Fragmentacja rynku nieruchomości nie jest typowym sposobem na zwiększenie płynności, ale umożliwi jej utrzymanie w kontekście nadchodzących zmian strukturalnych, a kluczowym czynnikiem będzie demografia – podkreślili przedstawiciele branży podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.
„Demografia zaczyna wspierać rynek. (…) Ten trend zyskuje na sile. Z rynku pracy zniknie 2 miliony osób w wieku 30-45 lat, ale pojawią się też miliony emerytów, których siła nabywcza wynosi około 200 miliardów złotych, a którzy nie są zadłużeni. 90 proc. z nich nie będzie miało zobowiązań, a już teraz wydają około 7-8 miliardów złotych na nieruchomości” – stwierdził Mateusz Bonca, prezes JLL.
„W związku z tym profesjonalizacja rynku i jego dojrzewanie przebiegnie bardzo szybko” – dodał.
Odnosząc się do kwestii, czy fragmentacja rynku daje realną szansę na poprawę płynności, prezes zaznaczył, że nie postrzega tego jako mechanizmu rozwoju płynności – chociaż oczywiście również tak – ale raczej jako sposobu na jej podtrzymanie.
Dyskusja o tym, w jaki sposób poszczególne aktywa lub portfele dostosują się do trendów i sytuacji rynkowej, staje się znacznie bardziej złożona – stwierdził.
„I dlatego, biorąc pod uwagę zmiany (…) demograficzne, zaczęliśmy bardzo mocno nakładać filtr na rynek handlowy, rynek biurowy i rynek mieszkaniowy, aby zrozumieć na poziomie powiatu, jaka jest dynamika i co będzie się działo z przepływem ludności – gdzie ten przepływ będzie się rozwijał i jakie funkcje za 10-15 lat powstaną i jakie będą niezbędne” – kontynuował Mateusz Bonca.
Jacek Zengteler, prezes Yareal Polska, zaznaczył, że fragmentacja rynku stanowi zarówno szansę, jak i zagrożenie.
Kiedy kupuję działkę pod budowę mieszkań, biur, punktów handlowych itd., a dodatkowo muszę rozpocząć projektowanie rok wcześniej, to elastyczność dostosowywania się do zmieniającego się świata, który absolutnie ewoluuje, jest mocno ograniczona – zauważył.
„Powinniśmy analizować strategię firmy – dokąd chcemy zmierzać, jakie są nasze kompetencje, jakie są nasze główne wartości, jakie mamy cele. Natomiast droga, którą tam dotrzemy, wymaga weryfikacji. (…) Musimy przyglądać się fragmentacji i temu, co możemy robić, jak powinniśmy modyfikować nasze działania, nasze produkty, ponieważ nawet mieszkania, które budowaliśmy 10-15 lat temu, dzisiaj wyglądają inaczej” – dodał.
Podkreślił, że Yareal Polska nabywa działki tam, gdzie są dostępne, ale przede wszystkim takie, które są zgodne ze strategią firmy.
„Przeznaczenie jest kluczowe przy ocenie danej nieruchomości, ale nie jest ono niezmienne. Oczywiście mamy określone, co można zbudować w danym miejscu, zgodnie z dokumentami planistycznymi, ale przede wszystkim wynika to z kontekstu lokalizacji. Natomiast kiedy odpowiadamy sobie na pytanie, co tam zaprojektować (…) przede wszystkim zastanawiamy się, jakie wartości będziemy w stanie zaoferować naszym inwestorom” – wyjaśnił Jacek Zengteler.
„Krótko mówiąc, już dzisiaj nie tylko mieszkania, nie tylko biura – ta monofunkcyjność na szczęście przestaje dominować, ponieważ w każdym większym mieście widzimy projekty, które łączą różne funkcje i różne grupy docelowe, i one najlepiej wpisują się w nasze miasta” – stwierdził.
Wskazał, że główne segmenty branży nie znikną – będą ewoluować i dostosowywać się do sposobu, w jaki ludzie będą żyć i pracować. Kluczowe jest przewidzenie, dokąd zmierza świat za 5-10 lat.
Bądźmy otwarci na to, co się dzieje, co się zmienia, ale pilnujmy się, aby nie podążać ślepo za trendami, które są dzisiaj modne, a za dwa lata nikt nam za nie nie zapłaci, lub nikt nie będzie chciał tam pracować czy mieszkać. (…) Ale trend związany z demografią na pewno się nie zmieni – podsumował Paweł Toński, prezes zarządu PINK.
alk/ gor/