Transakcje mieszkaniowe: ceny realne spadają szybciej niż ofertowe. Rozbieżność powiększona.

Jeśli kierować się przeciętnymi stawkami ofertowymi, można by odnieść wrażenie, że zwyżka cen mieszkań przybrała na sile. Inaczej wyglądają średnie wartości zapisywane w aktach notarialnych, które coraz częściej maleją, także w skali roku – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. W związku z tym kolejny raz rozbieżność między oczekiwaniami właścicieli a kwotami realnie uiszczanymi za lokale mieszkalne uległa powiększeniu.

Na czołowych rynkach wtórnych rozbieżności pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. oscylowały od niecałych 9 proc. w Katowicach do przeszło 17 proc. w Gdańsku.

W I kw. 2026 r. skumulowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu najważniejszych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) wyniosła 13 477 zł/mkw. Była zatem o 0,7 proc. mniejsza niż trzy miesiące wcześniej i niż rok temu. W drugim przypadku jest to pierwsza taka sytuacja od blisko dwunastu lat.

Wzwyż w perspektywie kwartalnej poszła jednak średnia cena ofertowa, która w I kw. 2026 r. po krótkiej przerwie ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r. i jednocześnie o 1,5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Dla porównania, rok wcześniej o tej samej porze raportowaliśmy jednak o wzroście przekraczającym 5,5 proc. r/r.

W I kw. 2026 r. w miastach wojewódzkich zniżkę średniej ceny ofertowej odnotowano jedynie w Katowicach i Lublinie. Prawie bez zmian pozostała przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki w Warszawie i Wrocławiu.

Wzrosty, aczkolwiek mniejsze niż rok wcześniej, miały miejsce w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 2 proc. k/k, Poznaniu (+1,9 proc. k/k) oraz przede wszystkim w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach podawano średnio o 3,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W przypadku średnich kwot umieszczanych w aktach notarialnych obniżki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie oraz wśród mniejszych miast wojewódzkich także w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.

W ujęciu kwartalnym różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi zwiększyła się zwłaszcza w Poznaniu, gdzie pierwszy raz od dekady zanotowano ponad 15 proc. (+6 pp. k/k i +7 pp. r/r).

Największą rozbieżność odnotowano w Gdańsku (17,2 proc. i -0,2 pp. k/k), gdzie jednak średnie oczekiwania sprzedających i kwoty uiszczane realnie za lokale z drugiej ręki rosły w zbliżonym tempie.

Najbardziej zbliżone średnie ceny ofertowe i transakcyjne, tradycyjnie, notowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w I kw. 2026 r. wyniosła 2,7 proc. a w Kielcach i Zielonej Górze odnotowano 6,4 proc. W jednej ze stolic woj. lubuskiego w ciągu kwartału różnica zwiększyła się o blisko 7 pp. Trzy miesiące wcześniej miała tam miejsce bowiem anomalia – za mieszkania na rynku wtórnym płacono przeciętnie mniej, niż podawano w aktach notarialnych.

Wystawiający nadal przeceniają wartości, ale intensywniej negocjują

Mimo że początek 2026 r. przyniósł redukcję możliwości negocjacyjnych podczas nabycia mieszkania na rynku wtórnym, to zgodnie z raportem „Barometr” Metrohouse i Credipass, zbywcy mieszkań z drugiej ręki nadal mocno zawyżają ceny.

Przeciętne pole do negocjacji w dalszym ciągu nie należało jednak do najniższych i w większości przypadków przekraczało 2,5 proc.

W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający wyraźniej niż pod koniec 2025 r. nie wstrzeliwali się z cenami przy zamieszczaniu ogłoszeń o sprzedaży. Średnie rozbieżności pomiędzy pierwszymi a finalnymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie do 5,4 proc. w Łodzi. Z wyjątkiem Krakowa było to od około 1 do blisko 3 pp. więcej niż kwartał wcześniej.

MKZ