Znamy podatkowe dane o przychodach z najmu w 2022 roku. Wskazują one, że na wynajmie prywatnym i dzierżawie zarabia już około milion polskich podatników.
Wynajem mieszkań to ta część rynku nieruchomości, o której wiemy najmniej. Chodzi nie tylko o fakt, że wciąż występuje szara strefa związana z brakiem płatności podatku i sformalizowania warunków najmu. Liczba twardych danych na temat rynku najmu również jest o wiele mniejsza niż w przypadku sprzedaży nieruchomości (zwłaszcza lokalowych). Właśnie dlatego najnowsze, dokładne dane Ministerstwa Finansów na temat opodatkowania najmu w 2022 roku są bardzo ciekawe.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl pozyskali wszystkie możliwe informacje dotyczące podatków od najmu jeszcze przed ich publikacją na stronie resortu. Warto dokładniej przyjrzeć się tym statystykom, ale ze świadomością ich ograniczeń.
Czego nie wiemy o przychodach z najmu?
Jeszcze przed prezentacją wspomnianych informacji o podatnikach zarabiających na wynajmie warto wyjaśnić, jakie ograniczenia mają te dane. Ministerstwo Finansów w ramach odpowiedzi poinformowało, że nie ma możliwości podania statystyk dotyczących najmu prowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Wedle wyjaśnień MF taka sytuacja wynika z faktu, że podatnicy dokonując rozliczenia PIT, ujmują w składanym zeznaniu łączną kwotę przychodu z działalności gospodarczej – bez podziału na rodzaje prowadzonej działalności.
Kolejny problem polega na tym, że nie wiemy, jaka część podatników wykazujących przychody z pozafirmowego najmu zarabiała w 2022 r. na wynajmie lokali mieszkalnych. Informacje pozyskane od Ministerstwa Finansów uwzględniają bowiem łącznie przychody z tytułu najmu, dzierżawy oraz umów o podobnym charakterze. Dlatego oprócz wynajmu nieruchomości mieszkaniowych na wyniki zaprezentowane poniżej wpływają np. zawierane umowy najmu lokali użytkowych, garaży i miejsc parkingowych oraz umowy dzierżawy nieruchomości.
Nie można również pomijać kwestii szarej strefy, która w przypadku najmu prawdopodobnie jest jednak dużo mniejsza niż 15-20 lat temu. Warto przypomnieć, że wprowadzenie prostego, ryczałtowego wariantu rozliczeń było uzasadniane właśnie chęcią zredukowania skali nieopodatkowanego wynajmu. Wciąż trudno ją oszacować. Z raportu „Studenci na rynku nieruchomości 2023” wynika, że mniej więcej co dziesiąty badany najemca zawarł ustną umowę wynajmu lokum. Oczywiście, zawarcie umowy wynajmu mieszkania lub pokoju w formie pisemnej nie gwarantuje jeszcze, że fiskus otrzyma należną część przychodów z najmu.
Miliardy złotych przychodów z najmu i dzierżawy
Skoro już wiemy, o czym nie mówią pozyskane od Ministerstwa Finansów dane, to warto je teraz zaprezentować, gdyż mimo wszystko wydają się one użyteczne. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez MF w 2022 r. przychody z tytułu najmu, dzierżawy oraz umów o podobnym charakterze opodatkowane:
- w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wykazało 883 000 podatników w łącznej kwocie 23,352 mld zł (dane z 2021 r. to odpowiednio 809 000 podatników oraz 18,338 mld zł jako suma przychodów);
- przy zastosowaniu skali podatkowej wykazało 124 000 podatników w łącznej kwocie 3,605 mld zł (dane z 2021 r. to odpowiednio 120 000 podatników i 3,007 mld zł jako suma przychodów).
Na podstawie powyższych informacji można ustalić, że suma „niefirmowych” przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wynosiła 26,957 mld zł w 2022 r. (ok. 26 800 zł na jednego podatnika). Analogiczny wynik odnotowany rok wcześniej to 21,345 mld zł oraz 23 000 zł przychodu na jednego podatnika. Duże roczne wzrosty łącznych i średnich przychodów były nie tylko efektem sporych podwyżek czynszów za najem mieszkań. W przypadku innych umów najmu oraz dzierżawy często dochodziło do waloryzacji czynszu o wysoką inflację.
Andrzej Prajsnar
