Jesień sprzyja tańszym działkom. Tyle trzeba wyłożyć za przyszłą wiosnę na ROD-os

Choć ceny sporej części działek ROD w największych polskich miastach wciąż szaleją, to właśnie jesienią można znaleźć więcej tańszych ofert. W zależności od miasta znaczenie słowa „taniej” może różnić się jednak o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Na Bankier.pl sprawdzamy, w jaki sposób zostać działkowcem i nie przepłacić.

Wraz z opadającymi liśćmi, pustoszejącymi rabatami i leżakami odkładanymi w kąt ogrodowych altan, maleje zainteresowanie rodzinnymi ogrodami działkowymi. Jak pokazuje lektura ogłoszeń dotyczących odstąpienia praw do użytkowania ogródków działkowych, inaczej niż wiosną, można znaleźć oferty z cenami zbliżonymi do obserwowanych przed pandemicznym, działkowym boomem.

– Widzimy to po liczbie zgłoszeń. O ile wiosną telefony od chętnych na przejęcie działek, których zapisujemy na listy kolejkowe, otrzymujemy kilka razy w tygodniu, o tyle jesienią zdarza się to sporadycznie – mówi Andrzej Potera z zarządu ROD „Kotwiczna” w Szczecinie.

Jak dodaje Mieczysław Dobroszkowiak z zarządu ROD Poziomka we Wrocławiu, to właśnie po sezonie, jesienią i zimą, najczęściej pojawiają się wolne działki. Jest ich jednak jak na lekarstwo. Jak wynika z szacunków Polskiego Związku Działkowców, to raptem od 1 do 2 proc. spośród wszystkich działek. Co więcej, wolne działki są zwykle położone w mało atrakcyjnych lokalizacjach, a dodatkowo same w sobie są mało atrakcyjne, bo zaniedbane.

Na zachodzie najłatwiej zostać działkowcem

O ogródki działkowe najłatwiej w wyludniających się okręgach, m.in. na zachodzie Polski w woj. zachodniopomorskim, lubuskim, opolskim czy dolnośląskim, a więc w miejscach, gdzie ogrody działkowe zakładane przez zakłady pracy nie zostały sprzedane po 1989 r.

– Obecnie mamy dostępne trzy działki a chętnych kilkudziesięciu – zauważa Dobroszkowiak. – Więcej jest ofert prywatnych. Właśnie teraz, gdy ogrody powoli przechodzą w zimowy sen, wiele osób, zwłaszcza starszych, które już w trakcie sezonu mierzyły się z zamiarem przekazania swoich działek, podejmuje ostateczne o zbyciu praw – dodaje.

Co najistotniejsze i co trzeba zaznaczyć na samym początku, nie jest ważne czy oferta opiewa na kilka, kilkanaście czy nawet kilkaset tysięcy złotych, czy dotyczy pustej działki, czy też parceli zabudowanej dwupiętrowym „całorocznym” domem, czy w tytule ma „sprzedam”, czy „oddam”, w każdym przypadku przedmiotem transakcji jest prawo użytkowania, a nie prawo własności. Umowa jest niczym innym jak przekazaniem prawa dzierżawy do danego terenu, co oznacza de facto jedynie zmianę jednej ze stron dotychczasowej umowy zawartej z ROD-em.

Próg wejścia – od kilku do nawet 50 tys. zł

Jak więc kształtują się stawki w ogłoszeniach dotyczących zbycia praw do użytkowania w największych polskich miastach? Najłatwiej o stawki zbliżone poziomem do obserwowanych przed boomem wywołanym pandemią COVID-19 we Wrocławiu. Nic w tym jednak dziwnego. To właśnie w stolicy woj. dolnośląskiego ogrodów działkowych, a więc także wolnych działek, jest najwięcej. Jak wynika z danych PZD, ogrody działkowe we Wrocławiu zajmują ok. 1,4 tys. ha. Dla porównania, w Warszawie to 1,2 tys. ha, w Poznaniu niespełna 800 ha, a w Krakowie ok. 500 ha.

Żeby zostać działkowcem we Wrocławiu, trzeba obecnie mieć odłożone co najmniej od 3,5 do 6 tys. zł – na tyle bowiem opiewały najniżej wyceniane w ogłoszeniach parcele. W większości przypadków niższe stawki, które jeszcze pięć lat temu nikogo nie dziwiły, dotyczą ogrodów położonych na obrzeżach miasta.

I choć w większości pozostałych z grona największych polskich miast, najniższe stawki zanotowane pod koniec października 2024 r. były niższe niż u progu sezonu, to względem Wrocławia różnice sięgały kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dla porównania jednak w Warszawie próg wejścia, by przejąć ogródek od osoby prywatnej, to ok. 30 tys. zł, w Łodzi 26 tys. zł, w Gdańsku 18 tys. zł, w Poznaniu 31 tys. zł a w Krakowie, bagatela, 50 tys. zł.

Niższe ceny, choć zwłaszcza w mniejszych miastach można znaleźć wyjątki, dotyczą jednak działek zaniedbanych i opuszczonych od dłuższego czasu, które od przyszłego działkowicza będą wymagały sporych nakładów, głównie własnej pracy, by doprowadzić je do porządku. W wielu przypadkach mowa o parcelach bez doprowadzonego prądu, a nawet altany.

Przed skuszeniem się na, przynajmniej z pozoru, tańszą ofertę, warto także zapoznać się z miejskimi planami zagospodarowania przestrzennego, by nie okazało się, że okazjonalnie kupioną działką będziemy się cieszyć, ale krótko, ponieważ przez teren danego ogrodu w nieodległej przyszłości poprowadzi np. obwodnica lub wyrosną na nim stawiane przez deweloperów bloki.

Choć jeszcze w 2022 r. rząd PiS obiecywał działkowcom ogródki na własność, to już latem 2023 r. ministerstwo rozwoju i technologii przygotowało projekt, który zdaniem działkowców miał stanowić zagrożenie dla ich ogródków działkowych.

Zgodnie z nowym prawem gminy do końca 2025 r. muszą bowiem sporządzić plany ogólne wszystkich gruntów znajdujących się w ich władaniu. Zastąpią one istniejące dotychczas studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Według nowych planów gminne grunty zostaną podzielone na 13 stref planistycznych, tj. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, komunikacyjna czy usługowa. Co istotne dla przyszłości ogrodów działkowych, będą się one mogły znaleźć w jednej w dwóch: strefie mieszkaniowej jednorodzinnej lub strefie zieleni i rekreacji.

Jak zostać działkowcem?

Najprostsza i najtańsza droga, by zostać działkowcem i mieć „własną” oazę zieleni w mieście, to przejęcie prawa użytkowania od innego członka rodziny. Na taki przywilej może sobie pozwolić jednak niewielu.

Prawo użytkowania można także nabyć, zgłaszając się do jednego z ponad 4,6 tys. ogrodów działkowych dysponujących ok. 900 tys. działek.

Nabycie ogródka działkowego – koszty i opłaty

Do odstępnego dla poprzedniego działkowca trzeba doliczyć wpisowe i opłatę inwestycyjną. Wpisowe, zgodnie ze statutem Polskiego Związku Działkowców, nie może przekroczyć wartości infrastruktury ogrodowej, która znajduje się na działce.

Z kolei opłata inwestycyjna może wynieść maksymalnie 25 proc. minimalnego wynagrodzenia. Obecnie opłata inwestycyjna to maksymalnie 1075 zł – o 175 zł więcej niż w rok temu.

Podatek od zbycia prawa do działki

Warto przy tym pamiętać, że zbywający prawo do użytkowania działki, sprzedaje jedynie nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na niej, a nie sam areał. Kwota otrzymana za zbycie praw do działki to nic innego, jak przychód, za który trzeba zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Jednak zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest to przychód z odpłatnego zbycia innych rzeczy, który podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych jedynie w przypadku, gdy osiągnięto go przed upływem pół roku od nabycia poszczególnych rzeczy.

Jeżeli więc wyposażenie działki, za które otrzymujemy wynagrodzenie, zbywając prawa do działki, powstały wcześniej niż pół roku od dnia uzyskania przychodu, nie ma obowiązku zapłaty podatku.

Źródło