Jak sprzedać dom z kredytem? Praktyczny poradnik | Otodom

Rozwód, kłopoty finansowe lub potrzeba relokacji to jedne z wielu powodów, które mogą skłonić do pozbycia się wymarzonego domu. A co, jeśli nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu? Nie martw się – to nie przekreśla szans na transakcję. Sprawdź procedurę krok po kroku, jak sprzedać dom lub mieszkanie obciążone hipoteką.

Spis treści:

Czy sprzedaż domu z hipoteką jest możliwa?
Przygotowania do sprzedaży domu obciążonego kredytem
Proces sprzedaży nieruchomości z kredytem krok po kroku
- Znalezienie kupca
- Powiadomienie banku
- Rozliczenie zaległości
- Dodatkowe dokumenty przy sprzedaży
- Podpisanie aktu notarialnego
- Zlecenie spłaty kredytu
- Znaczenie dokumentu mazalnego
Kwestie podatkowe przy sprzedaży
Najczęstsze pytania o sprzedaż z kredytem
- Procedura sprzedaży z hipoteką
- Sposób sprzedaży nieruchomości kredytowej
- Termin sprzedaży po zaciągnięciu kredytu
- Hipoteka a możliwość sprzedaży

Czy sprzedaż domu z hipoteką jest możliwa?

Decyzja o sprzedaży domu bywa trudna, lecz czasem nieunikniona. Na szczęście posiadanie kredytu hipotecznego nie blokuje możliwości przeniesienia własności. Przeanalizujmy szczegóły!

Jeśli zakup był finansowany przez bank, instytucja ta ma wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. To forma zabezpieczenia długu, pozwalająca na udzielenie wysokich kwot na wiele lat. W razie niewywiązywania się ze zobowiązań, nieruchomość może przejść w ręce komornika i zostać zlicytowana na pokrycie zadłużenia.

Posiadając hipotekę, formalnie jesteś właścicielem, lecz bez zgody banku nie możesz sprzedać nieruchomości. Dobra wiadomość? Transakcję można przeprowadzić w dowolnym momencie, niezależnie od czasu od zaciągnięcia zobowiązania.

Przygotowania do sprzedaży domu obciążonego kredytem

Najpierw skonsultuj się z bankiem, by poznać aktualny stan zadłużenia, okres kredytowania oraz ewentualne opłaty za przedterminową spłatę. Finalizacja transakcji wymaga pełnego rozliczenia zobowiązania. Prowizja może zwiększyć ostateczny koszt.

Upewnij się, czy uzyskana kwota pokryje cały dług. Choć zazwyczaj wystarcza, lepiej to potwierdzić. Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem opłata za wcześniejszą spłatę może obejmować:

do 3% salda kredytu;
odsetki za rok od dnia spłaty;
koszty administracyjne banku.

Przy stałym oprocentowaniu zazwyczaj nie ma prowizji, ale sprawdź umowę.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed 5 latami od zakupu, możesz zapłacić 19% podatku od zysku. Dotyczy to sytuacji, gdy cena sprzedaży przewyższyła koszty nabycia. Według danych, ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły nawet o 70% od 2020 roku, więc warto skonsultować się z ekspertem finansowym.

Proces sprzedaży nieruchomości z kredytem krok po kroku

Proces wymaga cierpliwości – sprzedaż domów trwa zwykle dłużej niż mieszkań. Oto etapy:

Znalezienie kupca

Wystaw ogłoszenie na Otodom lub skorzystaj z usług agenta. Sprawdź lokalne grupy społecznościowe – często pojawiają się tam osoby szukające konkretnych nieruchomości.

Powiadomienie banku

Znajdź kupca i poinformuj bank o planowanej transakcji. Nowy właściciel powinien wiedzieć o hipotece – choć dla niego to formalność, niektórych to zniechęca.

Potrzebujesz zaświadczenia o wysokości zadłużenia oraz promesy wykreślenia hipoteki. Dokumenty te są ważne 30 dni – jeśli proces się przeciągnie, będziesz potrzebować aktualnych.

Rozliczenie zaległości

Przed sprzedażą rozlicz zaległe opłaty: media, podatki lokalne, składki. Uzyskaj urzędowe potwierdzenie braku długów.

Dodatkowe dokumenty przy sprzedaży

Oprócz zaświadczeń, przygotuj:

dowodzenie własności (akt notarialny);
zaświadczenie ze spółdzielni (dla mieszkań spółdzielczych);
wypis z rejestru gruntów i mapkę ewidencyjną;
potwierdzenie dostępu do drogi publicznej (domy);
dokumentację techniczną obiektu.

Podpisanie aktu notarialnego

Notariusz potrzebuje komplet dokumentów. Jeśli kupujący płaci gotówką, ustal harmonogram wpłat. Gdy transakcja powiązana jest z kredytem kupującego, środki mogą być przelane w transzach – najpierw na spłatę Twojego zobowiązania, potem na Twoje konto.

Zlecenie spłaty kredytu

Po otrzymaniu środków złóż dyspozycję całkowitej spłaty – bez tego bank nie wyda zaświadczenia o uregulowaniu zadłużenia.

Znaczenie dokumentu mazalnego

Po spłacie otrzymasz list mazalny – zaświadczenie o możliwości wykreślenia hipoteki. Przekaż go nabywcy, który złoży odpowiedni wniosek. Dopiero wtedy bank przekaże pozostałe środki.