Polacy ubóstwiają nieruchomości mieszkaniowe i gardzą rynkiem kapitałowym. W naszym kraju panuje ekstremalne skrzywienie inwestycyjne, co może nie skończyć się najlepiej dla samych inwestujących.
fot. incusion / / Pexels
Zaryzykowałbym wręcz stwierdzenie, że mamy do czynienia z kultem inwestowania w mieszkania. Kogo nie zapytasz, ten albo już zainwestował w nieruchomości, albo rozważa zakup mieszkania pod wynajem. Zresztą można przywołać choćby oficjalne dane podatkowe: w Polsce już ponad milion osób zarabia na wynajmie nieruchomości. Do tego powinniśmy doliczyć dość istotny udział szarej strefy, która podatku nie płaci. Dlatego też zarabianie na nieruchomościach w Polsce zyskuje na popularności.
– Ja też mam nieruchomości. I też je kupuję dlatego, że no w co mam inwestować, jak nie w nieruchomości? One dają mi pewny zwrot. Rośnie cena tak najmu, jak i cena samej nieruchomości. Równocześnie idę na giełdę i potem widzę, że politycy zrobili sobie z niej bankomat. Jeśli jest jakiś ważny projekt dla Polski, to okazuje się, że dywidendy ze spółki Skarbu Państwa nie będzie, bo zysk zostanie przeznaczony na realizację politycznej obietnicy. To gdzie ja mam inwestować? – tak o inwestowaniu opowiadał niedawno znany dziennikarz i przedsiębiorca Krzysztof Stanowski.
Zobacz takżeChcesz inwestować? Nie powiemy Ci w co, ale powiemy jak! Pobierz Akademię Inwestowania II
@K_Stanowski o rynku nieruchomości:
„To w co ja mam inwestować? Inwestuję tam, gdzie to działa, po prostu.” 🏡 pic.twitter.com/QVHiJz498x— OficjalneZero (@OficjalneZero) February 7, 2024
I ta krótka wypowiedź chyba najzwięźlej oddaje to, co Polacy sądzą o inwestowaniu. Ich zdaniem nieruchomości to coś pewnego, konkretnego na czym się zarabia. Może nie aż tak dużo, ale przynajmniej „pewnie” i regularnie. To przekonanie nie wzięło się znikąd. Choć środowisko rynku kapitałowego alergicznie reaguje na tego typu wypowiedzi, to nie powinno być nimi zdziwione.
Polska krainą landlordów
Oliwy do nieruchomościowego ognia dolał skrajnie szkodliwy rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który w drugiej połowie 2023 roku doprowadził do skokowego wzrost cen mieszkań. Ludzie licytowali się o „betonowe klitki” wyceniane po absurdalnie wysokich cenach kompletnie oderwanych od przeciętnych zarobków. Widać to było nawet na inwestorskich konferencjach, gdzie flipperzy i deweloperzy opowiadali jak zarabiać grube pieniądze na mieszkaniowym szaleństwie Polaków. W finansowo-inwestycyjnej „bańce” zaczęły krążyć żarty o tym, jak Polska stanie się bogata, gdy tylko wszyscy nawzajem będziemy sobie wynajmować po kilka kawalerek.
Powiedzmy to sobie wprost i bez ogródek: obecna sytuacja na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych nie jest normalna. To stan wysokie aberracji, gdy ceny mieszkań w ciągu jednego kwartału idą w górę o ponad 10%. To są dane Narodowego Banku Polskiego, bazujące na faktycznych cenach transakcyjnych, a nie ofertowe życzenia właścicieli mieszkań. Taka sytuacja nie może trwać w nieskończoność i im szybciej dobiegnie końca, tym lepiej.
Popyt na mieszkania ma dwa źródła. Pierwsze tworzą ludzie, którzy chcą zaspokoić swoje potrzeby lokalowe. Migrują do dużych zamiast, zakładają rodziny i po prostu muszą gdzieś mieszkać. Tutaj czynniki natury demograficznej niedługo dadzą o sobie znać, ponieważ bez masowego napływu imigrantów spoza Polski w ciągu kilku lat powinniśmy zobaczyć znacząco słabszy popyt.
Ale zupełnie inną naturę ma popyt inwestycyjny, czyli zakup mieszkania po to, aby ulokować swoje nadwyżki kapitałowe. Tu dochodzimy do giełdy i rynku kapitałowego. Ten ostatni ma w naszym kraju bardzo słabą prasę. Opinia publiczna kojarzy go głównie ze skandali, oszustów i inwestycyjnych porażek. Getback, polisolokaty, kwestia OFE, spółki kontrolowane przez polityków, brak poszanowania praw akcjonariuszy mniejszościowych (np. Kernel). Długo by wymieniać. Wielu ludzi wciąż jeszcze pamięta krach z 2008 roku, po którym warszawska giełda podniosła się dopiero dekadę później (patrząc przez pryzmat WIG-u).
Giełda kontra nieruchomości
W krajach tzw. trzeciego świata (teraz określanych „rynkami wschodzącymi”) ludzie trzymają majątek przede wszystkim w nieruchomościach – najczęściej w tych, które sami zajmuja. To jest coś konkretnego, materialnego, co można wynająć lub przekazać potomnym. Każdy ten biznes rozumie i wielu ludziom wydaje się, że nie ma nic prostszego, niż kupić mieszkanie i je wynająć. Struktura majątkowa inaczej wygląda w krajach rozwiniętych, gdzie inwestuje się przede wszystkim na rynkach kapitałowych, nabywając akcje i obligacje. Tam nieruchomość jest tylko dodatkiem (choć często bardzo istotnym) do zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego. Dlaczego zatem w Polsce jest inaczej?
Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele. Oprócz wspomnianego wcześniej braku zaufania do polskiego rynku kapitałowego, w grę wchodzi jeszcze kilka istotnych czynników. Po pierwsze – tradycja. Od czasów wczesnego PRL-u panuje u nas „kult mieszkania”. Młodym ludziom wmawia się, że zakup M w betonowym bloku jest szczytem ich marzeń i celem egzystencji. Aż dziw bierze, jak to się niewiele zmieniło od lat 70-tych poprzedniego stulecia.
Po drugie, jako naród doświadczony dwoma wojnami światowymi, okupacją hitlerowską i sowiecką, nazizmem i komunizmem nauczyliśmy się, że tylko dom/ mieszkanie/ grunt pozwala w naprawdę długim okresie zabezpieczyć majątek.
Po trzecie – kwestie natury psychologicznej. Giełda wycenia nasz portfel każdego dnia. W kilka miesięcy można zanotować nawet kilkadziesiąt procent papierowej straty. Tymczasem mieszkania nikt nie wycenia na co dzień. Jej rynkowa wartość interesuje nas dopiero w momencie sprzedaży, co zwykle ma miejsce dopiero po kilku latach. Nasza psychika jest więc znacznie spokojniejsza, posiadając jedną nieruchomość mieszkalną, niż nawet dobrze zdywersyfikowany portfel akcji giełdowych spółek.
Spójrzmy jednak na to na chłodno. Zostawmy na boku nieszczęsny WIG20, który od półtorej dekady służy za uosobienie słabości polskiego rynku kapitałowego w ogólności, a samej GPW w szczególności. Naczelną przyczyną niedomagania flagowego indeksu naszego parkietu jest nadreprezentacja w jego składzie spółek z udziałem Skarbu Państwa, dla których imperatywy polityczne są ważniejsze od maksymalizacji wartości dla akcjonariuszy. Dlatego do porównań „międzyklasowych” proponuję przyjąć mWIG40, czyli indeks spółek nieco mniejszych, wśród których firmy kontrolowane przez polityków odgrywają znacznie mniejszą rolę niż w przypadku WIG-u 20.
Na pierwszy rzut oka „nieruchy” są tu bezkonkurencyjne. W latach 2007-23 średnia cena transakcyjna m2 lokalu mieszkaniowego na rynku pierwotnym w 10 polskich miastach poszła w górę blisko trzykrotnie. W tym samym czasie mWIG40 zyskał zaledwie 22%. Ale całe to porównanie wygląda zupełnie inaczej, gdyby wyeliminować z niego skrajnie nietypowy rok 2007. Był to czas narastania bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym i równocześnie pękania balona na GPW. Gdybyśmy za punkt startowy przyjęli początek roku 2008, to wnioski byłyby diametralnie inne. Wtedy mWIG40 spisywałby się tylko nieco słabiej niż średnia dla rynku nieruchomości mieszkaniowych.
| Średnioroczne stopy zwrotu z polskiego rynku akcji i nieruchomości mieszkaniowych | ||
|---|---|---|
| Nieruchomości mieszkaniowe w 10 polskich miastach | mWIG40 | |
| CAGR 5 lat | 11,6% | 8,2% |
| CAGR 10 lat | 7,6% | 5,6% |
| CAGR 15 lat | 4,4% | 9,4% |
| Źródło: Obliczenia własne na podstawie danych NBP i Bankier.pl | ||
Jeszcze lepiej giełda wypadłaby, jeśli porównamy „okrągłe” okresy. Średnioroczna stopa zwrotu (CAGR) z polskiego rynku mieszkaniowego liczona na podstawie danych NBP wynosi 11,6% za ostatnie 5 lat, ale już tylko 4,4% za minione 15 lat. Dla porównania, mWIG40 przez ostatnie 5 lat średniorocznie zyskiwał 8,2%, a przez 15 lat – 9,4%, czyli w średnim terminie lepiej wypadły nieruchomości, a w długim, mimo wszystko, polska giełda, co może być dość nieoczekiwanym wynikiem.
Porównywanie jabłek z pomarańczami
Napisawszy to wszystko trzeba wziąć poprawkę na fakt, że owo porównanie kompletnie pomija różnice w profilu ryzyka obu klas aktywów oraz różnice w kosztach transakcyjnych i opodatkowaniu. W polskich warunkach dostrzegam wyraźną tendencję do bagatelizowania ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości i do równoczesnego wyolbrzymiania ryzyka związanego z utrzymywaniem w długim terminie zdywersyfikowanego portfela polskich akcji.
Zacznijmy od kwestii fundamentalnych. Mieszkanie jako dobro materialne podlega amortyzacji. Krótko mówiąc niszczeje i po kilku lub kilkunastu latach wymaga znacznych nakładów kapitałowych na przywrócenie go do stanu „fabrycznego”. Ponadto generuje koszty stałe w postaci opłat na rzecz zarządcy budynku, ubezpieczenia i podatku od nieruchomości. Trzymanie portfela akcji jest znacznie tańsze, by nie rzec, że w przypadku większości portfeli praktycznie bezkosztowe.
Po drugie, w warunkach polskich wynajmowanie mieszkania zalicza się do inwestycyjnych sportów ekstremalnych. „Ustawa o ochronie lokatorów” chroni nieuczciwych i niepłacących czynszu najemców. Takiego cwaniaka nie dość, że bardzo trudno jest wyrzucić z zajmowanej bezprawnie nieruchomości, to jeszcze trzeba za niego płacić wszystkie opłaty. W tym aspekcie państwo polskie nie chroni własności właściciela lokalu mieszkalnego. Koszty i nerwy związane z eksmisją dzikiego lokatora zwykle są bardzo wysokie. Tymczasem dywidendy wypłacane przez giełdowe spółki trafiają na rachunek maklerski automatycznie i bezproblemowo.
Trzecią zasadniczą różnicą jest zmienność. Owszem, cena akcji mogą się zmienić nawet o kilkadziesiąt procent w ciągu jednego dnia, co na rynku nieruchomości w zasadzie się nie zdarza. Nawet gdy mówimy o zdywersyfikowanym portfelu akcji (np. w postaci ETF-u), to roczne obsunięcie może sięgnąć ponad 20%. To wystawia na szwank psychikę inwestora i trzeba być na to przygotowanym. W absolutnie rekordowym pod tym względem roku 2008 mWIG40 zaliczył spadek o 62,5% (ale po tym, jak przez poprzednie 5 lat zyskał przeszło 325%). Poza tym wypadkiem w latach 1998-2023 mWIG40 zaliczył cztery przypadki rocznego obsunięcia w granicach 19,4-21,5%.
Jednakże na rynku nieruchomości mieszkaniowych też można było stracić! Ktoś, kto kupił lokal na szczycie bańki jesienią 2008 roku, ten wyszedł na zero dopiero 9 lat później. Tak przynajmniej wynika ze średnich cen nieruchomości mieszkaniowych w 10 polskich miastach. Tutaj w przypadku każdej nieruchomości wynik może być inny. Niemniej jednak blisko dekada bez choćby nominalnej aprecjacji kapitału to dość bolesne doświadczenie, tyle że przez wielu inwestorów kompletnie nieuświadomione, ponieważ nie wyceniali codziennie swojego domu/mieszkania. Zwykle zapewne też nie liczyli kosztu alternatywnego, jakim było wrzucenie zainwestowanych pieniędzy na zwykłą lokatę bankową czy zakup detalicznych obligacji skarbowych.
Po czwarte, akcje i nieruchomości cechują się ogromną różnicą w płynności. Tak na GPW, jak i na rynkach zagranicznych inwestor może w ciągu jednego dnia sprzedać pakiety akcji warte setki tysięcy lub nawet miliony złotych bez istotnego wpływu na ich cenę oraz przy stosunkowo niskim koszcie transakcyjnym (rzędu 0,2-0,4% wartości zlecenia). Tymczasem sprzedaż nieruchomości to nierzadko proces rozłożony na miesiące i wymagające osobistego zaangażowania lub wynajęcia pośrednika, który pobierze sowitą prowizję.
Zresztą w nieruchomości można też inwestować pośrednio poprzez notowane na GPW akcje firm deweloperskich. To jedne z bardziej korzystnych biznesów na warszawskim parkiecie z rentownością kapitałów własnych rzędu 30-40%. Wiele z nich regularnie dzieli się zyskiem z akcjonariuszami, wypłacając sowite dywidendy. Na rozwiniętych rynkach finansowych mamy też możliwość inwestowanie w nieruchomości (i to nie tylko mieszkaniowe!) poprzez REIT-y czy innego rodzaju spółki celowe.
I wreszcie piątą różnicę stanowi opodatkowanie. Państwo polskie zupełnie inaczej podchodzi do opodatkowania inwestycji w nieruchomości niż do rynku kapitałowego. Jeśli sprzedaż mieszkanie po upływie przynajmniej 5 lat od jego zakupu, to podatek do zapłaty będzie wynosił okrągłe zero. Za taką samą operację na giełdzie fiskus zabierze ci 19% uzyskanego zysku. Tyle samo zostanie odebrane z tytułu wypłacanych dywidend czy odsetek. Natomiast stawka opodatkowania najmu wynos 8,5% przy przychodzie nieprzekraczającym sto tysięcy złotych oraz 12,5% po przekroczeniu tej kwoty. Jakby nie liczyć, to zdecydowanie mniej od 19% podatku Belki pobieranych od dywidend czy odsetek.
Co było wczoraj, to będzie też jutro?
Taki jest stan prawny na dzisiaj. W przyszłości jednak może się zmienić i raczej nie będą to zmiany na korzyść inwestujących w nieruchomości. W grze od lat pozostaje nieśmiertelny temat podatku katastralnego, czyli przymusowej daniny pobieranej od wartości nieruchomości. Jestem przekonany, że wraz z pogarszaniem się stanu finansów państwa ten podatek się w Polsce pojawi i w pierwszej kolejności obciąży właścicieli mieszkań „inwestycyjnych”. Druga rzecz, która już jest w drodze, to horrendalne „daniny klimatyczne” narzucone przez Unię Europejską. Tutaj w grę będą wchodzić istniejące już „świadectwa energetyczne” czy przymusowe remonty, aby spełniać absurdalne kryteria „zeroemisyjności” budynków mieszkaniowych.
Nie chodzi mi o to, aby kogoś zniechęcać do inwestowania w nieruchomości lub zachęcać do inwestowania w akcje. Idzie tylko o to, aby potencjalni inwestorzy mieli świadomość istnienia faktycznego ryzyka związanego z oboma klasami aktywów. Odnoszę bowiem wrażenie, że społeczna percepcja tego czynnika jest zdecydowanie niedoszacowana w przypadku inwestowania w mieszkania i wyraźnie przeszacowana, gdy chodzi o polski rynek kapitałowy. A decyzje inwestycyjne niech każdy podejmuje samodzielnie, na własne ryzyko i własną odpowiedzialność. Tylko niech później nie narzeka, że „nikt mnie nie ostrzegał”, albo „ale ja nie wiedziałem”.
