Pod koniec 2022 r. suma zadłużenia mieszkań w Polsce zbliżyła się do 7 mld zł. Teraz jest prawdopodobnie jeszcze większa. Dokładnie analizujemy sytuację.
O sąsiadach zalegających z opłatami eksploatacyjnymi wie praktycznie każdy mieszkaniec budynku zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię. W przypadku budynków gminnych problem dotyczący zadłużenia mieszkań jest jeszcze większy.
Pod koniec 2022 r. najemcy gminnych lokali (komunalnych i socjalnych) zalegali z opłatami na kwotę ok. 4,33 mld zł. Nie należy jednak lekceważyć zadłużenia innych właścicieli mieszkań i najemców, bo według najnowszych danych GUS łączna suma mieszkaniowych długów pod koniec 2022 r. zbliżyła się do kwoty 7 mld zł.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przeanalizować sytuację. Na wstępie warto jednak przedstawić istotną uwagę.
Dane GUS nie dotyczą długu prywatnych najemców
Bardzo ważny wydaje się fakt, że zaprezentowane niedawno dane GUS o zadłużeniu mieszkań pod koniec 2022 r. nie uwzględniają zaległości najemców względem właścicieli prywatnych mieszkań.
Jeżeli pomimo długów najemcy właściciel prywatnego lokalu wnosi regularnie opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni lub zaliczki ustalone przez wspólnotę mieszkaniową, to dane GUS nie wykażą również zadłużenia względem podmiotu zarządzającego budynkiem.
Siedmiomiliardowy dług uwzględnia również odsetki
Oprócz mieszkań znajdujących się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty dane GUS z poniższej tabeli obejmują:
- zasoby mieszkaniowe gmin wynajmowane lokatorom;
- zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (bez Skarbu Państwa) i osobno Skarbu Państwa;
- zasoby towarzystw budownictwa społecznego (TBS) i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM);
- mieszkania należące do innych podmiotów.
Warto dodać, że przedstawione w poniższej tabeli kwoty zadłużenia uwzględniają również odsetki. O zaległościach jest mowa, jeśli użytkownicy lokali (najemcy lub właściciele) zalegają z opłatami za co najmniej jeden miesiąc. Dodajmy, że GUS definiuje zaległości w opłatach za mieszkania jako „kwoty, których nie uiścili zarówno najemcy, jak i właściciele mieszkań, wynikające z opłat za użytkowane lokale, tj. czynsz, wodę, odprowadzanie ścieków lub odbiór nieczystości ciekłych, odbiór odpadów komunalnych, windę itd.”.
Nie tylko gminy mają duży problem z dłużnikami
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w celach porównawczych zaprezentowali najnowsze dostępne dane GUS o zadłużeniu mieszkań z końca 2022 r. oraz statystyki starsze o cztery lata. Na podstawie takiego porównania nie można jednoznacznie stwierdzić, że sytuacja zmieniła się na lepsze lub gorsze.
Z jednej strony przez 4 lata wzrosła bowiem kwota mieszkaniowego zadłużenia (z 6,47 mld zł do 6,90 mld zł). Był to jednak wzrost mniejszy od inflacji. Widzimy również, że przez cztery lata spadła liczba obciążonych długiem mieszkań gminnych (zmiana z 390 535 do 355 336). Z drugiej strony od 2018 r. do 2022 r. udział zadłużonych lokali gminnych w całym zasobie (ok. 46%) praktycznie się nie zmienił.
Jeżeli chodzi o inne kategorie mieszkań, to odsetek lokali obciążonych długiem pod koniec 2022 r. wyglądał następująco:
- mieszkania zakładowe – 33,8%;
- mieszkania TBS oraz SIM – 26,7%;
- zasoby mieszkaniowe spółdzielni oraz mieszkania z odrębną własnością znajdujące się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie – 25,9%;
- mieszkania należące do Skarbu Państwa – 25,5%;
- mieszkania w budynkach zarządzanych przez wspólnoty – 15,3%.
Zadłużenie mieszkań gminnych nadal pozostaje największym problemem, ale nie można zapominać o trudnościach dla wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni oraz TBS-ów, które wynikają z zaległości w bieżących opłatach. Rząd powinien zastanowić się nad powrotem do rozwiązań nieuchwalonych w poprzedniej kadencji Sejmu. Miały one ułatwić licytację lokali opornych dłużników przez spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty (zobacz projekt o numerze z wykazu UB2 w Rządowym Centrum Legislacji).
Andrzej Prajsnar
