Na rynku mieszkaniowym coraz częstsza jest sytuacja obniżek cen ofertowych. I to mimo tego, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii podtrzymuje plan wprowadzenia mocno krytykowanego „kredytu na start”, który wywołuje obawy o to, że znowu napędzi wzrost cen mieszkań. Cały czas nie wiadomo, w jakiej wersji program wyjdzie z resortu i trafi do Sejmu. Nie ma nawet upublicznionych uwag z konsultacji społecznych, które wystartowały na początku kwietnia
/123RF/PICSEL
Po okresie szybko rosnących cen mieszkań mamy zahamowanie. Widoczne są obniżki cen ofertowych, a sama liczba lokali wystawionych do sprzedaży zwiększa się. Pokazuje to przykład stolicy.
– Czerwiec 2024 roku był kolejnym miesiącem, w którym pogłębiał się trend wzrostu liczby ofert z obniżkami cen (2110 ofert z obniżoną ceną, wzrost o 17 proc. względem maja) oraz spadku liczby ofert ze wzrostem cen (306 podwyżek, spadek o 25 proc. względem maja), co sugeruje zwiększającą się presję na sprzedających w stolicy do obniżania cen – mówi Interii Łukasz Wolnik, współzałożyciel serwisu zametr.pl. Dane pokazują zbiorczo zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.
Reklama
/Zametr.pl /
Jak dodaje, zapowiedź kontynuacji prac nad programem „kredyt na start” nie wywołała skokowego wzrostu ofert, które podwyższyły cenę, jak miało to miejsce na początku kwietnia br. – Najświeższe dane z początku lipca nie zapowiadają zmiany trendu – podkreśla Łukasz Wolnik.
Dane i wykresy przedstawiają zmiany cen w już istniejących ogłoszeniach, a nie nowych ofertach, tj. jak często sprzedający decydują się zmienić cenę mieszkania, które już wcześniej wystawili na sprzedaż.
/Zametr.pl /
Jak analizować ceny mieszkań?
Monitorowanie konkretnych ogłoszeń sprzedaży jest miarodajne, bo widać zmiany ceny tego samego mieszkania wystawionego do sprzedaży. Z kolei analizując np. średnie zmiany cen na rynku pierwotnym, trzeba wziąć też pod uwagę, jakie mieszkania zostały wprowadzone do oferty w analizowanym czasie, aby nie wyciągać błędnych wniosków. Na przykład jeśli w danym miesiącu do oferty trafiają drogie apartamenty w ekskluzywnej lokalizacji, to zawyżają one średnią cenę, ale nie mamy prawdziwej porównywalności.
Widać to na przykładzie danych z czerwca.
Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu (drugi miesiąc z rzędu) średnia cena m kw. utrzymała poziom z maja. Natomiast w Warszawie oraz miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano 1 proc. podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich.
W Warszawie jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie średnio ok. 38 tys. zł za metr kwadratowy. Dla porównania w siedmiu innych nowych inwestycjach ceny wahały się średnio od 12,4 tys. do 17,1 tys. zł za metr. Także w Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania. W nowych inwestycjach kosztowały one średnio ponad 11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Równocześnie znikały najtańsze. To tłumaczy, dlaczego wzrosła średnia cena tych, które zostały w ofercie.
Pojawiły się dawno niewidziane promocje w postaci nawet kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu.
– W najbliższym czasie można się spodziewać stabilizacji cen, a na rynku wtórnym mogą lokalnie się pojawiać obniżki, zwłaszcza w niektórych segmentach. Przed większymi spadkami powstrzymuje jednak wizja wprowadzenia „kredytu na start”. Podaż wzrasta, bo popyt jest niski, ludzie czekają na to co dalej z programem, a wysokie, najwyższe w UE oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że zdolność kredytowa jest niska mimo szybko rosnących dochodów. W tej sytuacji, mieszkania się nie sprzedają w tym tempie, co wcześniej i akumuluje się oferta. Co miesiąc na rynek trafia więcej mieszkań niż jest w stanie się sprzedać – mówi Interii prof. Adam Czerniak, z SGH, specjalizujący się w polityce mieszkaniowej.
Kredyt na start. Duża niewiadoma
Co dalej? Cały czas nie wiadomo czy i w jakim kształcie wejdzie program „kredyt na start”. Zapowiedź jego wprowadzenia wywołała szeroką krytykę, głównie przez obawy że wywoła – jak jego poprzednik tzw. kredyt 2 proc. – wzrost cen mieszkań. Tym bardziej, że w pierwszej wersji projektu Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało bardzo wysokie progi dochodowe, przykładowo 13 tys. zł netto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego, a 23 tys. zł netto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.
Do tej pory ministerstwo nie upubliczniło wciąż opinii do projektu, które w ramach konsultacji spływały już od kwietnia.
Jednocześnie to do tego samego projektu „wrzucono” przepisy pozwalające uruchomić bazę cen transakcyjnych, która na bieżąco pokazywałaby szczegółowo, ile w rzeczywistości kosztują mieszkania w danej lokalizacji – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Byłyby to miarodajne i szczegółowe dane.
Monika Krześniak-Sajewicz
Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. INTERIA.PL
