"Kredyt na start" do zmiany. Jest nowy projekt ustawy. Analizujemy szczegóły

W Rządowym Centrum Legislacji opublikowano nową paczkę dokumentów związanych z przygotowywanym "Kredytem na start". Limity dochodów uprawniające do korzystania z dopłat mają być płynne – to najważniejsza nowość w projekcie ustawy o „Kredycie na start”. Sposób wyliczania progów ma uwzględniać kilka czynników – m.in. koszty kredytów oraz ceny transakcyjne nieruchomości. Koszt dla sektora finansów publicznych szacowany jest na 19,358 mld zł w 10 lat.

fot. TannySolt / / Shutterstock

W datowanym na 11 lipca 2024 r. piśmie Minister Rozwoju i Technologii przekazuje do rozpatrzenia Radzie Ministrów projekt ustawy o "Kredycie na start". "Przedmiotowy projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowego instrumentu polityki mieszkaniowej pn. „kredyt mieszkaniowy #naStart” (UA4), który zastąpi dotychczas funkcjonujące programy mieszkaniowe: Bezpieczny kredyt 2% i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, łącząc w sobie – w przypadku kredytobiorców kwalifikujących się do uzyskania pomocy finansowej – finansowe wsparcie w formie dopłat rodzinnych z wyższą pomocą kierowaną do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Zachowana również zostanie możliwość udzielenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji spłaty części kredytu (gwarancja wkładu własnego)" – czytamy w piśmie przewodnim.

Jednocześnie zdecydowano się z projektu wyłączyć część dotyczącą planowanej bazy transakcji na rynku nieruchomości.

W toku procesu uzgodnień ustalono, że przepisy te wymagają przeprowadzenia dodatkowej oceny skutków regulacji dla ochrony danych osobowych (tzw. test prywatności), co może przedłużyć proces legislacyjny nawet o dwa miesiące. Biorąc pod uwagę, że wstrzymywałoby to prace nad całym projektem ustawy, którego główną część stanowią oczekiwane przez obywateli rozwiązania dotyczące wsparcia kredytobiorców w ramach nowego instrumentu kredytów mieszkaniowych #naStrat, ww. przepisy wyłączono z przedkładanego projektu i zgłoszono do Zespołu Programowania Prac Rządu jako osobną inicjatywę legislacyjną

– wskazano w piśmie.

„Kredyt na start” jeszcze się skomplikował – nowe podejście do limitów, ale i kilka ułatwień

Limity dochodów uprawniające do korzystania z dopłat mają być płynne – to najważniejsza nowość w projekcie ustawy o „Kredycie na start”. Sposób wyliczania progów ma uwzględniać kilka czynników – m.in. koszty kredytów oraz ceny transakcyjne nieruchomości.

W kwietniu światło dzienne ujrzała pierwsza wersja projektu ustawy wprowadzającej „Kredyt na start”. Na łamach Bankier.pl zaprezentowaliśmy wówczas najważniejsze elementy następcy „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Projekt spotkał się z falą krytyki, niemal z każdej strony. Po etapie konsultacji zaprezentowano właśnie poprawioną wersję ustawy.

Z punktu widzenia zainteresowanych dopłatami kredytobiorców istotnych jest kilka dokonanych korekt. Na początek warto jednak podkreślić, co nie uległo zmianie:

Schemat przewiduje dopłaty do rat kapitałowo-odsetkowych. Tym większe, im liczebniejsze jest gospodarstwo domowe.
Podstawa wyliczania dopłat jest limitowana – kredyt hipoteczny można zaciągnąć na dowolną kwotę, ale dofinansowanie ogranicza się do pewnej części inwestycji (w zależności od liczebności gospodarstwa domowego, lokalizacji nieruchomości i powierzchni lokalu).
Dopłaty mają być wypłacane przez 10 pierwszych lat spłaty, a w tym czasie obowiązuje oprocentowanie stałe (na minimum 5-letnie okresy).

Spójrzmy, czym różni się nowa wersja projektu od poprzedniego zarysu programu. Przypomnijmy jeszcze, że to dopiero wstępny etap legislacyjnej obróbki. Projekt może ulec wkrótce kolejnym zmianom, chociażby w parlamencie.

Największa zmiana – płynne limity dochodów

W poprzedniej wersji projektu limity dochodowe miały sztywny charakter – kwota podana była w proponowanej ustawie. Przekroczenie limitu oznaczało obniżenie wysokości otrzymywanej dopłaty. „Kredyt na start 2.0” bazuje na nieco innym podejściu – limit będzie aktualizowany.

„Kwoty limitów dochodowych projektodawca ustalił jako dwukrotność raty równej kredytu hipotecznego o okresie spłaty wynoszącym 25 lat i oprocentowaniu odpowiadającemu średniej arytmetycznej trzech kolejnych ogłoszonych przed dniem 31 sierpnia danego roku wskaźników średniej kwartalnej stopy procentowej, o których mowa w art. 9b ust. 4 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, powiększonej o 2,5 punktu procentowego, udzielonemu w kwocie równej iloczynowi średniej ceny za 1 m2 lokali mieszkalnych nabytych z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego w pierwszym i drugim kwartale tego roku oraz liczby będącej sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy” – czytamy w uzasadnieniu projektu.

Przeanalizujmy ideę, która kryje się za tym wzorem. Limit ma wyznaczać podwojona rata hipotetycznego kredytu:

nieco droższego niż przeciętny kredyt z niedalekiej przeszłości (bufor +2,5 pp.),
który zaciągnęlibyśmy na nieruchomość o powierzchni 25 m kw. plus 25 m kw. na każdą osobę wchodzącą w skład naszego gospodarstwa domowego.

Inaczej mówiąc i upraszczając, punktem odniesienia dla uczestnictwa w programie ma być dochód wystarczający na uzyskanie komercyjnego kredytu na „przeciętne” mieszkanie, skutkujący ratą na poziomie 50 proc. dochodów. Jeśli mieścimy się w tych limitach, otrzymujemy dopłaty w całości. „W przypadku gdy dochód gospodarstwa jest wyższy niż ustalona dla roku jego uzyskania kwota limitu dochodowego dla takiego gospodarstwa, wysokość dopłaty do raty kredytu mieszkaniowego udzielonego jako kredyt hipoteczny zostaje pomniejszona o 50 % kwoty tego przekroczenia (w przypadku gospodarstw jednoosobowych) lub 25% kwoty tego przekroczenia (w przypadku gospodarstw co najmniej dwuosobowych)” – tak będą działać dopłaty w pozostałych sytuacjach.

„Kwoty te ustali minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa i ogłosi w drodze obwieszczenia do dnia 30 września danego roku. Taki mechanizm corocznego ustalania kryterium dochodowego zapewnia jego elastyczność i dostosowanie do aktualnych warunków kształtowania się zdolności kredytowej na całym rynku mieszkaniowym” – wskazano w uzasadnieniu.

W ocenie skutków regulacji wskazano na limity, które miałyby obowiązywać w 2025 r. Są one niższe niż w poprzedniej wersji projektu i wynoszą:

7 tys. zł dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
11 tys. zł dla dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
14,5 tys. zł dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
18 tys. zł dla czteroosobowego gospodarstwa domowego.

Limity nie będą dotyczyć kredytobiorców z trójką dzieci. Dotyczy to również sytuacji samotny rodzic plus trójka (lub więcej) dzieci.

Pomniejsze zmiany – na plus i na minus

W nowej wersji projektu znalazł się cały szereg drobniejszych zmian i poprawek. Można je podzielić na 3 kategorie:

doprecyzowanie zapisów,
„poluzowanie” wcześniej ustalonych wymagań,
dodanie nowych opcji.

W pierwszym przypadku warto wspomnieć o doprecyzowaniu m.in. definicji dziecka (nieukończone 18 lat na dzień 1 stycznia roku składania wniosku, a nie dzień składania wniosku jak poprzednio), zakresu celu „wykończenie” nieruchomości czy sposobu obliczania dochodu gospodarstwa domowego (średnia dla roku poprzedzającego rok złożenia wniosku).

Co ciekawe, w nowej wersji ustawy dopłaty do rat kredytu zyskały nowy szyld – „dopłaty rodzinne”.

Zmiany zasługujące na miano „liberalizacji” to m.in.:

Rezygnację z limitu wieku (35 lat) dla singli z potwierdzoną niepełnosprawnością.
Rezygnację z wymogu otrzymywania przez kredytobiorcę dochodu w walucie polskiej.
Poluzowanie wymogów związanych z wcześniejszym posiadaniem nieruchomości. Przykładowo, jeśli nabyliśmy prawo do nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny przed 18. rokiem życia i zbyliśmy je na co najmniej 36 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o „Kredyt na start”, to nie zamyka to nam drogi do otrzymania dopłat.

Nowościami są m.in. wymóg maksymalnej wysokości wkładu własnego na poziomie 50 proc. "Proponowane rozwiązanie ograniczy przypadki udzielania takich kredytów hipotecznych z dopłatami do rat, w przypadku których wysokość udzielanego wsparcia w formie dopłaty do rat jest w wartościach bezwzględnych maksymalizowana, podczas gdy sam kredyt finansuje stosunkowo niewielką część ceny nabywanego mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego" – podkreślono w ocenie skutków regulacji projektu.

Ustawa ma wejść w życie 15 stycznia 2025 r. Program ma obowiązywać do końca 2027 r.

Koszty – 20 mld zł

Jak poinformowało OSR, źródłem finansowania dopłat do rat kredytu mieszkaniowego "Kredyt na start" będzie budżet państwa poprzez Rządowy Fundusz Mieszkaniowy (RFM) w Banku Gospodarstwa Krajowego. Projekt z kwietnia dotyczący dopłat do rat kredytu mieszkaniowego zakładał koszt w 10 lat w wysokości 21,5 mld zł. Lipcowy dokument oceniający skutki regulacji szacuje koszt dla sektora finansów publicznych na poziomie 19,35 mld zł.