Jeśli czasem czujesz, że nie masz celu w życiu, to pocieszyć cię może myśl, że jest w Polsce ustawa, która nie przydała się do tej pory nikomu. Miała pomóc seniorom bogatym w nieruchomości, ale ubogim w gotówkę. Od 10 lat żyje jednak sama dla siebie.
W 2014 r. uchwalona została jedna z najciekawszych ustaw dotykających rynku finansowego w Polsce. Zwykle innowacje biorą regulatorów z zaskoczenia, a akty prawne powstają po wielu latach analiz nowego zjawiska i w pierwszych wersjach okazują się pełne wad i luk. Przykładem mogą być chociażby cyfrowe aktywa – dopiero po kilkunastu latach trafiające „pod skrzydła” regulacji.
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce było jednak zupełnie inaczej. Na rynku nie było nie tylko żadnego produktu tego typu, ale nawet zapowiedzi nielicznych banków zainteresowanych tematem miały bardzo niezobowiązujący charakter. „Przyglądamy się możliwościom” – takie odpowiedzi można było otrzymać na pytanie o plany wprowadzenia tzw. reverse mortgage przez kredytodawców.
Mimo tego przygotowano ustawę, która reguluje ten produkt. Doczekała się ona nawet kilku nowelizacji – ostatniej w 2023 r. Miały one „porządkowy” charakter, wynikający z szerzej sięgających zmian w bankowych regulacjach.
Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?
Odwrócony kredyt hipoteczny bazuje na idei uwolnienia majątku zamrożonego w nieruchomości. Właściciel mieszkania może zawrzeć umowę z bankiem, w której kredytodawca zobowiązuje się:
- Wypłacić jednorazowo lub w ratach określoną kwotę bazującą na wartości rynkowej nieruchomości (ale zazwyczaj sporo niższą niż w zwykłym kredycie hipotecznym, gdzie relacja LTV, czyli kwoty długu do wartości mieszkania sięgać może 80-90 proc.).
- Udostępnić tę kwotę na czas nieoznaczony.
- Zabezpieczyć się na nieruchomości poprzez ustanowienie wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Spłata kredytu następuje po śmierci kredytobiorcy. Zobowiązanie mogą spłacić spadkobiercy. Jeśli na to się nie zdecydują, następuje przeniesienie własności nieruchomości na bank. Ewentualna nadwyżka przy rozliczeniu należności trafia do spadkobierców.
Tyle o odwróconym kredycie hipotecznym mówi w skrócie teoria, czyli ustawa. Praktyka okazała się jednak zupełnie inna, a prawna rzeczywistość – bardziej absurdalna.
Odwrócona hipoteka czeka
Samotni seniorzy, posiadający nieruchomość i poszukujący możliwości podreperowania domowego budżetu – taka grupa docelowa dostrzeżona została przez niebankowych dostawców usługi zbliżonej do odwróconego kredytu hipotecznego. W efekcie powstał niewielki rynek tzw. odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym, powoli rozwijający się od ponad dekady.
Prawny absurd polega w tym przypadku na braku regulacji – istniejący na rynku produkt nie doczekał się ustawy, a projekt stworzony w 2014 r. został porzucony. Tymczasem „świadczenie dożywotnie w zamian za mieszkanie” ma dość ryzykowną konstrukcję:
- Właściciel nieruchomości przenosi prawo do niej na spółkę świadczącą usługę „odwróconej hipoteki”.
- W zamian zbywca otrzymuje dożywotnio określoną kwotę (w postaci umowy dożywocia lub renty odpłatnej).
- Na rzecz zbywcy ustanawia się służebność osobistą – to pozwala korzystać do śmierci z mieszkania.
Brak regulacji prawnych dotyczących renty dożywotniej ma poważne konsekwencje. Firmy oferujące taki produkt nie muszą spełniać specjalnych wymogów kapitałowych ani starać się o licencję. Nie podlegają także nadzorowi KNF i nie są zobowiązane do tworzenia funduszy rezerwowych na pokrycie swoich zobowiązań.
Przez lata wykształciły się pewne dobre praktyki, obejmujące m.in. poddanie się przez usługodawcę egzekucji na wypadek nieterminowej wypłaty świadczeń czy zabezpieczenie interesów zbywcy ustanowieniem hipoteki na zbywanej nieruchomości. Sama branża od lat apeluje jednak o powrót do prac nad regulacjami.
– Przede wszystkim potrzebne są dedykowane przepisy regulujące branżę i zapewniające należyte bezpieczeństwo wszystkim uczestnikom tego rynku, a przede wszystkim seniorom. Od chwili wprowadzenia Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, czyli od blisko dekady, czekamy na przepisy dotyczące renty dożywotniej. Mamy nadzieję, że nowy Rząd podejmie się tego zadania – wskazywał niedawno Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego „Dom”.
Dobry moment na działanie
Rynek odwróconej hipoteki jest wciąż mikroskopijny. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że w latach 2010-2022 fundusze hipoteczne wypłaciły łącznie 30 mln zł. Zrzeszone w ZPF fundusze zarządzały na koniec 2022 r. nieruchomościami wartymi 150 mln zł. Dla porównania portfel kredytów hipotecznych w bankach to niecałe 500 mld zł.
Transakcje typu „mieszkanie za utrzymanie” są znacznie popularniejsze w formie prywatnych umów dożywocia niż relacji instytucja-właściciel. Potwierdzają to od lat dane Ministerstwa Sprawiedliwości – rocznie dochodzi do ok. 16 tys. takich transakcji. Nie oznacza to jednak, że prawa konsumentów na instytucjonalnym segmencie rynku nie zasługują na mocniejszą ochronę. Lepiej zabrać się za to teraz niż wtedy, gdy pojawią się tam poważniejsze problemy.
