Język źródłowy: polski Przez kilka ostatnich lat kredytobiorcy hipoteczni mogli liczyć na wyższą kwotę finansowania wybierając stałą stopę. Obecnie sytuacja wygląda inaczej – zmienne oprocentowanie wiąże się z wyższym kredytem. Tak jednak nie dzieje się w każdym banku, a kierowanie się maksymalną zdolnością to ryzykowna decyzja, jak ostrzega ekspert Expander Advisors.
Wybór między oprocentowaniem okresowo stałym a zmiennym to dla kredytobiorców hipotecznych zazwyczaj kwestia oceny ryzyka i łatwości zarządzania domowym budżetem. Czasami jednak priorytetem staje się uzyskanie jak najwyższej kwoty finansowania. Okazuje się, że sposób oprocentowania ma w tym pewien związek.
Jednym z czynników determinujących dostępną kwotę kredytu jest wysokość miesięcznej raty. Banki, analizując, na jakie zobowiązanie możemy sobie pozwolić, weryfikują między innymi stosunek raty i innych stałych płatności do dochodów gospodarstwa domowego. Gdy oprocentowanie kredytu spada, maleje również rata. Efektem ubocznym jest wzrost zdolności kredytowej.
Stawki w ofertach hipotecznych zamieniły się miejscami
Od kilku miesięcy oprocentowanie zmienne w kredytach hipotecznych jest, przynajmniej na początku, niższe niż oprocentowanie okresowo stałe. Przez ostatnie około 5 lat sytuacja wyglądała odwrotnie. Zmieniła się zatem również zależność między maksymalną zdolnością kredytową dla obu wariantów hipotecznych. Nie dotyczy to jednak wszystkich instytucji finansowych.
– Banki podchodzą do tego bardzo różnie. W niektórych zdolność kredytowa jest nieco wyższa przy oprocentowaniu zmiennym, co wynika z aktualnie niższej raty. W części z nich nie ma to znaczenia i zdolność jest identyczna, co uważam za optymalne rozwiązanie. Pozwala to klientowi swobodniej wybrać najlepszy dla siebie wariant, niezależnie od tego, w którym uzyskałby wyższy kredyt – wyjaśnia Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin.
– Różnice w zdolności kredytowej między stałym a zmiennym oprocentowaniem w obrębie jednego banku zwykle nie przekraczają 8 proc. Znacznie większe dysproporcje w zdolności kredytowej obserwuje się między poszczególnymi bankami – dodaje ekspert.
Kredyt „do pełna” wiąże się z dodatkowymi ryzykami
Nastawienie się na zaciągnięcie maksymalnie wysokiego kredytu hipotecznego jest zdecydowanie strategią obarczoną ryzykiem. Specjalista Expander Advisors zwraca uwagę na kilka negatywnych aspektów finansowania na najwyższą możliwą kwotę.
– Po pierwsze, ogranicza to wybór banków, co może skutkować wyższą ceną kredytu. Wybierając bank, który oferuje nam największą kwotę, możemy nie znaleźć najkorzystniejszej oferty. W idealnych warunkach bardziej liberalny bank powinien wiązać się z wyższą premią za ryzyko. W praktyce jednak liczy się przede wszystkim to, jak bardzo sytuacja klienta wpisuje się w procedury banku dotyczące wyliczania dochodu i zdolności kredytowej – tłumaczy Grzegorz Granda.
– Po drugie, istnieje ryzyko uzyskania ostatecznie niższej kwoty. Wystarczy, że analityk nieco inaczej oceni dochód (np. składniki zmienne wynagrodzenia, wahania dochodów rok do roku u przedsiębiorców, brak akceptacji niektórych źródeł dochodu), a ostateczna decyzja może opiewać na kwotę niewystarczającą do przeprowadzenia transakcji – ostrzega ekspert.
– Po trzecie, należy uwzględnić zmienność własnej sytuacji dochodowej. Warto zastanowić się, co się stanie, gdy z jakiegoś powodu będę zarabiał mniej. Można przeprowadzić indywidualny „test obciążeniowy”, odpowiadając na pytanie: co by się stało, gdyby dochody spadły o 10, 20 czy 30 proc. i jakie zdarzenia mogłyby do tego doprowadzić – radzi ekspert.
– I wreszcie po czwarte, należy pamiętać o zmienności oprocentowania. Kredyty zazwyczaj zaciągane są na okres 20-30 lat. Przy stopie zmiennej ryzyko wzrostu raty pojawia się natychmiast, natomiast przy stopie stałej (ściślej mówiąc „okresowo stałej”, zazwyczaj na 5 lat, a nie na cały okres kredytu) ryzyko to jest jedynie odroczone. W żadnym przypadku nie jest ono całkowicie wyeliminowane. Zaciągając kredyt przy maksymalnych poziomach swojej zdolności kredytowej, niewielkie podwyżki stóp procentowych generują już znaczące pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy – podkreśla specjalista Expander.
Z tym ryzykiem w najdotkliwszej formie zetknęli się kredytobiorcy, którzy zaciągali zobowiązania w okresie najniższych stóp procentowych. W ciągu zaledwie kilku miesięcy na przełomie 2021 i 2022 roku, raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wzrosły wówczas o kilkadziesiąt procent. Dla tych, którzy wykorzystali maksymalnie swoją zdolność kredytową, oznaczało to często poważne trudności.