Najemcy nie chcą się wyprowadzić i nie płacą czynszu – tak zaczyna się wiele postów na portalach prawniczych. Właściciele mieszkań muszą się często mierzyć z nierzetelnymi najemcami, którzy wykorzystując przychylne im prawo, żyją na cudzy koszt. Co można zrobić, żeby się jak najlepiej przed nimi zabezpieczyć?
Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym wymusza zarówno od właścicieli nieruchomości, jak i potencjalnych najemców większą elastyczność przy podejmowaniu decyzji o wynajmie. Wynajęcie całego lokalu jednemu najemcy lub najemcom, których zobowiązania są wspólne (tj. solidarne) ułatwia organizację i jest zwykle mniej angażujące czasowo od najmu poszczególnych pokoi w danym lokalu.
Z drugiej strony decyzja o wynajmowaniu pokoi z dostępem do pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego korzystania (takich jak kuchnia czy łazienka) może skutkować nieporównywalnie większymi przychodami z najmu takiego lokalu.
Pojawia się zatem pytanie – które z tych dwóch rozwiązań jest dla wynajmującego bezpieczniejsze? Z tym pytaniem zwróciliśmy się do radcy prawnego Wojciecha Detyny.
Podobieństwa i różnice najmu mieszkania a najmu pokoju w tym mieszkaniu
Wynajmowanie pokoi w lokalu, jeśli nie polega na (często spotykanym) wynajęciu mieszkania jednej osobie, która następnie podnajmuje poszczególne pokoje innym, co do zasady wiąże się z zawieraniem odrębnych umów. Tyle stosunków najmu, ile pokoi przeznaczonych do wynajęcia w danym mieszkaniu. Każda tego typu umowa przewiduje:
- wyłączne uprawnienie najemcy do korzystania z oznaczonego pokoju;
- uprawnienie do współkorzystania z pomieszczeń do tego przeznaczonych – a więc wspólna kuchnia, łazienka, piwnica etc.
Nie można jednak tracić z oczu faktu, że przepisy dotyczące „lokalu” mają swoje odpowiednie zastosowanie również do jego części. Innymi słowy: stronom takiej umowy przysługują takie same uprawnienia (wynikające z Kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dalej: „ustawa lokatorska”) co w przypadku wynajęcia całego mieszkania. Tym samym również najemcom poszczególnych pokoi będą przysługiwały takie uprawnienia jak m.in.:
- żądanie usunięcia wad lokalu (zarówno pokoju, jak i pomieszczeń wspólnych) zagrażających najemcom pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy najmu,
- prawo do nienaruszalności posiadania pokoju przez najemcę,
- żądanie zapewnienia przez właściciela sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła czy energii elektrycznej.
Co oczywiste – uprawnienia najemcy sięgają tam, gdzie sięga przedmiot zawartej przez niego umowy. Tym samym najemca będzie mógł żądać od wynajmującego (właściciela) naprawy urządzeń znajdujących się w wynajmowanym przez niego pokoju lub w pomieszczeniach wspólnych, ale już nie w pokoju wynajmowanym przez innego lokatora.
Przeczytaj także
Ciasne i niewłasne. Wynajmujący mają w czym wybierać, a ceny najmu zamarły, czyli stawki w lutym 2024 r.
Ochrona wynajmujących – jak zadbać o swoje bezpieczeństwo?
Gdzie zatem upatrywać możliwości zabezpieczenia swoich roszczeń względem każdego z najemców? Przede wszystkim sama umowa powinna określać obowiązki każdego z najemców, w szczególności dotyczące korzystania z pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku. To, czy właściciel lokalu może żądać od każdego z najemców z osobna wykonania drobnych nakładów (tj. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian etc.), powinno wynikać wprost z postanowień umowy. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują bowiem, że zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej (np. umowy).
To samo dotyczy obowiązku naprawienia ewentualnych szkód – w przeciwnym razie wynajmujący staje przed trudnością dowodzenia, że to ten – a nie inny – najemca jest odpowiedzialny za wyrządzoną w mieszkaniu szkodę. Oczywiście wynajmujący może uzależnić zawarcie każdej z umów najmu pokoju od wpłacenia kaucji na zabezpieczenie takich roszczeń. Wobec najemców poszczególnych pokoi w danym mieszkaniu nie można jednak skutecznie zastosować uprawnienia z art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
Ten przepis stosuje się bowiem do osób zamieszkujących wspólnie z najemcą (a więc tu: w konkretnym pomieszczeniu). Umowne rozszerzenie tego postanowienia na pozostałych najemców – a więc zobowiązanie jednego lub wielu najemców do zapłaty zaległego czynszu innego najemcy – może zostać ocenione jako nadużycie prawa, które nie korzysta z ochrony.
Przepisy ustawy lokatorskiej przewidują możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Zgodnie z definicją ustawową jest to:
umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Co ważne – prawo nie ogranicza tej możliwości do całego lokalu, a tym samym możliwe jest zawieranie umów najmu okazjonalnego również części lokalu (tj. pokoju). Przepisy ustawy w tym zakresie znajdą swoje odpowiednie zastosowanie. Oznacza to, że w przypadku chęci rozwiązania umowy najmu pokoju zawartej z jednym z najemców oraz żądania jego opróżnienia i wydania go właścicielowi nie ma konieczności stosowania tej procedury względem wszystkich pozostałych lokatorów. Mnogość stosunków najmu w jednym lokalu mieszkalnym może zatem ułatwić wynajmującemu dobór osób, z którymi decyduje się on zawierać takie umowy.
Przede wszystkim umowa
Podjęcie decyzji o wynajmie poszczególnych pokoi w lokalu mieszkalnym może okazać się dla wynajmującego atrakcyjne, lecz nie należy kształtować tego stosunku najmu wyłącznie w oparciu o regulacje ustawowe. Umowa zawierana z najemcą pokoju powinna szczegółowo określać uprawnienia i obowiązki obu stron, w tym możliwość dochodzenia roszczeń od konkretnego najemcy za powstałe w mieszkaniu szkody, warunki rozwiązania każdego z takich stosunków prawnych czy też wysokość kaucji, pobieranej niezależnie od każdego z najemców.
Bankier.pl
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
opr. aw
