lokali i domów w Polsce oraz innych krajach Europy, choć tutaj ujawniają się problemy, które postanowili opisać analitycy RynekPierwotny.pl.
Wynik przekraczający 200% PKB to nie nowość
W przypadku wyceny zasobu mieszkaniowego kluczowe znaczenie mają oczywiście przyjęte założenia obliczeniowe. Informacje zaprezentowane na poniższym wykresie wskazują, że analitycy NBP uwzględnili średnie ceny 1 mkw. nowych i używanych mieszkań z szesnastu dużych miast. Dla tych ośrodków miejskich Narodowy Bank Polski ma bowiem dokładne dane o cenach metrażu. Jeżeli chodzi o zasób mieszkaniowy z reszty kraju, to zostały przyjęte stawki odtworzeniowe za 1 mkw. W kontekście zasobu mieszkaniowego spoza szesnastu największych miast warto zwrócić uwagę na jego rosnące znaczenie pod względem powierzchni oraz wartości.
Opisywana powyżej metodologia obliczeń doprowadziła ekspertów NBP do wniosku, że rodzime domy i mieszkania były w minionym roku warte ponad 6 bilionów złotych. Dokładny wynik można wyrazić jako 211% produktu krajowego brutto z 2022 roku oraz 60% majątku trwałego w gospodarce. Wbrew pozorom nie był to rekordowy wynik, ponieważ rok wcześniej szacunek wartości polskich domów i lokali sięgnął 220% PKB. Warto dodać, że relacja majątku mieszkaniowego i produktu krajowego brutto na poziomie większym niż 200% PKB była notowana już wcześniej według szacunków Narodowego Banku Polskiego. Mowa o sytuacji z lat 2007-2008.
Międzynarodowe porównanie wzbudza wątpliwości
Skoro znamy relację wartości zasobu mieszkaniowego oraz polskiego PKB, to może pojawić się pokusa sprawdzenia analogicznych wyników, które zostały obliczone na przykład dla innych krajów Starego Kontynentu. Odpowiednie dane do obliczeń prezentuje Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju. Jednak po przyjrzeniu się tym statystykom widoczny staje się pewien problem.
Mianowicie – OECD podaje bardzo niską wycenę zasobu mieszkaniowego Polski na poziomie około 750 mld zł w 2019 roku. Efektem jest relacja wartości lokali i domów do PKB wynoszącą zaledwie 33% (2019 r.). Właśnie dlatego wynik dla Polski bazujący na danych OECD można uznać za mało wiarygodny. Tym bardziej że nieco późniejsze dane z innych krajów Europy sugerują wartość majątku mieszkaniowego jako 100-200% PKB.
Wyniki dotyczące pozostałych krajów z poniższej tabeli wydają się bardziej wiarygodne. Mowa o wartościach z przedziału 84% PKB (Wielka Brytania) – 220% PKB (Francja). Jednakże Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju zastrzega, że szacunki wartości zasobów mieszkaniowych z poszczególnych państw nie są w pełni porównywalne. Na przeszkodzie stoi brak jednolitych zasad wyceny oraz niedostatek danych wymuszający stosowanie upraszczających założeń. Najlepszym przykładem jest rozwiązanie zastosowane przez analityków NBP, czyli przyjęcie odtworzeniowej wartości metrażu poza największymi miastami.
Andrzej Prajsnar
