Obowiązek meldunkowy stanowi relikt minionej epoki, który we współczesnych czasach ma niewiele wspólnego z faktycznym miejscem zamieszkania obywateli. Mimo to może on stanowić istotne utrudnienie dla sprzedających nieruchomość, bowiem – choć fakt zameldowania nie blokuje takiej transakcji, to może skutecznie zniechęcić kupujących.
Obowiązek meldunkowy wywodzi się z okresu PRL i dziś w dużej mierze jest już anachronizmem. W PRL pełnił on funkcję ewidencyjną, zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Dla urzędów był potwierdzeniem miejsca, w którym przebywa obywatel. Dziś to już nieomal zupełnie martwe prawo. Masa ludzi migruje po Polsce i zagranicy, zmienia wielokrotnie miejsca zamieszkania, zupełnie nie dbając o zameldowanie.
W wielu urzędach deklaracja o miejscu zamieszkania realnie zastępuje miejsce zameldowania na pobyt stały. Miejscem zamieszkania, a nie zameldowania kierują się choćby urzędy skarbowe. Mieszkając w konkretnym miejscu, podlegamy pod konkretny urząd i zameldowanie, gdzie indziej nie ma to już żadnego znaczenia. Podobnie jest w bardzo wielu innych sytuacjach. Realnie dla instytucji, a także podmiotów prywatnych meldunek się po prostu nie liczy – znaczenie ma nasz aktualny adres.
Teoretycznie jednak każdy obywatel Polski, a także obcokrajowiec, który przebywa pod jakimś adresem, powinien się zameldować – do wyboru jest meldunek na pobyt stały lub na pobyt czasowy, dłuższy niż trzy miesiące. Na zameldowanie mamy 30 dni od przybycia pod dany adres.
Aby się zameldować, możemy udać się do urzędu gminy lub zameldować się przez Internet, z użyciem platformy ePUAP. Można to zrobić również przez pełnomocnika, natomiast meldunek nie wymaga obecności właściciela nieruchomości. Nie musi on nawet o tym wiedzieć.
Osoba, która się melduje, wypełnia w tym celu formularz zameldowania czasowego lub stałego. Dostarczamy też dokument potwierdzający nasz pobyt w danym miejscu. Jeśli jesteśmy właścicielem mieszkania, oczywiście wystarczy akt notarialny. Jeśli wynajmujemy mieszkanie, potwierdzeniem naszego pobytu będzie umowa najmu.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, jeśli nie mamy żadnego tytułu prawnego do lokalu, w świetle przepisów również powinniśmy się zameldować. Wówczas jednak osoba, która się melduje, musi dostarczyć oświadczenie właściciela nieruchomości, że dany człowiek przebywa pod jego dachem. Potrzebny będzie też dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela lub innego podmiotu do mieszkania, np. odpis z aktu notarialnego.
Meldunek a sprzedaż mieszkania
Fakt zameldowania danej osoby w nieruchomości nie blokuje możliwości jej sprzedaży przez właściciela. Nie generuje dla osoby zameldowanej żadnego prawa do mieszkania w danym lokalu, więc może być on przedmiotem obrotu niezależnie od faktu zameldowania.
W praktyce jednak nie jest to takie proste. Stan faktyczny dotyczący meldunku musi być ujawniony u notariusza. Ten będzie wymagał dokumentu potwierdzającego, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, chyba że jest inaczej, co także powinno być zgłoszone. Zaświadczenia na temat meldunków w danej nieruchomości wydaje urząd gminy.
Choć meldunek nie wiąże się z żadnymi prawami do nieruchomości, może on blokować sprzedaż. Wielu kupujących nie chce bowiem brać na siebie komplikacji w postaci osoby zameldowanej, choćby dlatego, że później sami mogą mieć problem ze sprzedażą. Taki stan rzeczy jest po prostu niepotrzebnym utrudnieniem i stwarza niejasną sytuację prawną nieruchomości.
Dlatego najkorzystniej jest po prostu wymeldować daną osobę z mieszkania, tak by miało ono czyste konto w tym zakresie.
Wymeldowanie za zgodą lub bez
Wszystko przebiega bez komplikacji, jeśli wymeldowanie odbywa się za zgodą osoby dotychczas zameldowanej. Jeśli opuszcza ona dane miejsce pobytu, powinna zresztą sama się wymeldować. Gorzej, jeśli tego nie zrobiła samodzielnie lub nie wyraża zgody na wymeldowanie.
Jeśli dana osoba opuściła miejsce pobytu to, zgodnie z treścią art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności: właściciel lub podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu, może samodzielnie złożyć wniosek o wymeldowanie danej osoby. Wówczas gmina w świetle przepisów powinna sprawdzić, czy ta osoba faktycznie opuściła miejsce pobytu i czy stało się to dobrowolnie.
Dlaczego mówimy o miejscu pobytu, a nie o lokalu? Zameldowanie nie oznacza bowiem, że ktoś ma prawo mieszkać w naszym mieszkaniu (w przeciwieństwie np. do umowy najmu). Zameldowanie ma cel ewidencyjny: oznacza tylko i wyłącznie fakt przebywania na danym terenie.
Wniosek o administracyjne wymeldowanie osoby, która w danym miejscu faktycznie nie przebywa, powinien być w miarę możliwości poparty dodatkowymi informacjami: od kiedy dana osoba znajduje się w innym miejscu pobytu, gdzie itp. Im więcej takich informacji, tym mniej ewentualnych komplikacji ze strony urzędu.
Jeśli natomiast osoba zameldowana faktycznie przebywa w danym miejscu i nie chce się wymeldować, powinna mieć do tego podstawę prawną – tytuł do zajmowanego lokalu, np. umowę najmu. Jeśli takiego tytułu nie ma, wówczas sam fakt sprzedaży nieruchomości przez właściciela, a tym samym cofnięcie zgody na meldunek, powinien wystarczyć do wymeldowania.
Umowa najmu – meldunek i sprzedaż mieszkania
Sytuacja się komplikuje, gdy mieszkanie jest wynajmowane. Jeśli przed sprzedażą nieruchomości nie doszło do wygaśnięcia/zakończenia umowy najmu, wówczas prawa i obowiązki wynikające z tej umowy przechodzą na nowego właściciela, natomiast ważna umowa potwierdza zasadność zameldowania.
Będzie to znacznie trudniejsza sytuacja w świetle prawnym, bowiem najemca jest chroniony ustawą o prawach lokatorów. Wówczas, w zależności od rodzaju umowy (na czas oznaczony lub nie) nowy nabywca może nie mieć możliwości natychmiastowego jej wypowiedzenia (a nawet jeśli tak, obowiązują go ustawowe, lub umowne terminy), czy podniesienia stawki czynszu. Fakt trwania umowy sankcjonuje też meldunek, jednak stanowi on w tej sytuacji znacznie mniejszy problem, niż sam wynajem. Jeśli lokator np. przestanie spłacać czynsz, właściciel nieruchomości nie może go wyrzucić z mieszkania samodzielnie lub nawet utrudniać mu życie przez zmianę zamków. Musi postępować zgodnie z przepisami, a więc czekać na decyzję sądu o wszczęciu egzekucji i w efekcie eksmisji, co z kolei może trwać bardzo długo i generować straty finansowe.
Sprawa nie będzie problemem, jeśli kupujący wie o ważnej umowie najmu i ją akceptuje (np. zapisy umowy i wysokość czynszu są mu na rękę). Jeśli jednak nie wie, może potraktować to jako wadę prawną i domagać się rekompensaty z tytułu rękojmi.
Dlatego najkorzystniejszą sytuacją jest wypowiedzenie umowy najmu przed finalizacją sprzedaży mieszkania z równoczesnym wymeldowaniem lokatora, który nie będzie już miał podstawy prawnej do zameldowania pod danym adresem.
Marcin Moneta
