Średnie ceny transakcyjne mieszkań znowu pójdą w tym roku w górę – prognozuje PKO Bank Polski. Mieszkań na rynku jest o jedną czwartą mniej niż rok temu, a popyt na nieruchomości wciąż się utrzymuje. Ale silne tendencje wzrostowe cen mieszkań z drugiej połowy poprzedniego roku mogą być hamowane przez szereg czynników. Ekonomiści PKO BP wskazują, czy należy spodziewać się aż takich podwyżek cen jak po uruchomieniu „Bezpiecznego Kredytu”.
/123RF/PICSEL
Mieszkania w ciągu tego roku znów zdrożeją – spodziewają się ekonomiści PKO BP. Cały czas utrzymuje się popyt na nieruchomości, a podaż jest niewystarczająca. Ale rynek mieszkaniowy w coraz większym stopniu może być kształtowany przez czynnik związany z demografią. To ma potencjał zmienić tendencje, które na tym rynku obserwujemy od lat.
Mieszkania pójdą w górę. Ale wolniej niż w zeszłym roku
W ostatnim kwartale minionego roku ceny mieszkań nadal rosły – wskazują w najnowszej analizie sektorowej ekonomiści PKO BO. Winny tego stanu rzeczy był rzecz jasna silny popyt, wzmocniony programem „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Jednocześnie nowych mieszkań na rynku przybywało wolno. Jak wskazują ekonomiści największego polskiego banku, podaż nowych mieszkań rosła wolno na skutek małej liczby rozpoczętych budów w okresie między pierwszym kwartałem 2022 a drugim kwartałem 2023 roku.
Reklama
W pierwszych miesiącach 2024 roku sytuacja na rynku się nieco uspokoiła. Trwa „cisza po burzy” – wskazują analitycy. Co nie oznacza jednak, że w ciągu 2024 roku mieszkania zaczną tanieć, albo chociaż przestaną drożeć. „Zapewne utrzyma się rosnący w poprzednich kwartałach popyt gotówkowy” – zauważają m. in. ekonomiści PKO BP. W rezultacie spodziewają się w perspektywie roku „umiarkowanego wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań”. Ma on wynosić ok. 5-10 proc. – czytamy w prognozie.
Wzrost na takim poziomie będzie widocznie wolniejszy niż ten, z którym mieliśmy do czynienia w zeszłym roku. Jak wskazuje PKO BP, w ostatnim kwartale 2023 roku tempo wzrostu cen w sześciu największych polskich aglomeracjach wynosiło 20 proc. rok do roku. To oznacza, że na koniec 2023 roku mieszkania w największych polskich miastach były o jedną piątą droższe niż na koniec 2022 roku. W Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrost cen mieszkań wynosił 15-16 proc. rok do roku. W większości miast rekordowe wzrosty na rynku pierwotnym wystąpiły w trzecim kwartale, a na rynku wtórnym w ostatnich trzech miesiącach minionego roku.
Po zamknięciu programu „Bezpieczny Kredyt” popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował. Obecnie, w porównaniu z drugą połową zeszłego roku jest niższy. Ale za to wyraźnie wyższy – o 30-40 proc. – w porównaniu z okresem sprzed wprowadzenia programu i i obniżki stóp procentowych. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2024 wyniosła 427,2 tys. zł. To o 18,8 proc. więcej niż rok temu, ale o 1,8 proc. mniej niż w ostantim miesiącu 2023 roku.
Liczba mieszkań na rynku spadła o jedną czwartą
Wzrostom cen mieszkań z pewnością może sprzyjać fakt, że liczba dostępnych nieruchomości w wielu miejscach zmalała. Według monitoringu JLL oferta deweloperska w sześciu największych aglomeracjach na koniec 2023 roku wynosiła 36,3 tys. mieszkań – podaje PKO BP. Było to 5,5 proc. więcej niż w przedostatnim kwartale roku. Ale w porównaniu z końcówką 2022 roku liczba mieszkań w tych miastach spadła średnio o ponad jedną czwartą (25,5 proc.).
„Sytuacja jest silnie zróżnicowana zależnie od aglomeracji” – wskazują analitycy PKO BP. Oferta najbardziej zmalała w ujęciu rocznym w Krakowie. Tam liczba oferowanych na sprzedaż mieszkań spadła prawie o połowę (47,1 proc.). Spadek dostępnych ofert o ponad jedną trzecią zaliczył Wrocław (39,2 proc.). W Trójmieście na koniec zeszłego roku było o 29,9 proc. mniej mieszkań rok do roku, a w Warszawie – o 28,7 procent. Pojawiło się za to więcej ofert w Łodzi. Tam oferta w ostatnim kwartale 2023 roku zwiększyła się o jedną trzecią.
Demografia wkroczy do gry. Ale dopiero za dekadę
Ogółem w tym roku na rynku będą się ze sobą mierzyć czynniki hamujące wzrost cen z tymi, które będą go podbijać. Odsuwające się w czasie obniżki stóp procentowych przez RPP i możliwość opóźnienia się programu „Mieszkanie na start” będą działać przeciwko wzrostowi cen – oceniają analitycy PKO BP. Do tego stopniowo może się zwiększać podaż, a stabilizujące się stawki najmu „osłabiają motywację zakupu inwestycyjnego”.
Z drugiej strony – utrzymują się przesłanki dotychczasowych silnych tendencji wzrostowych cen mieszkań. To chociażby kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę i mała oferta mieszkań na rynku. Jeśli chodzi o te drugą kwestię, sytuacji nie polepsza pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.
W dłuższej perspektywie na znaczeniu zyskiwać będą kwestie demograficzne. To zmieni sytuacją na rynku zarówno pod względem tego, kto i jakich mieszkań będzie potrzebował, jak i tego, jaka może być podaż. Polaków będzie ubywać, a do tego jako społeczeństwo się starzejemy. „Oczekiwane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania” – uważają ekonomiści największego polskiego banku. Niemniej presja na nowe mieszkania, szczególnie w obecnej dekadzie, nadal będzie duża. To – jak oceniają analitycy – ze względu utrzymujący się nowy i odłożony popyt na pierwsze mieszkanie, potrzebę wymiany zdekapitalizowanego zasobu, przenoszenie się z centrów na przedmieścia i rosnące aspiracje mieszkaniowe.
Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. Polsat News
