Najem okazjonalny to specjalna forma wynajmu nieruchomości, która została wprowadzona w celu zwiększenia ochrony właścicieli mieszkań. W przypadku problemów z najemcą wynajmujący może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji. Czy taka umowa musi zostać zawarta u notariusza?
Najem okazjonalny został wprowadzony do przepisów kilka lat temu. Od tego czasu wymóg zawarcia umowy w tej formule pojawia się coraz częściej w ofertach najmu nieruchomości. Jest korzystny przede wszystkim dla właściciela mieszkania (wynajmującego), za to koszt zawarcia takiej umowy ponosi z reguły najemca, wobec czego najem okazjonalny jest z jego punktu widzenia mniej pożądany.
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny pozwala na szybkie eksmitowanie najemcy bez przeprowadzania sądowego postępowania o eksmisję. Oznacza to, że w sytuacji, w której po zakończeniu umowy najemca z jakiejś przyczyny nie chce opuścić lokalu, jego eksmisja przebiega zdecydowanie łatwiej, m.in. bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego.
Jest to możliwe dzięki temu, że przed zawarciem umowy najmu najemca złożył u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazał adres, pod który przeniesie się po zakończeniu umowy.
Omawiana umowa niesie też pewne korzyści dla najemcy: daje mu pewność co do warunków najmu i okresu obowiązywania umowy. Najemca wie, że nie zostanie nagle zmuszony do opuszczenia lokalu bez uzasadnienia.
Czy umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona u notariusza?
Czy sporządzenie umowy najmu okazjonalnego wymaga formy aktu notarialnego? Nie: wymagane jest jedynie zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności. Najważniejsze cechy omawianej umowy:
- Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej. Zawarta w formie ustnej nie będzie wywoływała skutków.
- Wszystkie zmiany wprowadzone w umowie również powinny mieć swoje potwierdzenie na piśmie.
- Umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, przy czym nie więcej niż 10 lat.
Załączniki do umowy aktu notarialnego
Mimo to w proces włączony jest notariusz. Ma to związek z załącznikami, jakie trzeba przedłożyć. Jeden z nich wymaga formy aktu notarialnego. Cały dokument składa się więc z czterech części:
- umowy najmu okazjonalnego
- załącznika nr 1: oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu
- załącznika nr 2: wskazującego przez najemcę inny lokal, do którego przeniesienie się w razie przeprowadzenia egzekucji
- załącznika nr 3: oświadczenia właściciela wspomnianego w zał. nr 2 innego lokalu, zawierającego pisemną zgodę na to, aby najemca w nim zamieszkał.
Załącznik nr 1, który zawiera oświadczenie o poddaniu się egzekucji, musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. Drugi i trzeci załącznik muszą być sporządzone na piśmie i to wystarczy dla ich ważności, niemniej niektórzy wynajmujący oczekują, że załącznik trzeci musi mieć notarialne poświadczenie podpisu właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym Najemca zamieszka w przypadku egzekucji. Dzięki temu wynajmujący czuje większa pewność, że najemca nie kłamie w temacie adresu, pod który może zostać eksmitowany.
Najem okazjonalny: kto musi się pojawić u notariusza?
Ze względu na charakter załącznika nr 1, u notariusza musi się pojawić najemca, bo to on dobrowolnie poddaje się egzekucji. Wynajmujący nie musi pojawić się w kancelarii, tym bardziej że to na najemcy spoczywa obowiązek dostarczenia dokumentacji.
Warto zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego u notariusza jest sporządzana przez samego zainteresowanego, więc przychodzi on z gotowymi załącznikami.
Podsumowując:
- Podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie wymaga udziału notariusza.
- Co innego załącznik, który dotyczy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Najemca powinien stawić się u notariusza w celu podpisania takiego dokumentu.
- Nic nie stoi na przeszkodzie, by cała umowa najmu okazjonalnego została zawarta w formie aktu notarialnego – dzieje się tak, gdy wynajmującemu zależy na stuprocentowej poprawności umowy. Nie ma jednak takiej konieczności.
- Przepisy przewidują, że do pokrycia kosztów sporządzenia załącznika u notariusza jest zobowiązany wynajmujący, ale w praktyce ten koszt jest często przerzucany na najemcę. Strony mogą podzielić go na dwa.
