"Epicki flip" Rafała Zaorskiego wzbudził wiele emocji i wywołał żywe dyskusje na temat prawa własności. Znany giełdowy spekulant zamierza podzielić najdroższy apartament w Polsce i sprzedać udziały kilku tysiącom osób. Co na ten temat myślą jego sąsiedzi i wspólnota Złotej 44?
"Epicki flip" to inicjatywa Rafała Zaorskiego, który postanowił podzielić swój apartament na 20 000 udziałów, które zostaną sprzedane po 5000 złotych. Ten “eksperyment społeczny”, jak sam określa go Zaorski, usiłują zablokować mieszkańcy oraz zarząd budynku, w którym znajduje się mieszkanie będące obiektem sporu.
Pomiędzy rozmową Bankier.pl z mieszkańcami oraz wspólnotą mieszkaniową Złotej 44 a publikacją tego wywiadu w sprawie zdążył nastąpić zwrot. We wtorek 23 stycznia kancelaria adwokacka OCTO Legal poinformowała o zabezpieczeniu roszczenia ws. licytacji apartamentu 504. Oznacza to, że w przypadku odrzucenia odwołania Rafał Zaorski nie będzie mógł sprzedać swojego mieszkania podczas trwania postępowania.
Stanowisko w tej sprawie zdążyła przedstawić również sama wspólnota Złotej 44. W jej oświadczeniu prasowym podano, że na kilkudziesięciu stronach wniosku uprawdopodobniono i potwierdzono załączonym materiałem dowodowym, że mieszkanie 504 jest wykorzystywane niezgodnie z przeznaczeniem przez naruszanie porządku domowego oraz akcję "Epicki flip".
Co kryje się pod tymi sformułowaniami i co zarzuca Rafałowi Zaorskiemu wspólnota i mieszkańcy Złotej 44? Odpowiedzi na te pytania może dostarczyć poniższa rozmowa z ich przedstawicielami. Rozmówcy chcieli zachować anonimowość.
Michał Misiura, Bankier.pl: Czy ktoś ze wspólnoty albo mieszkańców Złotej 44 groził panu Rafałowi Zaorskiemu?
Wspólnota Złotej 44: Mogę zapewnić, że pod jego adresem na pewno nie pojawiały się żadne pogróżki ze strony wspólnoty mieszkaniowej Złotej 44. Pan Rafał jest natomiast skonfliktowany z niektórymi sąsiadami i możliwe, że któryś z nich coś mniej przyjemnego mu powiedział, ale grożenie czymkolwiek nie jest standardem ludzi tu mieszkających.
Mieszkanka Złotej: Wie pan, ja myślę, że Rafał nie do końca wierzy, że to wyjdzie, ale musi się potem jakoś wytłumaczyć. Moim zdaniem dlatego przedstawia nas jako tych złych. Ubiera też swoją akcję w społeczny czyn. Jeśli jego przedsięwzięcie się nie powiedzie, powie, że chciał dobrze, ale nie pozwolili mu na to ludzie ze Złotej.
Niektórych naprawdę boli, jak Rafał się o nas wypowiada, a przecież tu mieszkają znani prawnicy, sportowcy, ludzie, którzy dużo robią, prowadzą fundacje, udzielają się społecznie. Jeśli panu Rafałowi jest wygodnie przyjąć taką retorykę w mediach, to na pewno będzie ją stosował. Zastanawiamy się nad pozwem o zniesławienie. Proszę sobie wyobrazić, że ktoś, kto rozsądnie myśli, składałby mu jakieś groźby, do tego pisemne. Taki język i sugestie ze strony pana Zaorskiego są dla nas nie do przyjęcia.
Bankier.pl: Przypomnijmy, o co chodzi w całej sprawie. Pan Rafał Zaorski chce sprzedać 20 tysięcy udziałów w swoim apartamencie w budynku Złota 44. Zainteresowanie tą transakcją jest ogromne. Podobno zapisy złożyło już prawie 8 tysięcy osób. Jak oceniają państwo tę operację?
Mieszkanka Złotej: To może ja zabiorę głos. Mieszkam tu od 3 lat i wydaje mi się, że ten pomysł jest po prostu kretyński. Złota 44 to budynek mieszkalny, zbudowany w taki sposób, że od 35. piętra w górę chodzą tylko dwie windy, w tym jedna towarowa.
Prace w budynku są częste, więc zdarza się, że ekipy remontowe blokują windę towarową na wiele godzin. Wtedy mamy tylko jedną dostępną windę, która dojeżdża do 52. piętra. Jeśli pan Rafał ma gości, a często bywa u niego po 100-200 osób, po prostu nie możemy wyjść ze swoich mieszkań. Raz zdarzyło się, że sąsiedzi z chorą wnuczką musieli znosić wózek po schodach, bo nie mogli się dostać do windy.
Pan Rafał powołuje się bardzo mocno na prawo własności. Ale tak naprawdę to on nie szanuje prawa własności innych ludzi. Nie mówię tu tylko o nas, ale również o kupujących udziały w apartamencie 504. Ci ludzie nie zostali poinformowani, że tak naprawdę mogą nie osiągnąć dzięki temu żadnej korzyści ani nawet nigdy nie wejść do tego mieszkania. Pan Rafał zachowuje się jak typowy oferent ryzykownych produktów finansowych – zaznacza, że wszystko jest przecież na stronie internetowej, w regulaminach i notach, których nikt nie czyta.
Mieszkaniec Złotej: Oczywiście mieszkają tutaj rodziny i ludzie, którzy chcą sobie zagwarantować prawo do normalnego życia i chcą mieć spokój, kiedy wracają do domu. Z zaniepokojeniem patrzymy też jednak na ludzi, którzy tutaj przychodzą i chcą kupić udziały, nie zdając sobie zupełnie sprawy, że nie będą z tego nic mieli.
Tutaj obowiązują przepisy i regulaminy. Wszyscy je doskonale znamy i poza przypadkiem sąsiada z 50. piętra wszyscy ich przestrzegamy. Mamy też świadomość odpowiedzialności związanej z bezpieczeństwem. Nikt z nas nie organizuje tutaj imprez po setki osób i nie naraża ani siebie, ani swoich gości. To jest chyba najbardziej przykre, że dla chęci własnego zysku i dla chęci zaistnienia w social mediach czy gdziekolwiek ten człowiek po prostu naraża na szwank życie swoich gości. Proszę sobie wyobrazić, że z tego 50. piętra ktoś miałby się ewakuować podczas pożaru. Niech to nie będzie 20 tysięcy osób, ale nawet kilkaset. Przecież oni tam spłoną żywcem. To jest właśnie jeden z aspektów, o którym się myśli dopiero po fakcie i wówczas zadaje pytania.
Wspólnota: Jako osoba z administracji chciałbym położyć nacisk na to, że po pierwsze pan Rafał sprzedaje lokal mieszkalny. Nie jest to lokal użytkowy, gdzie można przygotowywać eventy. Po drugie, jak powiedziała wcześniej jedna z mieszkanek, mamy tylko dwie windy, które prowadzą do wyższych pięter, co bardzo utrudnia nam komunikację.
Po trzecie obowiązują nas przepisy pożarowe. Instrukcja pożarowa, która jest stworzona specjalnie dla tego budynku, nakłada ograniczenie do 50 osób na kondygnacji. A trzeba wiedzieć, że oprócz pana Rafała na 50. piętrze mamy jeszcze kilka innych apartamentów i to 50 osób rozkłada się na wszystkie z nich. We wspólnocie mieszkaniowej obowiązują też regulaminy, na podstawie których obowiązuje limit wejść do części wspólnych, o czym pan Rafał nie informuje swoich przyszłych nabywców.
Bankier.pl: Jaki jest ten limit?
Wspólnota: Jeżeli chodzi o liczbę wydawanych kart do apartamentu, to mamy limit 3 kart. Limitujemy też wejścia na basen, które są uzależnione od powierzchni apartamentu.
Mieszkanka: Na basenie może być maksymalnie 20 osób równocześnie.
Wspólnota: Tak, to się zgadza. Dodatkowo każdy apartament ma określony limit osób uprawnionych do korzystania z piętra rekreacyjnego, w tym kompleksu SPA. Limit jest uzależniony od powierzchni lokalu. W przypadku dużych apartamentów mówimy o maksymalnie 7 osobach uprawnionych.
Mieszkaniec: Prawdopodobnie skończy się to tak, że dostęp do części wspólnych i apartamentu będzie miał tylko tajemniczy zarząd, którym będzie na początku pan Rafał Zaorski, a inne osoby zostaną tylko dawcami kapitału.
Bankier.pl: W jaki sposób chcą państwo zablokować "Epicki flip"?
Wspólnota: Po pierwsze podjęliśmy uchwałę o sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Podkreślamy, że "Epicki flip" nie jest jedyną i główną przyczyną tej decyzji. Dyskusja o zachowaniu pana Rafała toczy się od kiedy dołączył do wspólnoty mieszkaniowej. Inni mieszkańcy mają zastrzeżenia co do sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego przez pana Rafała. Mowa o organizacji eventów. Notowaliśmy też wielomiesięczne opóźnienia w płatnościach.
Oprócz podjęcia uchwały złożyliśmy zawiadomienie do Komisji Nadzoru Finansowego, ponieważ pan Rafał na początku deklarował, że to będzie bardzo bezpieczna dla wszystkich transakcja, że te wpłaty, które będą dokonywane, trafią na depozyt notarialny. Niestety kończy się to tak, że wpływają na jego prywatne konto. To już powinno budzić pewne wątpliwości i skłonić do głębszej analizy finansowej tego projektu.
Mieszkanka: Wierzymy, że ludzie nie ulegną tej zbiorowej manipulacji i po pierwszym zachwycie, że nabędą przepustkę do Złotej 44, zdadzą sobie sprawę z tego, jak to naprawdę wygląda. Chyba każdy rozsądny człowiek potrafi sobie przeliczyć, że jeżeli będzie nawet jedną ósmą tysięczną właściciela tego lokalu, to nie będzie tutaj mógł przebywać codziennie.
Po co wydawać swoje ciężko zarobione pieniądze na posiadanie udziału, z którego nie można będzie de facto skorzystać. Bo my słyszymy te deklaracje, że pan Rafał będzie w zarządzie lokalu 504 i ustali regulamin wewnętrzny. Wątpimy szczerze, że ten projekt się uda, ale tutaj wierzymy też w rozsądek ludzi. To trudna sytuacja szczególnie z ich punktu widzenia. My jako mieszkańcy w ten czy inny sposób sobie poradzimy. Jednak nowi nabywcy będą obciążeni kosztami utrzymania nieruchomości, a także formalnościami i obowiązkami wynikającymi z prawa własności.
Bankier.pl: Nie jest za późno? Na jednym z nagrań Rafał Zaorski pokazuje podpisywanie umów z potencjalnymi nabywcami.
Wspólnota: Ale nie podpisuje umów notarialnych, tylko umowy rezerwacyjne, które tak naprawdę niewiele dają poza tym, że ludzie wpłacają mu pieniądze. Gdyby to był notarialnie podpisany zadatek czy zaliczka, to są jakieś uregulowania. Tutaj ich brak, podobnie jak jakichkolwiek zabezpieczeń tej transakcji. To są przedpłaty, którymi organizator dysponuje jak chce. W umowie oraz na stronie projektu nie ma informacji o ewentualnym zwrocie pieniędzy w przypadku niepowodzenia eksperymentu.
Bankier.pl: Jak państwa zdaniem ma dojść do przymusowego zlicytowania apartamentu 504?
Wspólnota: Trzeba pamiętać, że musi się tutaj odbyć proces sądowy. Dokumenty zostały już złożone przez wspólnotę mieszkaniową. Czekamy w tej chwili na termin i licytacja nastąpi po wydaniu decyzji przez sąd.
Bankier.pl: Czyli sprawa może utknąć na lata w sądzie i "Epicki flip" pozostanie w zawieszeniu do jej rozwiązania?
Wspólnota: Czasami polskie sądy zaskakują. Jesteśmy dość dużą firmą, która zarządza nieruchomościami, i w październiku ubiegłego roku mieliśmy zaskarżona uchwałę dotyczącą wykonania instalacji fotowoltaicznej. Okazało się, że w ubiegłym roku w grudniu mieliśmy już prawomocny wyrok. Jeżeli sądy chcą, to potrafią działać sprawnie. Także nie ma tutaj reguły, czy będą to dni, tygodnie czy lata.
Bankier.pl: Jak będzie przebiegać licytacja, jeżeli sąd się na nią zgodzi?
Wspólnota: Licytacja będzie odbywać się tak samo, jak licytacje komornicze za długi. Odbywa się to zgodnie z przyjętą i ogólnie obowiązującą w kraju procedurą. Pojawia się ogłoszenie, należy wpłacić wadium. Oczywiście wcześniej jest przygotowywana profesjonalna wycena. Wszystko zależy później od uczestników licytacji.
Bankier.pl: W jednym z państwa oświadczeń wspominacie o hipotece na lokalu 504. Czy moglibyście państwo opowiedzieć coś więcej na temat tej sprawy?
Wspólnota: Trzeba zauważyć, że to nie jest tylko hipoteka. Hipoteka jest wpisana na kwotę dwudziestu milionów złotych na jedną ze spółek. Natomiast w tej chwili zdaje się, że około tygodnia temu pojawił się też wpis o toczącym się postępowaniu sądowym w sprawie przeniesienia własności. To prawdziwa czerwona lampka dla potencjalnych kupujących, a także sprawa do wyjaśnienia przez pana Rafała.
Bankier.pl: Wiedzą państwo coś więcej na ten temat?
Wspólnota: Niestety nie wiemy nic ponad to, co możemy przeczytać we wpisie sądowym w księdze wieczystej.
Bankier.pl Ostatnio było głośno o sytuacji z zablokowaniem wind przed gośćmi pana Zaorskiego. Jak wyglądało to zdarzenie z państwa perspektywy?
Wspólnota: Bardzo się cieszę, że pan zadał to pytanie, częściowo już na nie odpowiedzieliśmy. Powodem odmowy wejścia kolejnych osób było przekroczenie przewidzianej w instrukcji pożarowej dopuszczalnej liczby 50 osób na piętrze. Podkreślmy, że to są osoby, które powinny przebywać na całym piętrze, czyli we wszystkich apartamentach na danej kondygnacji.
Pan Rafał był o tym oczywiście wielokrotnie informowany. Nasza ochrona liczy osoby wchodzące na dane piętro. Za każdym razem, gdy ich liczba osiągnie limit 50 osób, kolejnym odmawia się wstępu ze względów bezpieczeństwa. Gdy wychodziły kolejne osoby, na ich miejsce mogły zostać wpuszczone następne.
Mieszkanka: I to wszystko. Zresztą pojawiła się też policja i wcale tak nie było, że nakazała wpuszczenie wszystkich osób. Nie chcieli ryzykować przekroczenia swoich uprawnień. Administracja i zarząd wspólnoty odpowiadają za bezpieczeństwo nie tylko mieszkańców, ale także wszystkich osób przebywających na terenie nieruchomości.
Jeżeli doszłoby do jakiegoś nieszczęścia i byłaby potrzebna ewakuacja, to dzisiaj nie rozmawialibyśmy o "Epickim flipie". Rozmawialibyśmy o tym, na jakiej podstawie do budynku zostało wpuszczonych więcej osób, niż mogło do niego wejść. Lepiej jest odmawiać wejścia, tłumaczyć się w prasie i być przedmiotem medialnej nagonki, niż spotykać się w sądzie i odpowiadać za chociażby jedną ofiarę. A jak wiemy, pan Rafał potrafił w przeszłości wprowadzać do apartamentu setki osób.
Bankier.pl: Jakie było największe wydarzenie, jakie organizował?
Mieszkaniec: Nawet po trzysta osób. Z tego, co ja kojarzę, to były największe wydarzenia tutaj organizowane. Mamy nagrania i zdjęcia, jak to wyglądało.
Mieszkanka: Ludzie, którzy mieszkają w bezpośrednim sąsiedztwie apartamentu 504, notorycznie zgłaszali skargi do administracji i do zarządu. Pan Rafał dostawał pisma i pouczenia, ale nic sobie z nich nie robi. Pamiętałam, że był taki moment, że zaproponował, że wyciszy korkiem sąsiednie apartamenty, żeby móc spokojnie te imprezy organizować.
Mieszkaniec: Chciałem jeszcze zwrócić uwagę, że scenariusz tych imprez jest zwykle bardzo podobny. Na początku jest jakaś wystawa, wernisaż, dyskusja. Zaczyna się bardzo kulturalnie. To jest godzina, powiedzmy, osiemnasta. W międzyczasie pojawia się alkohol, no i krótko mówiąc, po godzinie 22 sytuacja staje się nie do zniesienia. Bywały interwencje ochrony lub policji o 2, czasem 3 nad ranem.
Mieszkanka: Niestety obok pana Rafała mieszka rodzina z dwójką malutkich dzieci. Niżej w tym samym pionie mieszka rodzina z niepełnosprawną dziewczynką. Zazwyczaj już po godzinie 21, 22 impreza wymyka się spod kontroli. Nikt nie pilnuje głośności muzyki. Nikt nie kontroluje pijanych osób na korytarzu, a my tutaj mieszkamy, idziemy rano do pracy, wychowujemy nasze dzieci. Myślę, że ani pan, ani nikt inny nie chciałby w miejscu, gdzie mieszka, mieć za sąsiada osobę, która w sposób nagminny i uciążliwy realizuje swoje przedsięwzięcia, koncerty, imprezy.
Bankier.pl: Mają państwo jakąś listę interwencji?
Wspólnota: Nie podam z głowy dokładnej liczby, ale były okresy, że przynajmniej raz w tygodniu odbywała się impreza u pana Rafała. Bardzo duża dyskusja na ten temat odbyła się w ubiegłym roku podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej, w marcu albo na początku kwietnia. Doszło do rozmowy o zachowaniu pana Rafała, o sposobie użytkowania apartamentu i o jego gościach, o hałasie, o zakłóceniu ciszy, spokoju, o zniszczeniach.
Mieszkanka: Ja przypomnę, że wtedy pan Rafał się zarzekał, że on będzie przestrzegał tych uregulowań i że nie będzie organizował imprez. My też zobowiązaliśmy wspólnotę do przygotowania uchwały, gdzie będą liczeni goście, bo to naprawdę nie wynika z żadnej złośliwości, tylko z obawy o nasze bezpieczeństwo.
Wspólnota: Także z tego, co pan słyszy, sprawa pana Rafała nie ciągnie się od ostatniego miesiąca, od kiedy wymyślił swój projekt. Można nawet powiedzieć, że pan Rafał swoją działalnością terroryzuje tę wspólnotę mieszkaniową od półtora roku, czyli od kiedy stał się jednym z jej członków.
Mieszkaniec: Pan zapytał odnośnie do skali i liczby tych zgłoszeń. Ja wysłałem do administracji przynajmniej cztery zgłoszenia w różnych odstępach czasowych i ze zdjęciami.
Bankier.pl: Chcą państwo coś dodać?
Mieszkaniec: Ze swojej strony chciałbym zaapelować do potencjalnych kupców apartamentu 504. Jest wiele przesłanek, które mówią, że ten "Epicki flip" nosi znamiona oszustwa. Na lokalu ciąży hipoteka, nie są podpisywane umowy notarialne, ludzie nie będą w stanie wejść do tego apartamentu. Wspólnota nie pójdzie na ustępstwa, bo obowiązują nas m.in. przepisy przeciwpożarowe, a wiadomo, że jak stanie się coś złego, to zawsze szuka się winnego.
W budynku są dwie wąskie klatki schodowe. Jeśli zacznie się pożar, czy choćby pojawi się dym, automatycznie blokowane są windy. Teraz niech z każdego piętra wyjdzie tylko 50 osób. Zaczniemy od 52., potem 51., później 50. piętro pana Rafała. To może być już 150 osób. Jeżeli od pana Rafała wyjdzie 200, 300 lub – jak sam twierdzi – 500 osób, które mogą przebywać jednocześnie w mieszkaniu 504, ludzie z 45. lub 40. piętra nie zejdą na dół. Po prostu nie będzie dla nich miejsca na klatce.
Dodam jeszcze, że z tymi 500 osobami pan Rafał powołuje się na przepisy budowlane mówiące o nośności budynku i jego parametrach. Przepisy przeciwpożarowe mówią zaś o liczbie osób, które mogą się znajdować na piętrze w tym samym czasie. Trochę chyba dla fejmu, trochę dla zabawy i pieniędzy Rafał robi coś takiego, ale tak naprawdę nie jest do końca szczery z potencjalnymi kupcami. Na pewno ich bezpieczeństwo, dobro i ochrona wpłacanego kapitału nie jest jego priorytetem.
Z naszej perspektywy zależy mu na pieniądzach, które zasilą jego prywatne konto. Jeśli tak by nie było, oddałby udziały w cenie rynkowej lub sprzedał mieszkanie normalnie. Cała sprawa jest przykra, bo ktoś zapłaci za jego fanaberie.
