Nie fliperzy a kupujący od nich mieszkania będą ofiarami ustawy antyfliperskiej, jeśli projekt Lewicy zyska aprobatę Sejmu – ostrzegają doradcy podatkowi. Na zupełnie innego winnego skokowego wzrostu cen mieszkań w Polsce wskazują za to eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości.
– Ustawa antyfliperska wprowadza prosty mechanizm ograniczenia spekulacji poprzez podwyższenie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych z obecnej stawki 2 procent wartości nieruchomości. Jeżeli zakupione mieszkanie zostanie odsprzedane w przeciągu roku, to stawka tego podatku wzrośnie do 10 procent, w ciągu dwóch lat – do 6 procent, do trzech lat – do 4 procent – mówiła w dniu złożenia projektu ustawy Magdelena Biejat z Lewicy Razem.
I właśnie te zapisy budzą największe emocje. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci bowiem nie sprzedający a kupujący. Karani w ten sposób i to – w zamyśle Lewicy – już od 1 stycznia 2025 r. nie fliperzy a kupujący mieszkania, którzy już teraz są z rynku coraz mocniej wykluczani przez absurdalnie wysokie stawki.
PCC według nowych stawek. Tyle może wynieść
Prosty przykład. Jeśli przyjmiemy, że – zgodnie z danymi Bankier.pl – średnia cena transakcyjna mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. wyniosła w IV kw. 2023 r. 12 001 zł/mkw., to kupujący 50-metrowe mieszkanie musiałby obecnie zapłacić 12 tys. zł podatku PCC.
Jak łatwo policzyć, jeśli wymiar daniny podniesiony zostałby do 4 proc. – byłoby to już 24 tys. zł, jeśli wyniósłby 6 proc. – 36 tys. zł, a jeśli kupujący musiałby zapłacić 10 proc. podatku PCC – 60 tys. zł.
– Nawet jeśli flipper uznany za spekulanta przyzna kupującemu zniżkę, to pamiętajmy, że podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się od wartości rynkowej mieszkania – zwracaj uwagę Jowita Pustuł, radca prawny i doradca podatkowy.
Wyższy podatek? Dowiesz się dopiero u notariusza
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, ustawa, która miałaby doprowadzić do ograniczenia wzrostu cen, a co za tym idzie, wszystkich kosztów transakcyjnych, może te koszty podnieść.
– Lewica chciałaby temu zaradzić, wprowadzając obowiązek, by dopiero u notariusza kupujący był informowany o tym, że jest obciążony wyższą stawką podatku, nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. A przecież sporządzenie aktu notarialnego jest finalizacją całego procesu zakupu mieszkania, w ramach którego potencjalny nabywca poświęcił nie tylko dużo czasu, ale także najczęściej wydał już pieniądze, np. wpłacając zadatek – komentują przedstawiciele Forum Obywatelskiego Rozwoju.
Jak z kolei czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy, „w ocenie projektodawców konieczność zapłaty przez kupującego mieszkanie od flippera dodatkowego podatku może mieć dwojaki wpływ na działalność flipperską – albo dodatkowy podatek zostanie wliczony do ceny mieszkania, co spowoduje jego natychmiastowe powiększenie o dodatkowe 10, 6 lub 4 proc., co z kolei przełoży się na de facto niesprzedawalność większości lokali poddanych flipom albo flipperzy dodatkowy podatek wliczą do kosztów swojej działalności, drastycznie znacząco obniżając jej rentowność.”
Jak czytamy dalej, w obu przypadkach efekt ma być ten sam, „flipowanie mieszkań przestanie być opłacalną formą działalności”.
– Propozycja Lewicy uderza przede wszystkim w prawo własności. Jest to zadziwiające, bo rozwiązywanie problemów mieszkaniowych zaczyna się od ograniczeń, a nie od ułatwień. Dodatkowo, dziwi fakt, że w projekcie ustawy, a w zasadzie w uzasadnieniu do projektu, mowa jest, wprost, o flipperach – komentuje Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Przypomina to słusznie minione czasy poprzedniej epoki, w której komuniści walczyli ze spekulantami. Na szczęście, karę śmierci już w Polsce zniesiono – kontynuuje.
Wszyscy kupujący do jednego worka
Projekt ustawy jest jednak bronią obosieczną. Zawarte w nim zapisy zakładają wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych również dla osób kupujących w ciągu pięciu, a w ekstremalnych przypadkach nawet sześciu lat, trzecie mieszkanie (3 proc.), czwarte mieszkanie (4 proc.) i piąte (5 proc.), a więc w zamyśle bezpośrednio m.in. flipperów.
Pośrednio wyższy podatek dotknąłby także rodziców kupujących mieszkania dla swoich pociech, czy chcących wejść na rynek najmu.
– Trudno nie zauważyć, że wrzucenie wszystkich kupujących do jednego worka pozostaje w sprzeczności zapowiadanym celem tego projektu, a więc zwiększeniem dostępności mieszkań – mówi Dominika Podsiadło z agencji nieruchomości Fidom.
Tymczasem, jak czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy, „według ostrożnych szacunków w Polsce w 2024 r. brakuje około 1 miliona lokali mieszkalnych. Część ekspertów szacuje, że deficyt mieszkaniowy wynosi nawet dwa razy tyle.”
Na problem uznania za flippera każdego kupującego więcej niż dwa mieszkaniae lub sprzedającego je w określonym czasie zwraca uwagę także Jowita Pustuł.
– Dla przykładu, jeśli właściciel mieszkania w Łomży będzie chciał sprzedać je przed upływem roku, bo dostanie pracę w Warszawie, to też zastosowanie znajdzie stawka 10 proc. podatku PCC – podkreśla Jowita Pustuł. – Nie ma znaczenia, kto i ile mieszkań posiada ani dlaczego to robi. Nawet jeśli sprzedaje po tej samej cenie, co kupił. A nawet, jeśli sprzeda ze stratą, no liczy się tylko czas, jaki upłynął między nabyciem mieszkania a jego sprzedażą – dodaje.
„Za wysokie ceny odpowiadają dopłaty do kredytów”
Jak zauważa Michał Kubicki, obserwowany w ostatnich miesiącach skokowy wzrost cen mieszkań to przede wszystkim efekt wystrzału popytu na mieszkania i braku równowagi między popytem a podażą.
Przypomnijmy, ze już sama zapowiedź i oczekiwanie na uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodowało nasilenie się wzrostu kwot płaconych za mieszkania. Drugi kwartał z dopłatami (IV kw. 2023 r.) to już z kolei galopująca inflacja w aktach notarialnych.
Choć obecnie popyt jest znacznie niższy i – w opinii ekspertów – rynek a tym samym ceny napędzają jeszcze echa transakcji rozpoczętych na początku roku, a wspieranych „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, to wkrótce może się to zmienić. Rządzący przyszli bowiem deweloperom z odsieczą, która zmaterializowała się pod postacią projektu ustawy, która ma wprowadzić program dopłat „kredyt mieszkaniowy na start”.
O dopłatę ma być nawet łatwiej niż w poprzednim roku. Jak pisze Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, podstawowym warunkiem skorzystania z dopłat jest nieposiadanie prawa do nieruchomości (z wyjątkiem gospodarstw z trójką lub więcej dzieci). Tym razem jednak o kredyt będzie mógł starać się samodzielnie jeden z małżonków, jeśli drugi posiadał już nieruchomość w ramach majątku odrębnego lub posiada prawo do nieruchomości w ustroju rozdzielności majątkowej.
– Kupujący za gotówkę, którzy do tej pory nie nabyli żadnego lokalu, będą się ścigać z czasem, by kupić przed wejściem programu. Od ponad roku mamy do czynienia z owczym pędem, przed każdym nowo uruchamianym programem. Pytanie, jakiej wielkości będzie wzrost cen? Szacuję, że do styczniowej bazy, na rynku pierwotnym w Warszawie, czyli do ok. 17,5 tys. zł/mkw. dodamy jeszcze ok. 2 tys. zł/mkw. ocierając się o granicę 20 tys. zł za metr kwadratowy nowego lokalu – szacuje Michał Kisiel.
