Ostateczną wersję programu Mieszkanie na Start dopiero poznamy, bo konsultacje właśnie ruszyły. Wiadomo jednak, że program ma wejść w życie w połowie roku, w sytuacji gdy rynek mieszkaniowy jest wyczyszczony po Bezpiecznym Kredycie 2 proc. Przygotowanie nowej inwestycji trwa często 3 lata, a nawet więcej. Tymczasem cały program Mieszkanie na Start prawdopodobnie będzie aktywny tylko przez półtora roku.
/123RF/PICSEL
– Wszystko wskazuje na to, że w odniesieniu do sytuacji rynku deweloperskiego z 2024 roku, podaż będzie słowem odmienianym przez wszystkie przypadki. Widać bowiem determinację Ministerstwa Rozwoju i Technologii do uruchomienia nowego programu dopłat kredytowych (Mieszkanie na Start) już w połowie bieżącego roku. Tymczasem deweloperzy dopiero niedawno zaczęli odbudowywać podaż po intensywnym starcie poprzedniego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. (BK 2 proc.). Dane z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że w grudniu 2023 r. oferta deweloperów z dziesięciu największych rynków wynosiła 50 435 mieszkań. To oznaczało wzrost względem wrześniowego „dołka” (45 947), ale również duży spadek w stosunku do sytuacji sprzed roku, kiedy na dziesięciu największych rynkach było dostępnych około 65 000 mieszkań deweloperskich – mówi Interii Biznes Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Reklama
/RynekPierwotny.pl /
Spadek bazy dostępnych mieszkań potwierdzają też dane serwisów, które monitorują sytuację zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. – Na bazie analizowanych przez nas ofert nieruchomości z największych portali ogłoszeniowych w Polsce widać, że w okresie od maja 2023, czyli na dwa miesiące przed wprowadzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., do listopada 2023 był wyraźny trend zmniejszania się dostępności mieszkań w segmencie, który objęty był dotacjami państwowymi. Podaż mieszkań z ceną ofertową do 800 tys. zł spadła w tym okresie o średnio 39 proc. dla 30 największych miast w Polsce. Natomiast podaż dla mieszkań z ceną powyżej 800 tys. zł spadła o zaledwie 7 proc. – komentuje Marcin Wolnik, współzałożyciel serwisu zametr.pl.
Jak zaznacza, największy spadek podaży zanotowała Warszawa, gdzie oferta skurczyła się aż o 62 proc. dla rynku pierwotnego niezależnie od ceny mieszkania. Dla rynku wtórnego spadek podaży dla mieszkań, których cena mieściła się w limicie BK2 proc., był znaczny i wyniósł 33 proc. natomiast ponad limit podaż spadła zaledwie o 6 proc.
Rynek wyczyszczony głównie z mieszkań, które „łapały” się na kredyt 2 proc.
– We Wrocławiu spadek podaży był porównywalny z warszawskim dla rynku pierwotnego (61 proc.) ale jedynie dla mieszkań mieszczących się w limicie, pozostała oferta deweloperów skurczyła się o 40 proc. Rynek wtórny natomiast zanotował niewielki spadek podaży (2 proc.) natomiast dla mieszkań ponad limit ceny, oferta powiększyła się o 18 proc. W Krakowie w tym okresie zaobserwowaliśmy podobny jak dla Warszawy i Wrocławia spadek podaży dla rynku pierwotnego dla mieszkań mieszczących się w limicie (61 proc.), natomiast dla mieszkań ponad limit ceny, spadek wyniósł 21 proc. Dla rynku wtórnego, dostępność mieszkań do 800 tys. zł skurczyła się o 38 proc., a dla mieszkań z ceną powyżej 800 tys. zł o 12 proc. – wylicza. I dodaje, że dla wszystkich analizowanych miast oferta rynku wtórnego stopniowo zaczęła się odbudowywać od września.
/
/
Po ogłoszeniu wstępnych założeń do programu „Mieszkanie na Start”, przewijały się opinie, że jeśli decydujemy się na stymulowanie popytu, to musi iść za tym wsparcie podaży.
Bez tego, w obecnej sytuacji grozi nam jeszcze większy impuls cenowy niż przy kredycie 2 proc. W opiniach analityków pojawiały się nawet propozycje, by dopłaty do kredytów na mieszkania powinny być możliwe tylko na tych rynkach, na których podaż przekracza określony próg, aby ograniczyć wpływ na wzrost cen.
Bez impulsu podażowego grozi nam mocny wzrost cen mieszkań
– Można mieć obawy o zdolność deweloperów do szybkiej odbudowy oferty. Tym bardziej, że już wiosną na rynku może się pojawić większa grupa osób niekwalifikujących się do nowego programu dopłat. Ich motywacją (podobnie jak przed startem programu BK 2 proc.) będzie chęć uniknięcia podwyżek. Tak samo jak przed rokiem, mogą uaktywnić się również osoby kupujące gotowe lokale w celach inwestycyjnych lub zamierzające potem oferować prawa do budowanych mieszkań poprzez cesje. W tym kontekście warto przypomnieć, że wprowadzony przez poprzedni rząd (w lipcu 2023 r.) zakaz cesji umów deweloperskich łatwo jest obejść. Deweloperzy też będą uważnie śledzić rozwój sytuacji – zwłaszcza, że sejmowe poparcie dla programu Mieszkanie na Start jest wciąż niepewne. Taka sytuacja nie ułatwia branży deweloperskiej planowania aktywności na 2024 r. – ocenia Andrzej Prajsnar.
W kontekście planów inwestycyjnych deweloperów, zwraca uwagę, że przygotowanie nowej inwestycji (przed rozpoczęciem budowy) trwa często 3 lata, a nawet więcej. Tymczasem cały program Mieszkanie na Start prawdopodobnie będzie aktywny tylko przez półtora roku. To kolejny problem. Oczywiście, deweloperzy mają pewien zasób inwestycji w różnych fazach przygotowania, a nawet inwestycji czekających na wprowadzenie do oferty. Szybsze włączenie do oferty tych ostatnich projektów sprawi jednak, że później widoczna będzie luka podażowa.
Rozwiń
Niedawno w Interia Biznes Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku, zwracał uwagę, że biorąc pod uwagę stronę podażową, osoby i rodziny, które chcą skorzystać z programu Mieszkanie na Start muszą się liczyć z tym, że będą kupować mieszkania z terminem odbioru na 2025 i 2026 rok.
Mieszkań nie zbuduje się w pół roku, potrzeba na to 3 lat
Dane RynekPierwotny.pl pokazują natomiast, że istnieje problem z uzupełnianiem podaży na tych rynkach pierwotnych, gdzie byłoby to obecnie najbardziej potrzebne. – Przykładowo, grudzień 2023 r. przyniósł dalszy spadek oferty stołecznych deweloperów o 4 proc. (względem listopada). W ujęciu rocznym mówimy o ujemnej zmianie podaży wynoszącej aż 34 proc. Z kolei w Krakowie oferta deweloperska na koniec roku powiększyła się o 2 proc., ale wciąż była o 44 proc. mniejsza niż 12 miesięcy wcześniej. W grudniu zaskoczyli deweloperzy z Łodzi wprowadzając na rynek ponad 1200 lokali. Jednakże w Łodzi nie ma mowy o podażowych kłopotach, bo rok do roku oferta urosła o jedną czwartą.
– Jest prawdopodobne, że nowy program dopłat zostanie uchwalony w warunkach gorszej sytuacji podażowej na rynku niż Bezpieczny Kredyt 2 proc. Właśnie dlatego, pomimo mniejszego zakładanego budżetu na pierwsze pół roku działania (500 mln zł) i planowanych ograniczeń dla singli, wpływ nowej inicjatywy na ceny mieszkań będzie odczuwalny – podsumowuje Andrzej Prajsnar.
Monika Krześniak-Sajewicz
Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. Deutsche Welle
