Kilka miesięcy temu policzyłem, ile średnich krajowych pensji potrzebnych jest, żeby dzisiaj zbudować dom. Doszedłem wtedy do ciekawego wniosku – metr kwadratowy domu jednorodzinnego kosztuje mniej więcej tyle, ile wynosi średnia krajowa netto. Od tego czasu minęło kilka miesięcy, ale proporcje nie uległy zmianie – relacjonuje swoje spostrzeżenia Wojciech Rynkowski z serwisu Extradom.pl.
Bezpieczny Kredyt 2% spowodował, że na rynku pojawił się nowy wyznacznik ceny nieruchomości w wysokości 800 tys. zł. To limit kredytu dostępny dla pary z dzieckiem lub małżeństwa. Sprzedający szybko go podchwycili i wiele nieruchomości w minionym roku kosztowało właśnie nieco poniżej tego progu. Przez wysokie koszty metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach budowa domu jednorodzinnego stała się jeszcze bardziej atrakcyjną alternatywą, a wyznacznik 800 tys. zł zaczął funkcjonować również tutaj. Ekspert Extradom.pl sprawdził, jak dzisiaj wygląda rynek kredytów w Polsce i ile trzeba zarabiać, aby wybudować dom.
Ilu średnich pensji potrzeba, by wybudować dom?
– Kilka miesięcy temu policzyłem, ile średnich krajowych pensji potrzebnych jest, żeby dzisiaj zbudować dom. Doszedłem wtedy do ciekawego wniosku – metr kwadratowy domu jednorodzinnego kosztuje mniej więcej tyle, ile wynosi średnia krajowa netto. Od tego czasu minęło kilka miesięcy, ale proporcje nie uległy zmianie. Polacy najchętniej budują obecnie domy o powierzchni od 80 do 110 m², więc należałoby przyjąć, że potrzeba od 80 do 110 średnich pensji – 450 do 620 tys. zł. Oczywiście koszty te różnią się między sobą pomiędzy regionami, tak samo jak siła nabywcza ich mieszkańców. Do tej kwoty należy doliczyć jeszcze zakup działki i późniejsze wykończenie domu, co da nam sumę od 800 tys. do 1 miliona złotych – mówi Wojciech Rynkowski, ekspert z Extradom.pl.
Ile zatem trzeba zarabiać, żeby móc pożyczyć od banku 640 tys. zł – przy założeniu, że mamy 20% (160 tys. zł) wkładu własnego? Internetowe porównywarki kredytowe szacują ratę kredytu hipotecznego na 25 lat na poziomie 4 tys. zł. To oznacza, że w przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem, bez innych kredytów, trzeba zarabiać około 10 – 11 000 zł netto miesięcznie, żeby móc wziąć kredyt w takiej wysokości i spłacać go bez wyraźnego spadku poziomu życia.
Raty spadną, gdy RPP obniży stopy procentowe
4 tys. zł na spłatę miesięcznych rat to dużo – dla wychowującego dzieci małżeństwa, którego zarobki zbliżają się do przeciętnej pensji (nieco ponad 8 tys. zł brutto, ale GUS wyciąga dane tylko na podstawie zarobków w dużych firmach prywatnych) może to być nie do udźwignięcia. Extradom.pl dodaje, że takim rodzinom może pomóc rządowy program dopłat, który wystartuje w najbliższych miesiącach. Nie znamy jeszcze wszystkich postanowień programu „Mieszkania na Start”, ale wszystko wskazuje na to, że zastosowane zostanie kryterium dochodowe. I tak, rodzina z jednym dzieckiem będzie mogła zarabiać maksymalnie 23 000 zł a ta z dwójką dzieci 28 000 zł brutto. Wyznaczając takie progi dochodowe projektodawcy przyjęli, że zarabiających więcej będzie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na warunkach komercyjnych, bez korzystania z pomocy państwa.
Kij ma jednak dwa końce. Jednym program pomoże, położenie innych utrudni. Poprzedni program dopłat „Bezpieczny kredyt” wywindował ceny nieruchomości, w rezultacie czego skorzystali uprawnieni, a wszyscy pozostali musieli głębiej sięgnąć do kieszeni (lub mniej obrazowo: zaciągnąć kredyt na wyższą kwotę – i to bez jakiejkolwiek pomocy państwa).
Jednocześnie trzeba mieć świadomość, że w przyszłości – może pod koniec tego, a może na początku kolejnego – raty kredytów spadną za sprawą niższych stóp procentowych. Gdy w 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy, by spowolnić inflację, raty rosły z miesiąca na miesiąc. Cykl podwyżek trwał przez 9 miesięcy, następnie przez kilka kolejnych były utrzymywane na tym samym poziomie. W 2023 roku RPP zdecydowała się na niewielkie obniżki, ale stopa referencyjna nadal wynosi 5,75 proc. Przed pierwszą podwyżką opasowała się na symbolicznym poziomie 0,10 proc. Obniżenie jej choćby o połowę wobec aktualnego stanu już samo w sobie przyniesie obniżenie rat kredytów wszystkim zadłużonym.
