Kwiecień przyniósł dalsze hamowanie wzrostu cen mieszkań – taki wniosek płynie z najnowszych odczytów indeksu urban.one. Sprzedającym z miesiąca na miesiąc zaczyna brakować paliwa do podwyżek cen. Wszystko przez spadający popyt ze strony klientów posiłkujących się kredytami mieszkaniowymi. Ratunkiem ma być „Kredyt na start”, jednak część ekspertów na drugą połowę roku wieszczy nawet obniżki stawek.
W kwietniu 2024 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł 112,81 pkt. i był o 0,21 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 5,22 pkt. wyższy niż przed rokiem.
Słabnący trend wzrostowy zanotowano także w przypadku indeksu obrazującego sytuację na największych polskich rynkach nieruchomości. W ich przypadku odczyt indeksu zatrzymał się na 126,79 pkt i był o 0,23 pkt wyższy niż w marcu oraz o 5,39 pkt wyższy niż w kwietniu 2023 r.
Bankier.pl
Osłabienie widać także w przypadku liczby kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w kwietniu 2024 r. uruchomiły one 16,4 tys. takich kredytów – o 11,4 proc. I choć, głównie z powodu niskiej bazy, był to wynik o 67,3 proc. wyższy od zanotowanego przed rokiem, to był to także trzeci miesiąc rzędu ze spadkiem. Względem marca liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych obniżyła się o 11,4 proc., a w porównaniu z najlepszym w ostatnich latach styczniem 2024 r., spadek wyniósł 34,1 proc.
Sprzedaż mieszkań najgorsza od półtora roku
Spadek sprzedaży mieszkań – i w oparciu o kredyt, i o transakcje gotówkowe – widać także w największych polskich miastach. Według danych Otodom Analytics w kwietniu 2024 r. deweloperzy działających na siedmiu największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Łódź, Poznań, Katowice) sprzedali ok. 3,5 tys. lokali mieszkalnych (-16 proc. r/r).
Spadek sprzedaży zanotowano także w maju, który był najgorszym miesiącem od stycznia 2023 r. Deweloperzy sprzedali w tym czasie 3,2 tys. mieszkań, bo było wynikiem o ok. 20 proc. gorszym od ubiegłorocznego.
– To trzeci miesiąc z rzędu ze spadkiem sprzedaży w przedziale 6-10 proc. w ujęciu miesięcznym. Rynek wyczekuje na finalne decyzje rządu w sprawie programu wsparcia kredytobiorców, ale coraz więcej przesłanek wskazuje na to, że tym razem będzie musiał sobie poradzić bez dopalacza. Może i dobrze, bo poprzedni raczej mu zaszkodził, niż pomógł – ocenia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Oczekiwania sprzedających lokalnie w dół
Czy zatem w obliczu tych przesłanek możemy spodziewać się stabilizacji cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym? Promyk nadziei w serca szukających własnego „M”, choć bardzo blady i niewyraźny, wlały już dane za I kw. 2024 r., z których wynikało, że wzrost cen zaczął słabnąć. Spowolnienie trendu wzrostowego oznaczały jednak w dalszym ciągu wyraźne podwyżki rzędu 3 – 7 proc. k/k.
Jak wynika z danych Cenatorium, z dalszym słabnięciem wzrostu cen mieszkań możemy mieć do czynienia w II kw. 2024 r. Choć wnioski opierają się o średnie ceny ofertowe, a więc widniejące w ogłoszeniach, a nie aktach notarialnych, to w Łodzi, Krakowie i Poznaniu pojawiły się dawno niewidziane spadki stawek – od niespełna 1 proc. do 1,5 proc. m/m.
– Główną przyczyną wyhamowania cen jest zwiększenie podaży mieszkań przeznaczonych na sprzedaż na największych rynkach. Obecnie zarówno kupujący, jak i sprzedający wyczekują na informację o rządowym programie dopłat do kredytów. Przede wszystkim inwestorzy nie wiedzą, w jaki sposób mają inwestować, ile razy zmieni się prawo i jakie będą konsekwencje – zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak dodaje, podobnie jak miało to miejsce przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, tak i teraz w chwili wyczekiwania na „Kredyt na start”, część kupujących odłożyła decyzję o zakupie mieszkania, by móc skorzystać z rządowych dopłat.
Stawki, także te ofertowe, w dalszym ciągu rosły za to Trójmieście oraz Warszawie – odpowiednio o 1,5 proc. m/m na rynku pierwotnym oraz o 0,7 proc. m/m w przypadku mieszkań z drugiej ręki. W dalszym ciągu, choć wolniej niż w poprzednich miesiącach, rósł także odczyt indeksu urban.one. W kwietniu 2024 r. wyniósł on 124,90 pkt. (+0,36 pkt m/m i +6,13 pkt r/r).
Nadzieja na spadki cen w drugiej połowie roku
Choć o tym, że „Kredyt na start” będzie przyczyną dalszego wzrostu cen mieszkań, mówi się i pisze od miesięcy, to jak zauważa Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, rękę do podwyżek mogą przyłożyć także nowe warunki techniczne, którym od sierpnia będą musieli sprostać deweloperzy stawiający nowe mieszkania, ale także wzrost wynagrodzeń. Jak jednak przewiduje, dla chętnych na własne „M” jest światełko w tunelu.
– Wiele będzie zależało także od polityki monetarnej oraz inflacji. Przy niskiej inflacji, a wysokich stopach, mamy mniejsze zainteresowanie nieruchomościami jako formą inwestycji. To może powodować, że w drugiej połowie roku możemy zderzyć się z mocnym schłodzeniem popytu i krótkim zamrożeniem cen lub nawet ich niewielkim spadkiem. Sytuację odwróci dopiero seria obniżek stóp procentowych, co może nastąpić, najwcześniej, w drugiej połowie 2025 r. – prognozuje Michał Kubicki.
