Rosnący popyt, który wciąż nie dorównuje podaży, skutkuje stale powiększającą się pulą mieszkań w największych miastach Polski. Czy zapotrzebowanie będzie kontynuowało wzrost i umożliwi deweloperom zmagania się z nadwyżką, zależeć będzie od przyszłych redukcji stawek procentowych. W przypadku braku tańszych kredytów hipotecznych, deweloperom pozostanie jedynie obniżanie kosztów – takie są wnioski z najnowszego sprawozdania JLL za IV kwartał 2025 r.
W IV kwartale 2025 roku na siedmiu czołowych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy zrealizowali sprzedaż około 11,6 tys. mieszkań – o 14,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2024.
Cały miniony rok firmy deweloperskie funkcjonujące w analizowanych miastach zakończyły sprzedażą blisko 43 tys. lokali, a pomijając w zestawieniu Katowice (które uwzględniane są w statystykach JLL dopiero od trzech miesięcy) nieco ponad 41 tys. lokali – zwiększając wynik odnotowany rok wcześniej o około 1,5 proc.
Nowych mieszkań nadal więcej niż sprzedanych
Oferta dostępna kwartalnie na siedmiu głównych rynkach nieruchomości w Polsce wzrosła o 5,5 proc., osiągając rekordowy pułap 69,9 tys. mieszkań, głównie za sprawą Łodzi, gdzie w ciągu ostatnich trzech miesięcy 2025 roku pojawiło się rekordowe 2,8 tys. nowych propozycji.
W całym 2025 roku na sześciu największych rynkach oddano do użytku łącznie 48,7 tys. nowych mieszkań. Dodając do tego Katowice, gdzie ilość wprowadzonych do oferty mieszkań była w całym roku wyraźnie większa od sprzedaży, zarejestrowano 52 tys. nowych propozycji.
Jak podkreślają specjaliści JLL, chociaż deweloperzy mogą być usatysfakcjonowani wzrostem popytu na lokale mieszkalne w ostatnich miesiącach, to budzić niepokój może liczba niezbytych lokali. Ilość mieszkań, na które nie znaleziono nabywców, powiększyła się w ciągu kwartału do przeszło 14 tys. (+46 proc. k/k). Największy progres niezbytych mieszkań odnotowano w Katowicach i Krakowie, gdzie w porównaniu z analogicznym okresem roku 2024, liczba takich lokali wzrosła prawie trzykrotnie.
W tych miastach istnieje ryzyko nadmiernej podaży mieszkań
Zaniepokojenie deweloperów może wywoływać szczególnie wielkość tego wolumenu w porównaniu ze sprzedażą. Ilość niesprzedanych mieszkań była niższa od sprzedaży kwartalnej jedynie w Warszawie i Trójmieście. W wspomnianych Katowicach mieszkań gotowych, które pozostały w ofercie, było blisko trzy razy więcej niż lokali, które udało się sprzedać. W Łodzi współczynnik ten osiągnął wartość 1,7.
Z kolei, patrząc na cały rok 2025, w zestawieniu z liczbą sprzedanych mieszkań, pula gotowych, niezbytych lokali to stanowiła 16 proc. w Trójmieście i 22 proc. w Warszawie. Wskaźnik ten zatem nie różnił się zasadniczo od wieloletniej normy oscylującej w granicach 15-20 proc. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi był on jednak znacząco wyższy i osiągnął przedział 43-46 proc., natomiast w Katowicach 75 proc.
– Podobnie jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi popytu i podaży. Nieznacznie poprawiła się sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy zachowaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału bieżąca oferta wyprzedałaby się szybciej niż w przeciągu półtora roku. W trudniejszej sytuacji znajdują się deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to około 7 kwartałów. Jeszcze gorsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – około 9 kwartałów, czyli przeszło dwa lata. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza niemal 4 lata teoretycznego czasu zbycia całej dostępnej oferty – czytamy w sprawozdaniu JLL.
Nadwyżka podaży wymusi bardziej śmiałe obniżki cen?
Jak zatem sytuacja wygląda z cenami mieszkań? W prognozach na rok 2026 analitycy JLL wskazywali na delikatne wzrosty cen, nieodstające od poziomu inflacji, co de facto oznacza brak realnego zwiększenia cen mieszkań. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, w perspektywie kwartalnej w odniesieniu do przeciętnych cen mieszkań sprzedanych, obserwowano stabilizację, a w miastach, gdzie podaż dominowała nad popytem, spadek. Tak było we Wrocławiu, gdzie za mieszkania nabywane od deweloperów płacono średnio o 4,4 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. W Krakowie i Poznaniu redukcje cen wyniosły około 2,7 proc.
W skali rocznej wzrost znacząco odbiegający od inflacji CPI odnotowano jedynie w Warszawie. Wyniósł on 7,7 proc. r/r. Na przeciwnym biegunie znalazł się Poznań, gdzie lokale mieszkalne potaniały przeciętnie o 3,6 proc.
– W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych oraz działań mających na celu sprzedaż oferty powiększającej się w ostatnim czasie. Decydującym czynnikiem dla całego rynku pozostaje to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić zapotrzebowanie i pomóc deweloperom w uporaniu się z nadpodażą na części rynków. Bez tego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim czasem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej – prognozują eksperci JLL.