Warszawskie ceny mieszkań dzielnicami – marzec ’26

W większości obszarów miejskich Warszawy, przeciętne ceny ofertowe lokali mieszkalnych odnotowane w marcu 2026 roku były mniejsze w porównaniu z analogicznym czasem rok wcześniej – wynika to z danych platformy SonarHome.pl. W dwóch lokalizacjach – Wilanowie i Targówku oferujący oczekiwali również mniej niż dwa lata temu. Od ponad sześciu miesięcy notuje się jednak stopniowy, lecz regularny wzrost stawek.

Dzięki zwyżkom rejestrowanym od lata 2025 roku, w przeważającej większości rejonów Warszawy, wartość lokali mieszkalnych z rynku wtórnego, zanotowana w marcu 2026 roku, była wyższa niż dwanaście miesięcy wcześniej. Do podwyżek w ujęciu rocznym przyczyniło się szczególnie ostatnie półrocze.

Jak wynika z danych platformy SonarHome.pl, w ciągu minionych sześciu miesięcy, a więc w porównaniu do września 2025 roku, kiedy to żądania sprzedających utrzymywały się na najniższym poziomie od momentu wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, średnie ceny ofertowe w obszarach Warszawy wzrosły zasadniczo od 1 do 4 procent. Jedynie na Żoliborzu spodziewano się mniej niż we wrześniu 2025 roku (-0,5 proc.).

Wynikiem jesiennych oraz zimowych zwyżek, są także stawki wyższe w skali roku. Jednak wzrosty te nie były znaczące. Jedynie w czterech rejonach oczekiwania oferujących wzrosły w sposób wyraźniejszy niż inflacja CPI. Na Mokotowie oraz Żoliborzu wzrost nie przekroczył 0,5 proc. r/r, natomiast na Wilanowie i Targówku stawki w dalszym ciągu były niższe niż rok wcześniej.

Niskie ceny w porównaniu do sytuacji sprzed dwóch lat, ale ponownie powyżej 20 tys. zł/mkw.

Spadki, zauważalne zwłaszcza w II połowie 2024 roku i I połowie 2025 roku spowodowały, że w większości stołecznych obszarów za mieszkania oczekiwano mniej niż dwa lata temu, to jest bezpośrednio po wprowadzeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, w czasie którego odnotowano najwyższe w historii ceny lokali mieszkalnych.

W zestawieniu z marcem 2024 roku, przeciętne ceny ofertowe były mniejsze w dwunastu rejonach, a zniżki sięgnęły ponad 3,5 proc. na Bielanach i Pradze-Południe. Realnie, osoby poszukujące własnego „M”, mogły liczyć na stawki niższe średnio o ponad 500 zł/mkw.

Obniżka cen dotyczyła także najdroższych dzielnic, w tym Śródmieścia (-2 proc.). Wzrosty, które można było zaobserwować w ostatnich miesiącach, spowodowały, że po niemal rocznej przerwie, ponownie spodziewano się tam ponad 20 tys. zł/mkw.

Ponad 15 tys. zł/mkw. oczekiwano również na Woli, Wilanowie, Żoliborzu, Mokotowie, Ochocie, Pradze-Północ oraz we Włochach. W dalszym ciągu najtańszymi stołecznymi dzielnicami są: Rembertów, Białołęka i Targówek. Jednakże i tam za lokale mieszkalne z rynku wtórnego oferujący spodziewają się kwoty przekraczającej 12 tys. zł/mkw.

W ciągu trzech lat drożej nawet o jedną trzecią

Powróćmy jednak na moment do wspomnianego już kilkukrotnie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, o którym rynek nieruchomości wciąż nie jest w stanie zapomnieć. Aby zweryfikować, w jaki sposób program dopłat do kredytów mieszkaniowych wpłynął na wartość lokali mieszkalnych, należy cofnąć się o trzy lata. W zestawieniu z marcem 2023 roku, czyli okresem, w którym „Bezpieczny kredyt 2 proc.” został już zapowiedziany, średnie ceny ofertowe w sześciu warszawskich dzielnicach (Pradze-Północ, Pradze-Południe, Woli, Ursusie, Białołęce i Wawrze) były wyższe o co najmniej 30 proc.

W pozostałych dzielnicach wzrost cen w analizowanym okresie wahał się od 19 proc. (Wilanów) do 29,6 proc. (Bemowo). Realnie za metr kwadratowy oferujący spodziewają się aktualnie od 2,6 tys. zł do 4,2 tys. zł więcej niż trzy lata temu.

Ilość ofert maleje, lecz wciąż istnieje możliwość „obniżenia” ceny

Wzrost cen lokali mieszkalnych, który nastąpił w ostatnich miesiącach, należy połączyć ze zwiększonym popytem oraz malejącą podażą. Pod koniec marca 2026 roku na platformach ogłoszeniowych można było znaleźć około 22,2 tys. ofert dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych – o 15,1 proc. mniej w zestawieniu z analogicznym okresem w roku 2025.

Osoby poszukujące własnego „M” na stołecznym rynku wtórnym w dalszym ciągu mogą jednak liczyć na negocjacje cenowe. Zgodnie z raportem „Barometr”, opracowanym przez Metrohouse i Credipass, w IV kwartale 2025 roku oferujący w trakcie negocjacji obniżali cenę w sposób bardziej zauważalny niż trzy miesiące wcześniej, jak również w analogicznym okresie w roku 2024 (+0,7 pp. k/k i +1,5 pp. k/k).

Stawki wpisywane w ogłoszeniach malały również w trakcie ich obecności na platformach ogłoszeniowych – przeciętnie o 4,3 proc.