Pojawił się ministerialny pomysł utworzenia ewidencji mieszkań (nie tylko pustych). Jednak wcześniejsze działania państwa utrudniają realizację tego pomysłu.
Czytelnicy Bankier.pl niedawno mogli przeczytać przygotowany przez portal RynekPierwotny.pl artykuł na temat ewentualnego opodatkowania pustostanów, który wzbudził spore zainteresowanie. Dość szybko pojawił się temat na kolejny artykuł powiązany z polityką mieszkaniową. Wszystko za sprawą pomysłu, który niedawno ogólnie zaprezentował wiceminister rozwoju i rechnologii Tomasz Lewandowski z Lewicy.
Chodzi o stworzenie specjalnego rejestru mieszkań (nie tylko pustostanów). Taki rejestr obejmujący również mieszkania na wynajem i lokale wykorzystywane na własne potrzeby miałby ułatwić prowadzenie dobrej polityki mieszkaniowej. Problem polega na tym, że państwo swoimi wcześniejszymi działaniami samo utrudniło sobie stworzenie takiej ewidencji.
Nieruchomościowe dane, czyli ćwierć wieku kłopotów
Zbieranie informacji o nieruchomościach to w Polsce temat kłopotliwy. Nie tylko dlatego, że rodacy z zasady dość nieufnie odnoszą się do takich działań państwa. Można również zauważyć inny problem. Mianowicie samo państwo przez ostatnie 25 lat wykazało się wręcz kompromitującą słabością w zakresie zbierania i porządkowania informacji nieruchomościowych. Przygotowania do budowy Zintegrowanego Systemu Katastralnego (później przemianowanego na Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach – ZSIN) rozpoczęły się pod koniec minionego stulecia.
Po ćwierćwieczu możemy stwierdzić, że prace dotyczące ZSIN-u zostaną zakończone raczej nieprędko. Wiceminister Lewandowski zapytany o ZSIN odpowiedział, że: „Proces standaryzacji i łączenia różnych systemów informatycznych z informacjami o nieruchomościach ma teraz wyznaczoną datę uruchomienia na 2035 rok (…)”. To ważna informacja również w kontekście wprowadzenia powszechnego podatku katastralnego, gdyż taki temat wraca systematycznie jako medialny straszak. Warto przypomnieć, że Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach mógłby w przyszłości posłużyć jako baza do masowej wyceny katastralnej.
O tym jak państwo polskie komplikuje sobie działanie
Wróćmy jednak do pomysłu utworzenia ewidencji mieszkań (Centralnej Ewidencji Lokali – CEL). Już na wstępie realizacja tej koncepcji jest utrudniona ze względu na słabość państwa w zakresie porządkowania nieruchomościowych danych. W przeciwnym razie nie pojawiłby się (w gruncie rzeczy dość prowizoryczny pomysł) stworzenia CEL na podstawie danych z Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Wspomniana ewidencja CEEB zawiera nie tylko dane na temat źródeł ciepła z budynków (w tym domów) oraz lokali, ale również informacje dotyczące adresów nieruchomości oraz imion i nazwisk właścicieli. Ukończony system ZSIN byłby jednak o wiele lepszą bazą do stworzenia ewidencji mieszkań, m.in. ze względu na jego powiązanie z ewidencją gruntów i budynków oraz rejestrami PESEL i REGON.
Im więcej rozważań, tym więcej praktycznych pytań
Jeżeli zaczniemy rozważać koncepcję utworzenia specjalnej ewidencji mieszkań, to oczywiście pojawią się kolejne pytania i wątpliwości. Wywiad z wiceministrem Lewandowskim wskazuje, że każde mieszkanie miałoby posiadać indywidualny numer wraz z dodatkowymi literami sygnalizującymi sposób użytkowania tego lokum (m.in. potrzeby własne, wynajem długoterminowy, wynajem krótkoterminowy, pustostan). Rodzi się pytanie, jak miałaby przebiegać aktualizacja sposobu użytkowania lokum. Przypomnijmy, że obecnie obowiązek zgłaszania prywatnej umowy najmu bezpośrednio po jej zawarciu dotyczy tylko wynajmu okazjonalnego i jest realizowany poprzez poinformowanie fiskusa.
Rejestracja umów najmu oraz wynajmujących to rozwiązanie dość często stosowane za granicą (np. w Szkocji oraz Belgii). W przypadku Belgii zgłoszenia trafiają do rejestru prowadzonego przez resort finansów. Rejestracją wynajmujących ze Szkocji zajmuje się natomiast lokalny samorząd (council). Zarówno szkocki, jak i belgijski wynajmujący może załatwić formalności przez Internet. Można przypuszczać, że zgłoszenia najmu online byłyby możliwe także w Polsce.
A jak wyglądałyby kontrole spełnienia obowiązku zgłoszeniowego? Trudno powiedzieć. Nie wiemy również wiele o sposobie ewidencyjnego kwalifikowania pustostanów. Rząd może rozważać np. identyfikację pustych prywatnych lokali i domów na podstawie zużycia energii elektrycznej lub obowiązkowych zgłoszeń ich właścicieli.
Dziury w rejestrach podatkowych ważniejszą kwestią?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl na marginesie dość swobodnych rozważań dotyczących ministerialnego pomysłu (na razie bardzo ogólnego) zwracają uwagę na inną kwestię związaną ze zbieraniem danych o nieruchomościach.
Chodzi o podatkowe ewidencje gmin tworzone na potrzeby obecnego podatku od nieruchomości. Jakość tych rejestrów czasem pozostawia sporo do życzenia. W skrajnych przypadkach mamy do czynienia z takimi sytuacjami, jak ta niedawno ujawniona w Opolu przez NIK.
Najwyższa Izba Kontroli po wylosowaniu 681 opolskich punktów adresowych stwierdziła, że aż 16% z nich nie było opodatkowanych. Wyniki innych kontroli NIK sugerują, że problemy gmin z identyfikacją podatników (zwłaszcza nowych) nie są zupełną rzadkością. To kolejny objaw nieruchomościowego bałaganu informacyjnego.
