W Polsce prawie wcale nie mówi się jeszcze o mortgage portfolio standards. Tymczasem ten element dyrektywy EPBD wpłynie na unijny rynek hipotek.
Mortgage portfolio standards (MPS) – ten temat w polskich mediach praktycznie nie istnieje. A szkoda, ponieważ MPS będzie ważnym czynnikiem wpływającym na unijny rynek kredytów mieszkaniowych.
Mortgage portfolio standards to rozwiązanie, które wprowadza nowa dyrektywa budynkowa (EPBD). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyglądają się temu, jak Unia Europejska zamierza zmienić rynek kredytów mieszkaniowych z uwzględnieniem wymagań dotyczących energochłonności domów i mieszkań. Widzimy jeszcze pewne niewiadome dotyczące wdrażania MPS, czyli tzw. norm portfela hipotecznego. Niemniej jednak jest to temat bardzo ważny i niesłusznie dotąd pomijany.
Nie sposób wyjaśnić, czym są normy portfela hipotecznego (mortgage portfolio standards) bez odwołania do Dyrektywy EPBD. Wspomniana Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków wskazuje, że normy portfela hipotecznego to: „mechanizmy zachęcające wierzycieli hipotecznych do ustanowienia ścieżki mającej na celu zwiększenie mediany charakterystyki energetycznej portfela budynków objętych hipotekami na okres do 2030 r. i 2050 r. oraz do zachęcania potencjalnych klientów do poprawy charakterystyki energetycznej ich nieruchomości (…)”.
Aktualna dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków mówi również, że państwa członkowskie Unii Europejskiej powinny wspierać normy portfela hipotecznego, czyli rozwiązania zachęcające banki do podnoszenia standardów energetycznych domów i lokali obciążonych hipotekami. Przypomnijmy jeszcze, iż zgodnie z ogólnym unijnym celem za 25 lat prawie wszystkie budynki na terenie UE (w tym mieszkalne) powinny być bezemisyjne i wysoce efektywne energetycznie.
Jak wprowadzanie MPS może wyglądać w praktyce?
Polska podobnie jak inne kraje Unii Europejskiej będzie musiała niebawem implementować do swojego systemu prawnego nowe przepisy dotyczące energochłonności budynków. Chodzi również o regulacje związane z normami portfela hipotecznego. Już teraz rodzi się pytanie, jak w praktyce może wyglądać zastosowanie MPS. Warto w tym kontekście dodać, że do dnia 29 maja 2025 r. Komisja Europejska ma przyjąć akt delegowany ustanawiający dobrowolne dla instytucji finansowych kompleksowe ramy portfela.
Wspomniane ramy mają zachęcać banki m.in. do zwiększania liczby oraz kwoty kredytów na renowacje energetyczne oraz do identyfikowania najbardziej energochłonnych budynków stanowiących zabezpieczenie hipoteczne. Państwa członkowskie UE, zgodnie z Dyrektywą EPBD, powinny zadbać, aby bankowe instrumenty finansowania remontów takie jak zielone kredyty hipoteczne i ekokredyty były dostępne dla wszystkich konsumentów – w sposób niedyskryminacyjny.
Pewną podpowiedź daje nam też opinia Europejskiego Banku Centralnego z dnia 16 stycznia 2023 r. dotycząca projektu dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (wersji przekształconej) – CON/2023/2. Ten dokument sugeruje, że z czasem normy portfela hipotecznego powinny stawać się coraz bardziej rygorystyczne – tak aby odpowiadały poprawie średniego poziomu świadectw charakterystyki energetycznej nieruchomości.
Energochłonność już teraz wpływa na kredytowanie
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że pewna grupa banków już teraz zaczęła uwzględniać energochłonność budynków. Raport Climate Strategy & Partners pod tytułem „Engaging Retail Lenders in Home Renovation: Turning Sustainable Finance Commitments into Household Energy Savings and Climate Resilience” wskazuje, że w minionym roku ponad jedna trzecia z 30 największych europejskich banków stosowała jakąś formę norm portfela hipotecznego.
Przykładowo, KBC zaczął oferować obniżkę oprocentowania hipotek tym klientom, którzy w ciągu 7 lat doprowadzą swój dom do klasy energetycznej A lub B. Podobne rozwiązanie wprowadził wiodący holenderski bank ABN AMRO. Natomiast Barclays postawił sobie cel wskazujący, że do 2030 r. połowa nieruchomości mieszkaniowych z jego brytyjskiego portfela hipotecznego będzie miała klasę energetyczną C lub wyższą. Warto zwrócić uwagę, że mówimy o banku spoza Unii Europejskiej. Z drugiej strony należy jednak pamiętać, iż Wielka Brytania prowadzi dość restrykcyjną politykę w zakresie energochłonności budynków. Przykładem są rosnące wymagania energetyczne dla domów i lokali na wynajem.
Banki odpowiadają na unijną politykę klimatyczną
Można przypuszczać, że nawet bez opisywanych norm portfela hipotecznego, o których była mowa już trzy lata temu, wiodące banki z Unii Europejskiej zaczęłyby przywiązywać większą wagę do energochłonności budynków. Polityka UE i niektórych państw członkowskich wzmacnia bowiem zależność między energochłonnością oraz wartością nieruchomości mieszkaniowych.
Przykładem jest sytuacja u zachodniego sąsiada, gdzie według danych Empirica Regio energochłonne domy coraz bardziej tracą na wartości (w EUR/mkw.) względem budynków o wysokiej klasie energetycznej.
