Przed pandemią Polacy w większym stopniu kupowali mieszkania na własne cele (a więc nie na inwestycje) z dużym, a nawet całkowitym udziałem gotówki. Powoli klienci gotówkowi wracają jednak do biur sprzedaży. Najchętniej kupują niewielkie mieszkania. U niektórych deweloperów małe lokale stanowią 30 proc. oferty.
Uważa się, że mieszkania kupowane za gotówkę są domeną inwestorów. Wiele w tym prawdy, ale na zakupy bez wspomagania się kredytem może sobie pozwolić także część kupujących na własne potrzeby. Informacji na temat liczby klientów gotówkowych dostarcza raport Narodowego Banku Polskiego, który dotarł do niemal jednej czwartej deweloperów budujących w Polsce bloki i apartamentowce i zapytał ich m.in. o sposób finansowania zakupu przez osoby nabywające nowe mieszkania w różnych celach.
Mieszkania za gotówkę
Z udzielonych przez nich odpowiedzi wynika, że w 2023 r. sytuacja zaczęła wracać do normy po kredytowym załamaniu z 2022 r. skutkującym również ponadprzeciętnym udziałem transakcji inwestycyjnych. Względem 2022 r. spadł udział bezkredytowych transakcji związanych z zakupem nowego lokum na potrzeby własne lub członka rodziny (spadek z 35 proc. do 27 proc.). Udział transakcji na własne potrzeby z wkładem mniejszym niż 50 proc. wyraźnie wzrósł (z 40 proc. do 52 proc.), ale nie wrócił jeszcze do poziomu 60 proc. – 62 proc. notowanego w latach 2019 – 2021 – relacjonuje serwis RynekPierwotny.
W przypadku nabywania nowych mieszkań pod wynajem też widzimy pewną zmianę. Z 68 proc. do 59 proc. spadł udział zakupów nowych lokali, w przypadku których przyszły wynajmujący obywał się bez pomocy banku. Warto odnotować, że nawet w czasach lepszej dostępności kredytów (lata 2019 – 2021), odsetek zakupów „pod wynajem” z wkładem własnym do 50 proc. nie przekroczył 24 proc.
Najlepiej sprzedają się małe mieszkania
Aktualnie najlepiej sprzedają się małe mieszkania. Ma to związek z wysokimi cenami, choć trzeba mieć na uwadze, że metr kwadratowy kawalerki kosztuje więcej niż metr większego mieszkania. Od kilku kwartałów zmniejsza się średni metraż mieszkania sprzedawanego na rynku pierwotnym. Przeciętna powierzchnia mieszkania sprzedawanego w III kw. 2023 r. była o ok. 10 proc. niższa niż rok wcześniej – napisali w raporcie analitycy Banku PKO BP.
Swój udział w zmniejszaniu metrażu miał też program „Bezpieczny Kredyt 2 proc”., który ograniczał maksymalną kwotę kredytu i wkładu własnego, co przy rosnących cenach mieszkań wymuszało ograniczenie metrażu.
Deweloperzy dostosowują ofertę do potrzeb klientów. W Develia małe lokale stanowią około 30 proc. oferty, choć do niedawna spółka utrzymywała standard 45-50 proc.
– Projektowanie większej liczby kompaktowych mieszkań utrudniają takie czynniki, jak konieczność doświetlenia słonecznego i zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla aut – wyjaśnia Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w Develia.
Bezpieczny Kredyt promował małe mieszkania
Podobny odsetek małe mieszkania stanowią w ofercie J.W. Construction.
– Oferta jedno i dwupokojowych mieszkań uszczupliła się po „Bezpiecznym kredycie”, choć preferencyjne warunki i dostępność cenowa mieszkań przełożyła się także na spore zainteresowanie większymi, trzypokojowymi mieszkaniami – mówi Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction.
To akurat jest prawda: w miastach program dopłat do kredytów umożliwiał zakup mieszkań maksymalnie 60-metrowych, w mniejszych ośrodkach można było kupić za to nawet 75-metrowe mieszkanie, ale raczej do remontu. Większość beneficjentów wybierała jednak mieszkania dwupokojowe do 50 mkw. Błyskawicznie znikały z rynku pierwotnego i wtórnego.
