Choć program „Mieszkanie na start” ma, przynajmniej w założeniu, ułatwić zakup nieruchomości, może być o to trudniej. Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, podobnie jak program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, również „Mieszkanie na start” podniesie już rekordowo wysokie ceny mieszkań.
Tylko w ciągu pierwszych trzech miesięcy obowiązywania programu dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 proc.” średnie ceny transakcyjne mieszkań w największych polskich miastach rosły w tempie od 3 do 6 proc. w ujęciu kwartalnym.
Najmocniej drożały te lokale, które wpisywały się w limity dopłat narzucone przez rząd, a więc najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) oraz nieco większe mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. Dla przykładu, średnie kwoty płacone za tego typu lokale w Warszawie wzrosły odpowiednio o 5,5 proc. k/k oraz 3,6 proc. k/k – najmocniej od ponad roku i wybuchu wojny na Ukrainie.
Brak limitu wywinduje ceny
Jak zauważa Paweł Onych, dyrektor ds. finansowania Otodom, jeżeli rząd w projekcie ustawy, bo na razie mówimy o wstępnych założeniach, nie uwzględni limitów cen, to pojawi się wyraźny cennik cenotwórczy i to jeszcze przed wejście w życie programu dopłat.
– Ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu oznacza, że wartość mieszkania, a tym samym całkowita kwota kredytu, będzie mogła być wyższa niż w przypadku poprzedniego programu. Po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną. Dodatkowo strona podażowa może chcieć wstrzymywać się ze sprzedażą do startu do startu programu – twierdzi Paweł Onych.
Kryterium dochodowe trudne do niespełnienia
Dyskusyjne jest także kryterium dochodowe, które jest istotną zmianą względem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, a które – w ocenie ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Hetmana, „miałoby spowodować, że program będzie skierowany do osób, które mają największy problem z uzyskaniem środków na pierwsze mieszkanie”.
Przypomnijmy, że dla 1-osobowego gospodarstwa limit to 10 tys. brutto, 2-osobowego – 18 tys. brutto, 3-osobowego 23 tys. brutto, 4-osobowego 28 tys. brutto, a dla 5-osobowego 33 tys. zł brutto.
– Program „Mieszkanie na start” szybko przerodzi się w program „Bańka Plus” – komentuje na platformie X (dawny Twitter) Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego i założyciel portalu FLTR.pl. – Czy dopłacanie takich kwot osobom zarabiającym tak dużo, to racjonalne dysponowanie pieniędzmi podatników w czasie wysokiego deficytu budżetowego, gdy rynek nieruchomości w 2023 wykonał wzrosty cenowe o 15-25 proc. w niecały rok, i kiedy oferta jest wyczyszczona? – dodaje.
Otwartym pytaniem pozostaje także to, w jaki sposób kryterium dochodowe będzie miało zastosowanie w przypadku przedsiębiorców.
– Może to skłaniać niektórych do generowania dodatkowych kosztów (np. przyspieszenie planowanych wydatków jednorazowych) w celu złapania się na limit, ponieważ zgodnie z zapowiedziami ma być liczona średnia z sześciu ostatnich miesięcy – mówi Paweł Onych.
Jak dodaje, nie wiemy również, czy w okresie pierwszych dziesięciu lat spłaty będą obowiązywały raty malejące, które wymagają większej zdolności kredytowej niż raty równe.
– W takiej sytuacji, zwłaszcza jeśli ktoś będzie chciał zaciągnąć znacznie wyższy kredyt niż limit dopłat, może okazać się, że wymagana zdolność kredytowa będzie bardzo podobna do tej, która by była wymagana przy zaciąganiu zwykłego kredytu, ale w ratach równych – ocenia Paweł Onych.
Wzrosty cen jeszcze przed uruchomieniem programu?
Osobną kwestią pozostaje pytanie, co na rynku nieruchomości będzie działo się przed uruchomieniem programu „Mieszkanie na start”. Już sama zapowiedź wprowadzenia dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, która miała miejsce wiosną 2023 r., stała za podwyżkami stawek widniejących w ofertach i aktach notarialnych.
Zgodnie z danymi Bankier.pl, udostępnionymi przez Cenatorium, w II kw. 2023 r. – a więc w ciągu ostatnich trzech miesięcy przed wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – najpopularniejsze metraże (do 35 mkw. i od 35 do 60 mkw.) w największych polskich miastach drożały średnio od 2 do 5 proc. w ujęciu kwartalnym.
Dla porównania, zarówno w IV kw. 2022 r., jak i I kw. 2023 r., gdy branża borykała się z zapaścią na rynku kredytów mieszkaniowych, średnie ceny transakcyjne rosły w granicach 0,5-1 proc. k/k.
Tymczasem nowych mieszkań w ofercie deweloperów, w porównaniu do wyników notowanych przed dwoma laty, jest jak na lekarstwo. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w ciągu pierwszych jedenastu miesięcy 2023 r. deweloperzy ruszyli z budową 103 378 mieszkań. To najniższy wynik od sześciu lat i o blisko 33 proc. niższy od rekordowego pod tym względem 2021 r.
Widać to także po dostępnej ofercie mieszkań. Zgodnie z danymi Otodom Analytics w październiku 2023 r. na rynku pierwotnym dostępnych było ok. 38 tys. ofert sprzedaży mieszkań. Dla porównania, przed rokiem liczba ta nieznacznie przekraczała 50 tys. lokali.
