Rewolucja w sukcesji dzierżaw komunalnych: koniec z automatycznym wpisem. Po śmierci najemcy decydujące będą dochody i oferta gminy.
Rządowy program legislacyjny opublikował założenia projektu ustawy, która zmieni zasady zawierania umów najmu lokali komunalnych po śmierci najemcy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada odejście od „automatycznego” przepisu artykułu 691 Kodeksu Cywilnego – umowa najmu lokali komunalnych wygasa, a krewni będą mieli prawo do zawarcia nowej umowy, w zależności od dochodów i innych czynników. Celem jest ograniczenie korzystania z lokali komunalnych przez osoby o wysokich dochodach lub właścicieli innych nieruchomości.
Mieszkania komunalne
Zasoby mieszkaniowe gminy to nieruchomości będące własnością gminy, przeznaczone dla osób o niskich dochodach, które nie spełniają standardów rynku komercyjnego. Umowy najmu zawierane są zazwyczaj na czas nieokreślony, a szczegółowe kryteria (progi dochodowe, pierwszeństwo, zasady zamiany i traktowanie lokatorów) określa uchwała rady gminy. Ustawa przewiduje również możliwość rozwiązania umowy najmu, jeśli powierzchnia dostępna na osobę przekroczy minimalne wymagania, z obowiązkiem złożenia oferty na lokal zastępczy, spełniający standardy rynku komercyjnego, oraz pokrycie przez gminę kosztów przeprowadzki.
Dotychczas we wszystkich gminach obowiązywały jednolite zasady „dziedziczenia” na podstawie Kodeksu cywilnego: spadkobiercą był małżonek niebędący współwłaścicielem, dzieci, osoby uprawnione do alimentów oraz osoby pozostające we wspólnym pożyciu, pod warunkiem że w chwili śmierci najemcy stale zamieszkiwały w lokalu. Spór z gminą o dziedziczenie mógł zostać wniesiony do sądu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepisy te dotyczyły również opiekunów prawnych, którzy spełniali wymogi dawnego prawa mieszkaniowego.
Zmiana przepisów
Nowe wytyczne (pozycja UD313) zawierają przepis szczególny: w lokalach komunalnych, w przypadku śmierci najemcy, umowa wygasa, a osoby wymienione powyżej – jeśli faktycznie zamieszkiwały z najemcą – otrzymają propozycję zawarcia umowy dopiero w ciągu sześciu miesięcy od złożenia oświadczenia woli. Warunki najmu będą powiązane z dochodami gospodarstwa domowego: w przypadku przekroczenia progów określonych w uchwale gminy, zostanie zastosowany czynsz podwyższony; jeśli dochody będą spełniać kryteria, podwyżka nie zostanie zastosowana. Projekt ustawy jest prowadzony przez wiceministra Tomasza Lewandowskiego, a planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to drugi kwartał 2026 roku.
Kierunek zmian potwierdza również procedowany w Sejmie projekt ustawy (druk nr 1318), który m.in. znosi ulgi przy sprzedaży lokali oraz przewiduje mechanizm nabywania mieszkań od seniorów z jednoczesnym wynajmem na czas nieokreślony – bez stosowania art. 691 Kodeksu cywilnego. Po śmierci seniora stosunek najmu nie przejdzie na jego bliskich, a lokal powróci do zasobów gminy.
Ministerstwo zapowiada także Program Mieszkalnictwa Społecznego i Komunalnego o wartości do 45 mld zł oraz zwiększenie dopłat KPO do budowy mieszkań komunalnych (z 15 do 25 proc. wartości inwestycji), aby rozszerzyć ofertę dla osób, których nie stać na wynajem i kupno.
