Grube, pamiętające czasy przedwojenne mury, wysokie sufity, przestronne klatki schodowe i pięknie zdobione fasady. Mieszkania w zabytkowych kamienicach potrafią oczarować wyjątkowym klimatem. Często jednak z uwagi na niedoinwestowanie i dziedzictwo epoki PRL-u prezentują opłakany stan techniczny. Mimo to pośrednicy i analitycy rynku nieruchomości obserwują wysokie zainteresowanie mieszkaniami w takim budownictwie. Dlaczego?
Odpowiedź jest prosta – po wyremontowaniu takie nieruchomości znacznie zyskują na wartości i mają spory potencjał inwestycyjny. Zwłaszcza że bardzo często wyróżnia je świetna lokalizacja.
Polskie miasta się rozrastają. Zwarta zabudowa kamienic, która w czasach przedwojennych dotyczyła obrzeży, dziś znajduje się w rejonach okalających centrum, gdzie też najczęściej dominuje właśnie takie budownictwo. Kamienice w dużych miastach są więc bardzo często świetnie zlokalizowane, co sprawia, że mogą z powodzeniem pełnić różne funkcje komercyjne – np. siedziby firm, apartamenty pod wynajem itp. Taki stan rzeczy sprawia, że tego typu budownictwem interesują się inwestorzy.
Zdają sobie oni sprawę, że mieszkania w wyremontowanych kamienicach mogą być nieruchomościami z wyższej półki nie tylko dzięki centralnym lokalizacjom. Kamienice oferują unikatowe cechy, często cenione przez nabywców. Grube mury z cegły zapewniają intymność, chronią przed hałasem, ale także przed upałem w gorące, letnie dni. Budynki nie nagrzewają się tak jak w przypadku innych typów budownictwa.
Inną niewątpliwą zaletą przedwojennych, zabytkowych kamienic są wysokie sufity w mieszkaniach – często o dużych metrażach. Dzięki takim parametrom nieruchomość można ciekawie zaaranżować. Wysoki sufit daje możliwość organizacji antresoli, co realnie zwiększa powierzchnię użytkową.
Inna zaleta kamienic wynika z wyjątkowości estetyki. Piękne, zdobione fasady przykuwają uwagę, dzięki czemu nieruchomość jest rozpoznawalna, co wpływa pozytywnie na jej postrzeganie, a w efekcie i na wycenę.
Do remontu za bezcen, po remoncie za krocie
Warto wspomnieć o jeszcze jednym walorze, istotnym z punktu widzenia inwestora. Kamienice sprzed wojny w epoce PRL-u były najczęściej niedokapitalizowane. Nie remontowano ich sukcesywnie. Ich stan się pogarszał. Bardzo często mieszkania tam miały charakter komunalny i socjalny. Po upadku komunizmu co prawda wiele samorządów wzięło się za niezbędne remonty, ale ciągle jeszcze duża część kamienic tzw. miejskich czeka na lepsze czasy.
To samo dotyczy mieszkań. Niejednokrotnie, jako lokale komunalne, nie były one używane przez ludzi majętnych. Dziś często żyją w nich osoby starsze, niekoniecznie skłonne do opłacania mediów i czynszów za duży lokal. Wszystko to sprawia, że nieruchomości w kamienicach do remontu często można kupić okazyjnie, w niskiej cenie.
Na takie okazje polują inwestorzy, gotowi później dokapitalizować mieszkanie, a także partycypować w niezbędnych kosztach remontu całego budynku. Zdają sobie sprawę, że finalnie im się to opłaci, bo wyremontowana kamienica automatycznie bardzo mocno zyska na wartości.
Możemy bez wątpliwości stwierdzić, że dobrze zlokalizowane nieruchomości w wyremontowanych kamienicach należą do najdroższych na rynku wtórnym. Najczęściej są wyceniane znacznie powyżej lokalnych średnich cenowych.
Za 38-metrowe mieszkanie na Solcu w Warszawie z lat 30. XX wieku należy zapłacić blisko milion złotych. Koszt metra kwadratowego to 25 tys. zł.
We Wrocławiu mieszkanie w kamienicy przy ul. Komuny Paryskiej, około 10 minut piechotą od Starego Miasta, wyceniono na 15 tys. zł/mkw. Stawka jest podwyższona, mimo że nieruchomość nie znajduje się w ścisłym centrum. Średnie ceny ofertowe nieruchomości z rynku wtórnego dla Wrocławia wynoszą niecałe 12,5 tys. zł/mkw. (dane NBP za II kw. 2024).
W Krakowie 65-metrowe mieszkanie przy ul. Zacisze na Starym Mieście w kamienicy z początku XX wieku wyceniono na 1,2 mln zł. Stawka w tym przypadku wynosi ponad 18 tys. zł za metr kwadratowy i jest oczywiście wyższa od średniej cenowej dla tego miasta, która kształtuje się na poziomie 14 600 zł/mkw.
Podobnych przykładów z portalu GetHome.pl można podać znacznie więcej. Prawidłowość jest jedna. Wyremontowane i dobrze zlokalizowane kamienice (choć często również i te z peryferii) są wyceniane wysoko, najczęściej powyżej lokalnych średnich cenowych.
Minusy kamienic
Inwestycja w mieszkanie do remontu w kamienicy może być strzałem w dziesiątkę, jednak nie znaczy to, że tego typu budownictwo jest gotowcem inwestycyjnym. Wszystko zależy m.in. od skali prac i kapitału potrzebnego do wyłożenia. Minusem takiej inwestycjimoże być też system grzewczy i koszty z tego wynikające. Często kamienice nie są podpięte do sieci centralnego miejskiego ogrzewania. Część korzysta z lokalnych kotłowni gazowych, w części zachowały się jeszcze tzw. kopciuchy węglowe, w innych dominuje ogrzewanie elektryczne. Wszystko to może przekładać się na wysokość rachunków.
Należy również pamiętać o unijnej dyrektywie, która ma w perspektywie 10 lat nakłonić do zmiany ogrzewania we wszystkich budynkach i odejścia od paliw kopalnych na rzecz energii odnawialnej. To może z kolei wymusić remonty.
Inna potencjalna wada związana właśnie z planami remontowymi może wynikać ze skomplikowanej struktury właścicielskiej w kamienicach. Często dużą część udziałów ma tam gmina, reszta należy do pozostałych właścicieli. Zanim podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości, warto przynajmniej wstępnie dowiedzieć się, jakie są plany remontowe odnośnie budynku i czy jest w tym zakresie zgoda mieszkańców. Bywa bowiem i tak, że nie wszyscy chcą partycypować w kosztach, co blokuje inwestycje mające poprawić standard nieruchomości.
Marcin Moneta
