„Rozmowy Otodom o przyszłości rynku mieszkaniowego” to coroczne spotkanie ekspertów z branży. Tradycyjnie już rozmawiamy o najważniejszych wydarzeniach kształtujących rynek w minionym roku. Zastanowimy się nad możliwymi scenariuszami rozwoju sektora w 2025 r. A także nad najbardziej palącymi sprawami, z którymi będzie musiała zmierzyć się branża w nadchodzącym czasie. Przedstawimy też najświeższe dane Otodom Analytics podsumowujące rok na rynku pierwotnym, wtórnym i najmu. Jaki był 2024 w branży nieruchomości? I czy prawdą jest stwierdzenie, że jedyną stałą na nim była zmiana? Sprawdź nasze podsumowanie 2024 w branży nieruchomości!
O czym przeczytasz w tym artykule?
- Obejrzyj „Rozmowy Otodom o przyszłości rynku mieszkaniowego”
- Jesteś ciekaw odpowiedzi na pytania od oglądających debatę?
- Deweloperzy – obiecujący początek i wyzwania w II połowie roku
- Rosnąca oferta i wakacyjny przestój
- Kto kupuje mieszkania? Nowi gracze!
- Podsumowanie 2024 w branży nieruchomości pod względem cen: zawirowania
- Co czeka nas w 2025 roku?
- Co z popytem w 2025 roku?
Obejrzyj „Rozmowy Otodom o przyszłości rynku mieszkaniowego”
Oto podsumowanie 2024 w branży nieruchomości, które zaprezentowaliśmy podczas debaty „Rozmowy Otodom o przyszłości rynku mieszkaniowego”. Jeśli jednak zamiast czytać wolisz oglądać, wpadnij na nasz kanał na YouTube i sprawdź, co nasi eksperci myślą o 2024 roku oraz jakie zmiany przewidują w obecnym.
Jesteś ciekaw odpowiedzi na pytania od oglądających debatę?
Zebraliśmy je tutaj!
Deweloperzy – obiecujący początek i wyzwania w II połowie roku
Na początku 2024 roku rynek mieszkaniowy pełen był nadziei, niczym marynarze wypływający na rejs w oczekiwaniu na pomyślny wiatr. Zarówno klienci, jak i deweloperzy czekali na nowy program wsparcia kredytowego. Miał on przynieść ulgę i ożywienie w branży. Z tą nadzieją deweloperzy ruszyli do boju, starając się uzupełnić niedobory mieszkań w największych miastach. Ich wysiłki przyniosły efekty.
W pierwszym kwartale roku na największych polskich rynkach pojawiło się około 15,3 tysiąca nowych mieszkań. To imponujący wzrost aż o 114% w porównaniu do tego samego okresu w 2023 roku.
Choć program preferencyjnych kredytów BK 2% dobiegł końca na początku tego roku, to sprzedaż mieszkań szła dalej swoim biegiem. Znalazło się wielu chętnych na nowe mieszkania. W efekcie deweloperzy w pierwszym kwartale sprzedali prawie 10,9 tysiąca lokali. To wynik o 3,4% lepszy niż w tym samym okresie rok wcześniej, choć nieco niższy niż w poprzednim kwartale. Można powiedzieć, że wiele z tych sprzedaży było możliwych dzięki wcześniej rozpoczętym rezerwacjom w programie BK 2%, które banki wciąż finalizowały.
Rosnąca oferta i wakacyjny przestój
W drugim kwartale tempo sprzedaży spadło. W kwietniu liczba sprzedanych mieszkań na głównych rynkach zmniejszyła się o 27% w porównaniu do poprzedniego roku. Z kolei w maju sprzedano zaledwie 2,6 tysiąca mieszkań, co przypominało sytuację z przełomu 2022 i 2023 roku. Mimo to oferta wciąż rosła. W połowie roku w dużych miastach dostępnych było już 48,2 tysiąca nowych mieszkań.
Jesień przyniosła poprawę. We wrześniu, po letnim przestoju, sprzedaż wzrosła do 3,3 tysiąca mieszkań, co oznaczało 37% wzrost w porównaniu z sierpniem. W kolejnych jesiennych miesiącach sprzedaż utrzymywała się na stabilnym poziomie.
– W ciągu jedenastu miesięcy 2024 roku na 7 największych rynkach w Polsce sprzedano o 26% mniej mieszkań niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Jednocześnie przewaga podaży nad popytem spowodowała, że na początku grudnia liczba mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła do rekordowych 56 tys., podczas gdy pod koniec 2023 roku wynosiła 35 tys. Tak dynamiczny wzrost podaży przy osłabionym popycie wydłużył czas wyprzedaży oferty z około 3 kwartałów na początku roku do 5,5 kwartałów w listopadzie br. – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Kto kupuje mieszkania? Nowi gracze!
Rok 2024 nie był aż tak złym okresem dla kupujących mieszkania, jak można by się spodziewać po zakończeniu programu BK2%. Na rynku pojawiła się ponownie grupa osób z gotówką w ręku lub możliwością uzyskania kredytu. To sprytni gracze, którzy uważnie śledzą rynek i zauważyli, że stabilizacja cen oraz bogata oferta to doskonała okazja do zakupu własnego kąta. Ich aktywność można dostrzec w danych spływających z Biura Informacji Kredytowej.
Rok 2024 wbrew wcześniejszym obawom jest bardzo dobry jeżeli chodzi o rynek kredytów mieszkaniowych. Łącznie w okresie styczeń – październik banki udzieliły 176,8 tys. sztuk kredytów na łączną kwotę 73,9 mld zł. W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku dynamika w ujęciu liczbowym wynosi 45,3 % a w wartościowym 62,4%. Należy jednak pamiętać, że w kwocie 73,9 mld zł zawiera się 13,6 mld akcji kredytowej z wniosków złożonych w 2023r. w ramach Programu BK2%. Bez tej „dodatkowej akcji kredytowej” mielibyśmy poziom ok. 60,3 mld zł.
Gdyby listopad i grudzień były na poziomie zbliżonym do października, to cały rok 2024 zamknęlibyśmy na poziomie 85-86 mld zł. Byłby to drugi rekordowy rok, jeżeli chodzi o wartość akcji kredytowej. Raczej nie pobijemy 88,7 mld z 2021 r. I to wszystko w środowisku najwyższych wśród krajów UE poziomie oprocentowania kredytów mieszkaniowych (drugi poziom w całej Europie), braku kontynuacji programu BK2% czy jego następcy – zaznacza dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH. Główny Analityk Grupy BIK oraz Dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji SGH.
Według badania Otodom Analytics z drugiej połowy roku, ponad 70% osób poszukujących nieruchomości planuje kupić mieszkanie dla siebie, a 13% myśli o drugim lokum dla swoich dzieci lub rodziców. Rynek staje się zatem bardziej złożony i różnorodny.
W 2024 r sprzedawały się głównie nieruchomości premium i luksusowe. Ten segment rynku jest odporny na kryzysy gospodarcze i nie podlega wahaniom. Klienci traktują go jako zabezpieczenie kapitału przed inflacją, pomnażanie majątku i dywersyfikację swojego portfela inwestycji. W przypadku takich zakupów liczy się prestiżowa lokalizacja z wyjątkową architekturą, wysoki standard wykończenia, dostęp do basenu, siłowni, usług concierge oraz widok na panoramę miasta. Ważne są bezpieczeństwo, bliskość miejsca pracy i unikalność budynków, takich jak odrestaurowane kamienice czy pałace, a także dbałość o detale i historię miejsca – podkreśla Marzena Strugińska-Kiełboń, Business Development Director w Partners International
Jak radzili sobie ci nabywcy w 2024 roku czekając na uruchomienie programu rządowego? Badanie Kantar dla Otodom pokazuje, że zdania na temat potencjalnego następcy planu BK 2% były podzielone. Niektórzy (27%) sądzą, że taki program jest niezbędny, inni (23%) sugerują, że powinien wspierać tylko te osoby, które są w największej potrzebie finansowej. Z drugiej strony, 25% badanych uważa, że taki program jest zbędny, a 10% chciałoby bardziej skupić się na wsparciu wynajmu.
Podsumowanie 2024 w branży nieruchomości pod względem cen: zawirowania
A jak wygląda podsumowanie 2024 w branży nieruchomości, jeśli idzie o ceny? Jeśli idzie o rynek deweloperski, to kiedy ustały takie zjawiska jak wysoka inflacja, zmiany w kredytach i wpływy programu BK2%, ceny zaczęły się uspokajać. W pierwszych miesiącach tempo wzrostu cen spadło do 2,3% kwartalnie, a później do 1,2%. Pod koniec roku można było dostrzec drobne obniżki cen, choć nie przekraczające 1% miesięcznie. Rok do roku ceny za metr kwadratowy w segmencie deweloperskim wzrosły o 8%, podczas gdy końcem 2023 roku było to aż 14%.
Jednak sytuacja w różnych miastach wygląda inaczej. Od listopada 2023 do listopada 2024 najmniejszy wzrost cen mieszkań zaobserwowano w Poznaniu (3,2%) i Gdańsku (5%). Natomiast największe podwyżki miały miejsce w Łodzi (16,7%) i we Wrocławiu (11,7%).
W 2024 roku ceny transakcyjne nieruchomości wzrosły za sprawą nowej, zamożniejszej grupy nabywców, która preferowała droższe i większe mieszkania. Choć liczba transakcji była mniejsza, wyższe kwoty zakupu podniosły statystycznie średnie ceny transakcyjne – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
W 2024 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym rosły szybciej niż kiedykolwiek. Pod koniec roku średnie ceny były o około 13% wyższe w porównaniu do poprzedniego roku. W miastach takich jak Katowice i Wrocław mieszkania podrożały odpowiednio o 12,5% i 7%, a w Trójmieście zauważono najmniejszy wzrost, bo tylko o 4%.
Co czeka nas w 2025 roku?
Eksperci przewidują, że 2025 rok będzie obfitował w ciekawe zmiany na rynku nieruchomości. Samorządy muszą stworzyć nowe plany zagospodarowania przestrzennego do końca roku, co może chwilowo spowolnić proces wydawania zezwoleń na budowę. Ale nic straconego! Deweloperzy już zadbali o swój arsenał. W tej chwili wydano tyle zezwoleń na budowę, że starczy na zaspokojenie potrzeb na nowe domy na długi czas.
Dużym wyzwaniem dla branży deweloperskiej jest dostępność gruntów pod inwestycje mieszkaniowe w największych miastach. Często zdarza się, że nawet jeśli samorząd w planach miejscowych zakłada, że dany teren ma być przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, to znajduje się on w rękach prywatnych właścicieli, którzy nie planują jego sprzedaży. W przypadku natomiast gruntów o innym charakterze, np. przemysłowym lub handlowym, gminy niechętnie zmieniają ich przeznaczenie. Z jednej strony mamy więc potencjalnych nabywców mieszkań, którzy chcą je znaleźć w dużych ośrodkach miejskich ze względu na pracę, komfortową infrastrukturę, dostęp do usług. Z drugiej strony mamy utrudnione możliwości rozwoju budownictwa wielorodzinnego w dobrych lokalizacjach – zaznacza Tomasz Stoga, Prezes Oddziału PZFD we Wrocławiu.
Co z popytem w 2025 roku?
A jak będzie wyglądał popyt? Eksperci nie prognozują znaczącego wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań w przyszłym roku. Nadzieją dla deweloperów są klienci z zasobniejszym portfelem, którzy mogą sobie pozwolić na zakup bezpośredni lub z pomocą kredytu hipotecznego. Ci nabywcy poszukują droższych mieszkań, a to z kolei sprawia, że z rynku znikają te z wyższej półki cenowej. W efekcie w ofercie pozostają te bardziej przystępne, które mogą matematycznie obniżyć średnią cenę. Jednak by naprawdę odczuć spadek cen na dłużej, musiałby pojawić się niespodziewany kryzys gospodarczy.
Co do cen, choć eksperci nie przewidują również większych podwyżek, to według badania Kantar dla Otodom, aż 68% użytkowników portalu sądzi, że ceny pójdą w górę w przyszłym roku. Z kolei 24% spodziewa się, że pozostaną one na stabilnym poziomie.
W 2025 roku kluczowe będą trzy elementy o charakterze endogenicznym: zdolność kredytowa, ceny nieruchomości i uchwalenie ewentualnego następcy programu BK2%. Wszystkie trzy to stymulanty poziomu akcji kredytowej. Zdolność kredytowa jest uzależniona od trzech czynników: poziomu dochodów, wysokości stóp procentowych oraz okresu kredytowania. Wynagrodzenia powinny nadal rosnąć, ale mniej niż w bieżącym roku. Co do poziomu stóp procentowych nadal uważam, że zostaną one w 2025 r. obniżone. Obecnie średni okres kredytowania wynosi ok 23 lat mamy więc „w zapasie 24 miesiące do wydłużenia okresu do 25 lat. Oczekuję wyhamowania dynamiki wzrostu cen nieruchomości w pierwszym półroczu. Na drugie półrocze zakładam kilkuprocentowe wzrosty. – podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH. Główny Analityk Grupy BIK oraz Dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji SGH.
Obniżki stóp procentowych będą miały decydujący wpływ na sytuację w branży deweloperskiej. Ich spadek o 1% oznacza dla ok. 30-40 tys. klientów uzyskanie zdolności kredytowej na zakup własnego mieszkania, a spadek o 2-3% zwiększa tę grupę do ok. 100. tys. Dla dużej części potencjalnych nabywców ważną kwestią pozostanie także uruchomienie następcy programu BK2%. Branża deweloperska go nie potrzebuje, ale potrzebuje go wiele osób, których nie stać na zaciągnięcie kredytu na komercyjnych warunkach– dodaje Tomasz Stoga, Prezes Oddziału PZFD we Wrocławiu.
