Zagraniczne fundusze na rynku mieszkaniowym. Czy są powody do obaw?

Duża transakcja w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkaniowego, o wartości przekraczającej 2,4 mld zł i obejmująca przejście 5 tys. lokali pod nowe zarządzanie, wzbudziła duże poruszenie na rynku oraz liczne komentarze. W debacie publicznej pojawiają się wątpliwości dotyczące potencjalnego wpływu zagranicznych funduszy na kształtowanie warunków rynkowych. – Segment PRS posiada liczne zalety, przyczyniając się do uregulowania rynku najmu, jednak nie pozostaje bez kontrowersji – podkreślają eksperci.

Zdjęcie

Rekordowa transakcja wywołała falę pytań o koncentrację funduszy na rynku najmu /Krzysztof Mrówka /INTERIA.PL Reklama

Najnowsze przejęcie ponad 5 tys. mieszkań Resi4Rent przez Vantage Development, podmiot zależny od niemieckiej grupy TAG Immobilien, wygenerowało silne emocje oraz pytania o rolę funduszy inwestycyjnych w kształtowaniu lokalnego rynku mieszkaniowego.

Resi4Rent stanowi wspólną inicjatywę Echo Investment oraz międzynarodowego funduszu inwestycyjnego wspieranego przez Griffin Capital Partners. TAG Immobilien natomiast operuje w Polsce od 2020 roku, działając zarówno w segmencie wynajmu, jak i sprzedaży nieruchomości poprzez swoje spółki Vantage Development i Robyg.

Reklama

Mimo że transakcja dotyczy istniejących już mieszkań na rynku instytucjonalnym, jej rozmiar wywołał dyskusję o znaczeniu PRS oraz oddziaływaniu zagranicznego kapitału.

– Bez wątpienia mamy do czynienia z przełomową operacją, obejmującą ponad 5 tys. lokali, co stanowi niemal 20% całego zasobu instytucjonalnego najmu w kraju, uwzględniając także część portfela PFR Nieruchomości. Aktualnie w Polsce funkcjonuje około 26 tys. mieszkań tego typu, więc przejęcie 5 tys. jednostek ma istotne znaczenie. Kwota 2,4 mld zł również przykuwa uwagę, zwłaszcza że takie sumy zwykle kojarzą się z transakcjami kredytowymi czy obrotem centrami handlowymi. Do tej pory rynek PRS charakteryzował się raczej pojedynczymi operacjami obejmującymi pojedyncze budynki, najczęściej z 100-200 jednostkami. Należy pamiętać, że mamy do czynienia z młodym rynkiem, gdzie gotowe obiekty rzadko stają się przedmiotem sprzedaży – dominują umowy na budowę mieszkań na zlecenie funduszy – wyjaśnia w rozmowie z Interią Biznes Jan Dziekoński, dyrektor działu analiz RynekPierwotny.pl.

Jak dodaje, transakcja skupiła się na pięciu kluczowych miastach, gdzie jej efekty mogą być bardziej odczuwalne. Zwraca uwagę, że mieszkania sprzedano po ok. 13 tys. zł za m², co obecnie jest ceną niższą niż średnia w nowych inwestycjach, gdzie w dużych aglomeracjach zaczyna się ona zwykle od 15 tys. zł za m².

Warto podkreślić, że liderem rynku instytucjonalnego pozostaje spółka PFR Nieruchomości z Grupy PFR, zarządzająca blisko 44 lokalizacjami. Dysponuje ona portfolio 7,2 tys. mieszkań, z ponad 2 tys. w budowie i kolejnymi 2,4 tys. w planowaniu. Pozostała część rynku PRS zdominowana jest przez zagraniczne podmioty.

Dynamiczny rozwój instytucjonalnego najmu w Polsce

Czy ostatnie przejęcie znacząco wpłynie na koncentrację w poszczególnych regionach?

– W skali kraju – nie. Udział funduszy w rynku wynajmu nadal pozostaje marginalny, choć warto analizować sytuację lokalnie. Operacja obejmuje Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź. W stolicy, gdzie znajduje się ok. 1300 lokali, cały zasób PRS szacuje się na 8-9 tys. jednostek. Trudno tu mówić o dominacji – komentuje Dziekoński.

Tym bardziej w ujęciu ogólnokrajowym, ponieważ segment PRS odpowiada za zaledwie 0,5% rynku wynajmu.

Ekspert przypomina, że dla najemców zmiana oznacza jedynie przejęcie zarządzania istniejącym zasobem. Mieszkania pozostają zajęte, a warunki umów nie ulegają modyfikacjom. Właściciel zmienia się na poziomie spółek, nie poszczególnych nieruchomości.

Aleksandra Krugła, specjalistka od polityki mieszkaniowej, podkreśla jednak, że choć udział funduszy w skali kraju jest niewielki, to w kontekście poszczególnych dzielnic czy miast kilka tysięcy lokali może oddziaływać na poziom czynszów, strukturę społeczną i standardy rynkowe.

– Przykłady Berlina, Dublina czy Sztokholmu uczą, że koncentracja kapitału w wybranych lokalizacjach może szybko przekształcić reguły rynku. Z drugiej strony najem instytucjonalny wprowadza stabilizację i profesjonalizację. Najemcy otrzymują przejrzyste umowy, wsparcie techniczne oraz ochronę przed nagłą utratą mieszkania. To przeciwieństwo nieprzewidywalnego najmu prywatnego. Niestety, stabilność często idzie w parze z wyższymi kosztami, ponieważ fundusze dążą do optymalizacji zysków. Oznacza to, że część lokatorów zyskuje bezpieczeństwo, ale równocześnie zmniejsza się dostępność cenowa – komentuje dla Interii Biznes Aleksandra Krugły.

Czy transakcja TAG – Resi4Rent powinna skłonić do monitorowania aktywności funduszy? – Zdecydowanie tak. Kluczowy jest nie sam zakup, lecz tempo zwiększania ich udziału w lokalnych rynkach. Skala tej operacji sugeruje, że Polska wkracza w etap, w którym fundusze mogą zacząć kształtować strukturę sektora najmu – argumentuje ekspertka.

Jan Dziekoński wskazuje również na dwustronny charakter tego segmentu.

– Instytucjonalny najem ma wiele zalet, choć nie brakuje wyzwań. Po pierwsze, PRS wprowadza standardy „cywilizacyjne” – np. zakaz dyskryminacji, zgoda na zwierzęta, nowoczesną infrastrukturę czy lepszy serwis. Większość lokali PRS charakteryzuje się wysoką jakością wykończenia, a ceny zbliżone są do średniej rynkowej nowych ofert, choć część lokali znajduje się w premium. – tłumaczy analityk RynekPierwotny.pl. Jak dodaje, PRS gwarantuje stabilność – brak ryzyka nagłego wypowiedzenia umowy z powodu np. rodzinnych decyzji właściciela. To alternatywa dla nieprzewidywalnego najmu prywatnego, bliższa modelom społecznym pod względem bezpieczeństwa dla lokatorów.

Oddziaływanie funduszy na lokalne rynki

– Istnieją jednak minusy. Fundusze często wybierają atrakcyjne lokalizacje – centra miast, tereny dobrze skomunikowane, bliskość miejsc pracy. To może utrudniać dostępność gruntów pod deweloperską sprzedaż. W skali kraju to wciąż niewielki odsetek – rocznie w Polsce oddaje się 150-200 tys. mieszkań, a PRS dostarcza ok. 7 tys. rocznie – zauważa Dziekoński.

Kiedy rozpocząć monitoring koncentracji?

– Warto obserwować sytuację, gdy zasób PRS w mikroregionie przekracza 20-25% lokalnego rynku. Wtedy należy ocenić wpływ na ceny i dostępność. Na razie wzrost PRS-ów nie szkodzi rynkowi – wręcz przeciwnie, zwiększając podaż, może stabilizować ceny. Warto jednak uczyć się z doświadczeń innych krajów – mówi ekspert.

Aleksandra Krugła uważa, że monitoring należy wdrożyć już teraz, wskazując na modele biznesowe zagranicznych graczy.

W latach 2019-2020 TAG przejął Vantage Development, tworząc platformę „Vantage Rent”, a w 2022 roku wzbogacił portfolio o Robyg, jednego z wiodących deweloperów. Dzięki temu zyskał zaplecze gruntowe, możliwości budowlane oraz kanały sprzedaży. Wszystko w ramach standardowych struktur korporacyjnych, finansowanych kredytami i emisjami akcji. To pokazuje, że instytucjonalny kapitał nie wymaga specjalnych regulacji – tłumaczy Krugły.

Po transakcji portfel najmu TAG w Polsce wzrośnie do ok. 8,7 tys. lokali (z 1,45 tys. w budowie). – To największa pojedyncza operacja w historii polskiego PRS, zmieniająca układ sił. Potrzebne są zatem mechanizmy regulacyjne skupione na efektach rynkowych – koncentracji zasobu i wzroście cen. Pierwszym krokiem powinno być monitorowanie na poziomie dzielnic i miast. Próg np. 500 mieszkań w gminie mógłby uruchamiać obowiązek raportowania, a udział powyżej 10-15% w dzielnicy – analizę. Konieczny jest rejestr dużych właścicieli – podkreśla ekspertka.

Regulacje i kontrola koncentracji kapitału

Kolejnym krokiem mogłoby być uzależnianie dużych transakcji od zgody organów. – Operacje takie jak TAG-Resi4Rent trafiają już do UOKiK, ale kryteria oceny powinny uwzględniać skutki społeczne i urbanistyczne. Regulator mógłby np. wymagać utrzymania części lokali w niższym segmencie cenowym lub limitować podwyżki – mówi Krugły. Proponuje także wprowadzenie klauzul prospołecznych dla funduszy, obejmujących minimalny czas trwania umów, limity podwyżek powiązane z inflacją oraz pulę mieszkań dostępnych cenowo. Takie rozwiązania nie blokują działalności, ale minimalizują negatywne skutki.

Kluczowe jest równoczesne wzmacnianie sektora publicznego i społecznego. Rozwój mieszkań czynszowych w TBS, SIM czy Społecznych Agencjach Najmu tworzy przeciwwagę dla funduszy, zapewniając alternatywę dla osób o średnich i niższych dochodach.

Dziekoński zwraca uwagę, że brak krajowych funduszy typu REIT (rząd nie pracuje nad odpowiednią ustawą) utrudnia tworzenie rodzimego kapitału w segmencie najmu instytucjonalnego.

– Inwestorzy mogą kupować udziały w zagranicznych funduszach dywidendowych, ale brak polskich odpowiedników. W Polsce nie ma mechanizmów umożliwiających Kowalskiemu inwestycje w mieszkania przez fundusze – podsumowuje analityk.

Monika Krześniak-Sajewicz

Wideo Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. „Szczerze o pieniądzach”: Kolej do naprawy Polsat News

Źródło