Eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego oceniają, że sytuacja na rynku nieruchomości w kolejnych kwartałach w dużej mierze zależeć będzie od tego, kiedy wystartuje nowy program dopłat do kredytów. „Przy założeniu utrzymania tego rodzaju dopłat od II kwartału 2024 r. spodziewamy się wysokiego popytu na zakup mieszkań. Równocześnie spodziewamy się niskiej podaży nowych ofert sprzedaży mieszkań” – oceniają ekonomiści Instytutu. Czyli przekładając z języka raportów na język codzienny: zainteresowanie będzie duże, a mieszkań do zakupu będzie niewiele. Doświadczenia ostatnich miesięcy pokazały, jaki to ma wpływ na ceny.
– Na mieszkanie, a właściwie na wkład własny, zaczęliśmy oszczędzać pięć lat temu. I przez tych pięć lat nic się nie zmieniło, nadal wynajmujemy mieszkanie od mojej siostry. Wprawdzie wzrosła suma oszczędności, ale ceny mieszkań nieustannie wyprzedzają nasze możliwości – opowiada Magda, 40-letnia pracownica korporacji.
Zarobki powyżej średniej, szansa na mieszkanie – niewielka
Zarabia 7,5 tys. zł netto, jej mąż 6,5 tys. zł. Mają dwoje nastoletnich dzieci. Magda poszła do pracy dopiero w wieku 32 lat, wcześniej przebywała w domu z dziećmi, dlatego rodzinie dopiero od niedawna udaje się mieć jakiekolwiek oszczędności. Ich cel był sprecyzowany: własne mieszkanie. Z każdym rokiem jednak oddala się.
– Trudno mi zrozumieć, że dwie osoby, które zarabiają powyżej średniej, nie są w stanie kupić mieszkania – mówi z żalem.
Wprawdzie na wkład własny już ma (ponadto rodzice obiecali darowiznę), ale raty kredytu pożrą większość pensji, więc małżonkowie odsuwają od siebie to ryzyko. Chcieliby mieć mieszkanie, bo rozumieją, że dobrze jest mieć coś swojego, ale też nie chcą się pchać w wieloletni kredyt, skoro od siostry wynajmują „po kosztach” – płacą kilkaset złotych mniej niż gdyby wynajęli mieszkanie komercyjnie. Nie wiedzą też, jak duże mieszkanie kupić, by miało to sens. Starsza córka za 10 lat skończy studia, ale być może będzie chciała się wyprowadzić wcześniej.
Splot tych wszystkich wypadków zadecydował o tym, że para o dochodach 13,5 tys. zł plus 1600 zł świadczenia na dzieci trwa w okresie przejściowym, jakim z założenia miało być wynajmowanie 50-metrowego mieszkania na Ursusie.
W podobnej sytuacji są tysiące osób, które pomimo niezłych zarobków nie są w stanie zaciągnąć kredytu na mieszkanie, bo rata zjadałaby im np. 4 tys. z 13 tys., jakie miesięcznie mają do dyspozycji na cztery osoby. W dalszym ciągu dopięliby budżet domowy, ale raczej nie udałoby się już nic odłożyć – a przecież każdy potrzebuje poduszki finansowej na wypadek, gdyby zdarzyło się coś nieoczekiwanego: choroba w rodzinie, utrata pracy, konieczność wsparcia finansowego bliskich.
Sześć miesięcy z rządowymi dopłatami do kredytu
Magda rozważała skorzystanie z rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2%”, ale nie zdążyła.
– Z jednej strony czułam, że warto złożyć wniosek o dopłaty, ale liczyłam na to, że w drugim czy trzeci roku obowiązywania programu ceny nieruchomości zaczną spadać. No i nie doczekałam tego momentu, bo program został wygaszony – wspomina.
Choć poprzedni rząd zapowiadał, że „BK2” to program na kilka lat, po sześciu miesiącach „dokonał żywota”. Ówczesny minister rozwoju zarezerwował na dopłaty zdecydowanie za mało pieniędzy: pod koniec 2023 roku poinformował, że ustawowy łączny limit na rok 2023 i rok 2024 na dopłaty do kredytu został wyczerpany. I nie są to drobne rozbieżności w liczbach: ustawowe limity wydatków na dopłaty do programu zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objęte ok. 50 tys. kredytów. Do 21 grudnia 2023 r. podpisano ok. 55,8 tys. umów kredytowych.
Już późną jesienią analitycy wieszczyli, że środki przeznaczone na dopłaty zostaną wyzerowane. W miarę narastania wątpliwości Polacy składali coraz więcej wniosków o dopłatę słusznie przewidują, że kto pierwszy, ten lepszy. I tak o ile między wrześniem a końcem października obserwowane było widoczne zmniejszenie zainteresowania dopłatami (co kwitowane było w ten sposób, że kto miał złożyć wniosek, już to zrobił), to od połowy listopada do końca grudnia w bankach znów zrobiło się tłoczno. Przykładowo w ostatnim tygodniu grudnia złożono o 7,7 tys. wniosków więcej niż tydzień wcześniej.
Mieszkanie na start ruszy w połowie 2024 roku
Nowy rząd nie chce kontynuować rozwiązań poprzedników, ale zapowiedział swój własny program: Mieszkanie na start. O jego założeniach piszemy tu.
Magda zna jego założenia i uważa, że tym razem złożą z mężem wniosek o dopłatę. Ma jednak sporo wątpliwości.
– Zastanawia mnie przede wszystkim wiarygodność. Boję się zaufać programowi, który jest zapowiadany na kilka lat, a może zostać wygaszony po kilku miesiącach, bo ktoś nie doszacował albo zmieniła się władza i ma swój pomysł. Boję się, że jeśli nastąpi zmiana zasad gry, to obejmie to też osoby, które podpisały już umowę. W „BK2” dopłaty przysługiwały przez 10 lat, ale czy na pewno beneficjenci nie zostaną zaskoczeni nowymi warunkami? – zastanawia się kobieta.
Wciąż nie porzuca marzenia o własnym mieszkaniu. Przyznaje, że boi się, że przy niskich emeryturach, jakie są prognozowane dla dzisiejszych 40-latków, mogą z mężem nie podołać z wynajmem mieszkania (bo pewnie siostra kiedyś zechce inaczej wykorzystać mieszkanie, które dziś wynajmuje po kosztach). Własne mieszkanie, choćby niewielkie, postrzega jako gwarancję tego, że będzie mogła żyć na emeryturze bez strachu przed corocznymi podwyżkami czynszu najmu i konieczności brania udziału w castingach na najemcę. A niestety to całkiem realna prognoza dla osób, które nie nabędą nic na własność.
Ile kosztują mieszkania w największych miastach?
Szansy na zakup nieruchomości w cenie, która jej nie zrujnuje, doszukuje się jednak nie w ofertach deweloperów, ale… demografii. Z każdym rokiem Polaków jest coraz mniej. Młodzi spadkobiercy niekoniecznie chcą mieszkać w mieszkaniach po babci czy dziadku, o ile są one w starym budownictwie. Dziś mieszkania nawet w niskim standardzie, do pełnego remontu, kosztują w największych miastach nie dużo mniej niż lokale w nowych blokach na obrzeżach (o ich atrakcyjności decyduje przede wszystkim położenie – bloki z lat 60. XX wieku budowano przy głównych ulicach, projektowano wokół nich dużo zieleni), ale gdy na rynek zacznie ich trafiać więcej, cena może zacząć się niwelować.
A ile dziś trzeba zapłacić za mieszkanie? Z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że w Warszawie średnia cena mieszkania na rynku wtórnym przekroczyła poziom 17 tys. zł za m kw. Na rynku pierwotnym ceny są bliskie 16 tys. zł za m kw., aczkolwiek – jak oceniają eksperci Instytutu – przekroczenie tego pułapu to prawdopodobnie kwestia kolejnego kwartału. W Krakowie, drugim najdroższym mieście, ceny mieszkań przekraczają 15 tys. zł za m kw. na obu rynkach. We Wrocławiu na rynku wtórnym trzeba zapłacić 13 tys. zł, a na pierwotnym – 12,8 proc. Nieco tańszy jest Poznań: 11,1 tys. na rynku wtórnym i 11,7 tys. na pierwotnym.
Bardzo wyraźna jest różnica między mieszkaniami nowymi i z drugiej ręki w Katowicach i Gdańsku. W stolicy województwa śląskiego za nowe mieszkanie trzeba zapłacić 11,2 tys. zł, a z drugiej ręki – 8,6 tys. zł. W Gdańsku to odpowiednio 12,3 tys. wobec 14,7 tys. zł. W każdym mieście droższe są mieszkania na rynku wtórnym.
Co dalej z cenami mieszkań?
Eksperci PIE oceniają, że sytuacja na rynku nieruchomości w kolejnych kwartałach w dużej mierze zależeć będzie od daty wprowadzenia nowego programu dopłaty do kredytów mieszkaniowych oraz jego warunków.
Przy założeniu utrzymania tego rodzaju dopłat od II kwartału 2024 r. spodziewamy się wysokiego popytu na zakup mieszkań. Równocześnie spodziewamy się niskiej podaży nowych ofert sprzedaży mieszkań” – oceniają ekonomiści Instytutu.
Warunkiem spadku cen mieszkań jest pojawienie się w sprzedaży dużej liczby nowych lokali, czyli wzrost podaży. Ten warunek nie zostanie jednak spełniony. W najbliższych czterech kwartałach na rynku pojawią się lokale, których budowę rozpoczęto w 2022 r., a był to okres, gdy liczba rozpoczętych budów była mniejsza niemal o 20 proc. niż średnia z lat 2019-2021.
„Ze względu na fakt, że przeciętny czas budowy mieszkania wynosi nieco ponad 2 lata, w kolejnych kwartałach spodziewamy się spadku podaży mieszkań na sprzedaż. Ze względu na niedopasowanie popytu i podaży przewidujemy dalszy wzrost cen mieszkań w 2024 r”. – napisano w raporcie PIE.
Więcej mieszkań na rynku pojawi się dopiero w 2025 roku – będą to lokale, których budowa rozpoczęła się już po ogłoszeniu rządowego programu kredytowego, który niezależnie od swoich mankamentów – rozruszał rynek. Niestety dobrymi chęciami jest piekło wybrukowane i w przypadku rynku nieruchomości wyraźnie to widać. Znawcy tematu nie mają wątpliwości, że szalony wzrost cen mieszkań to w głównej mierze (pomijając rosnące koszty energii i materiałów budowlanych) efekt rządowych dopłat; sprzedający wiedzieli, że mogą podbić ceny, bo znajdą się chętni na zakup. Beneficjentom programu łatwiej było przełknąć podwyżkę, bo i tak mieli dopłatę, a wszyscy pozostali to mimowolne ofiary rządowej hojności.
Serwis SonarHome.pl przeanalizował zmiany cen w wybranych dzielnicach dużych miast. W krakowskich Mistrzejowicach (okolice Nowej Hity – przez lata dzielnica nie cieszyła się reputacją pożądanego adresu) w grudniu 2023 r. metr kwadratowy mieszkania kosztował prawie 13 tys. zł, co oznacza wzrost o 42,6 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r. Na warszawskich Bielanach ceny w tym okresie wzrosły o 29,9 proc., Kleczkowie we Wrocławiu (32,6 proc.), gdańskim Brzeźnie (36,5 proc.), oraz w dzielnicy Stary Grunwald w Poznaniu (34,1 proc.) – cytuje wybrane dane Bankier.pl.
Żadna podwyżka wynagrodzeń, nawet rzędu 10 proc., nie rekompensuje tych wzrostów. Aktualnie ceny wyhamowały, ale rynek czeka na start nowego programu. Sprzedający i pośrednicy nieruchomości są w blokach startowych, a kupujący tacy jak Magda ustawiają w serwisach sprzedaży nieruchomości filtrowanie od najniższych cen – i mają nadzieję, że gdzieś tam jest oferta na miarę ich możliwości.
