Nowe obowiązki deweloperów ujawniły ceny mieszkań – w Warszawie średnia cena metra kwadratowego przekroczyła 18 tys. zł.
Wrzesień przyniósł rewolucyjną zmianę na rynku nieruchomości – nowy obowiązek dla deweloperów. Muszą oni ujawniać pełne ceny ofertowe mieszkań i domów. Jest to efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego oraz o Funduszu Gwarancyjnym Deweloperów, która weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zbadać, jak to wpłynęło na ceny mieszkań.
Ceny ofertowe nowych mieszkań we wrześniu
Zgodnie z przewidywaniami ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl, wrześniowa publikacja cen ofertowych zmieniła sytuację na rynku. Pojawiły się nowe, oficjalne ceny mieszkań w segmencie premium, podnosząc średnią cenę za metr kwadratowy w Warszawie i Wrocławiu. Jednocześnie deweloperzy nadal wprowadzają na rynek relatywnie przystępne cenowo lokale, co doprowadziło do spadku średnich cen w innych dużych miastach – w tym w Trójmieście, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – we wrześniu, według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
„Na podstawie doniesień medialnych i dostępnych statystyk trudno było oszacować rzeczywistą wielkość i wartość rynku luksusowych apartamentów. Najbardziej ekskluzywne nieruchomości zazwyczaj nie pojawiają się na portalach ogłoszeniowych. Informacje te są teraz powszechnie dostępne, ponieważ od 11 września deweloperzy mają obowiązek publikowania cen wszystkich oferowanych lokali” – mówi Marek Wielgo, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl.
Dodaje, że we wrześniu zwyczajowym wahaniom średnich cen za metr kwadratowy, wynikającym ze zmian w strukturze cenowej oferty, towarzyszył efekt „ujawnienia ceny”.
Baza BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl została uzupełniona o oferty mieszkań, których deweloperzy wcześniej nie upubliczniali lub nie ujawniali cen. W efekcie średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie (do ponad 18 300 zł/m²) i Wrocławiu (do ponad 15 200 zł/m²) wzrosła aż o 3%.
Średnia cena za metr kwadratowy przekracza już 18 000 zł
Wstępne dane z portalu BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że średnia cena metra kwadratowego w Warszawie przekroczyła 18 000 zł. Było to spowodowane publikacją cen bardzo drogich mieszkań na Woli i w Śródmieściu. Mieszkania oferowane tam przez deweloperów kosztują średnio ponad 30 000 zł za metr kwadratowy. Podobny mechanizm wystąpił również we Wrocławiu. W obu miastach obecnie największą popularnością cieszą się luksusowe apartamenty powyżej 100 metrów kwadratowych, których ceny przekraczają 20 000 zł za metr kwadratowy.
Marek Wielgo przyznaje, że „ujawnienie cen” ujawniło również pewne zmiany w cennikach deweloperów. Na przykład w Warszawie wrześniowe zmiany dotyczyły prawie 14% oferowanych przez nich mieszkań.
– Co ciekawe, ceny wzrosły i spadły mniej więcej o taką samą kwotę, a bilans był taki, że ceny spadły o mniej niż… pół promila, czyli mniej niż pięć setnych procenta (0,05%) – zauważa ekspert.
Spadające ceny mieszkań w metropoliach
Zdaniem analityków rynku, o wiele ważniejsze jest to, że pomimo obniżek cen, deweloperzy nie rezygnują z wprowadzania projektów dopasowanych do budżetów kredytobiorców. To oni pozostają dominującą grupą nabywców.
Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, we wrześniu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wyniosła: w Łodzi – niecałe 10,6 tys. zł, w Poznaniu – ok. 11,9 tys. zł, a w Krakowie – ok. 15,2 tys. zł. W rezultacie średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie spadła: o 2 proc. w Łodzi (do ok. 11,2 tys. zł/m²) i o 1 proc. w Krakowie (do ok. 16,5 tys. zł/m²), Poznaniu (do ok. 13,5 tys. zł/m²), Trójmieście (do ok. 17,2 tys. zł/m²) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do ok. 11,2 tys. zł/m²).
Ceny mieszkań we wrześniu – 2024 vs. 2025
Porównując średnią cenę metra kwadratowego nowych mieszkań we wrześniu tego roku z analogicznym okresem ubiegłego roku, różnice są nadal widoczne w większości aglomeracji, a w Warszawie i Wrocławiu różnice te jeszcze się pogłębiają. W stolicy średnia cena metra kwadratowego jest o 3% wyższa niż rok temu. Tymczasem w Łodzi nastąpił spadek – średnia cena metra kwadratowego była o 3% niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (w sierpniu różnica wynosiła jeszcze +1%).
– Po dziewięciu miesiącach do rywalizacji o tytuł metropolii o największej stabilności cenowej w 2025 roku dołączył Kraków, gdzie zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w ciągu 12 miesięcy wyniosła we wrześniu zaledwie 1%. W Poznaniu natomiast było to 2%, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 3%, we Wrocławiu – 4%, a w Trójmieście (a właściwie w Gdańsku) – aż 11% – wskazuje Marek Wielgo.
Jak podkreśla, fenomen Gdańska wynika z jego bliskości z morzem.
– W pobliżu Zatoki Gdańskiej i w centrum miasta powstaje wiele bardzo drogich apartamentów, co spowodowało, że Kraków, wieloletni wicelider rankingu najdroższych metropolii w Polsce, został zepchnięty na trzecie miejsce przez Trójmiasto – zauważa ekspert.
