Mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej nadal stanowi realną alternatywę dla zakupu mieszkania od dewelopera. Choć, jak zaznaczają specjaliści z portalu GetHome.pl, zakres nowych inicjatyw spółdzielczych jest obecnie znacznie mniejszy niż w latach 80. i 90., w największych miastach wciąż pojawiają się budynki wznoszone przez spółdzielnie. Jednak warunki nabycia mieszkania są inne niż w typowej umowie deweloperskiej. Istotne znaczenie ma status prawny mieszkania oraz reguły finansowania inwestycji.
Co odróżnia mieszkanie spółdzielcze od deweloperskiego?
Kluczowa różnica odnosi się do struktury tytułu własności. Decydując się na zakup lokalu od dewelopera, nabywca zyskuje odrębną własność mieszkania wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku. W przypadku spółdzielni możliwe są dwa warianty:
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – osoba nabywająca nie staje się właścicielem mieszkania, lecz otrzymuje uprawnienie do jego użytkowania. Nie można takiego mieszkania swobodnie zbyć ani obciążyć hipoteką (chyba że uprzednio zostało przekształcone we własność). Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega również dziedziczeniu, ale bliskim lokatora przysługuje prawo do zawarcia umowy o ustanowienie tego prawa lub zwrotu wkładu mieszkaniowego.
- Odrębna własność lokalu ustanawiana przez spółdzielnię – osoba nabywająca staje się właścicielem mieszkania wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które było w mocy do 2007 roku, nie może być już ustanawiane w nowych projektach (występuje jedynie w starszych lokalach na rynku wtórnym). W praktyce nowe inwestycje spółdzielcze najczęściej kończą się ustanowieniem odrębnej własności mieszkania po zakończeniu budowy, co czyni je podobnymi do modelu deweloperskiego.
Jak przebiega proces zakupu mieszkania od spółdzielni?
Procedura zwykle rozpoczyna się od zawarcia umowy o budowę mieszkania. Nabywca wnosi wkład budowlany, który pokrywa koszty realizacji inwestycji. Wysokość wkładu zależy od kosztów budowy i wartości gruntu. Spółdzielnia nie funkcjonuje w typowym modelu deweloperskim ukierunkowanym na maksymalizację zysku, lecz musi pokryć wszelkie wydatki związane z przedsięwzięciem.
W praktyce oznacza to, że:
- cena za metr kwadratowy potrafi być konkurencyjna w porównaniu z ofertą komercyjną,
- plan płatności może być związany z postępem prac budowlanych,
- reguły przydzielania mieszkań określa statut spółdzielni.
Niektóre spółdzielnie wymagają statusu członka, jednak w ostatnich latach zasady zostały uproszczone i nie zawsze jest to warunek konieczny.
Wkład budowlany i mieszkaniowy – jaka jest jego wartość i jak się go uiszcza?
Kluczowym elementem finansowania mieszkania od spółdzielni jest wkład. Jego wielkość i charakter są uzależnione od formy prawnej mieszkania.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie pokrywa on pełnych kosztów budowy mieszkania. Zazwyczaj stanowi do 30 procent wartości inwestycji przypadającej na mieszkanie, natomiast reszta finansowana jest ze środków własnych spółdzielni lub poprzez kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na realizację inwestycji. Taki kredyt jest następnie spłacany przez mieszkańca w czynszu – w postaci rat doliczanych do comiesięcznych opłat. Przekłada się to na mniejszy próg wejścia finansowego, ale rozłożenie faktycznych kosztów budowy na długi okres.
Co bardzo istotne – lokator może w każdej chwili zdecydować się na wykup, a więc przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w pełną własność (może się to zmienić w wyniku nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – w odniesieniu do nowych inwestycji wykup może być niedostępny). Warunkiem wykupu jest spłata pozostałej części wkładu mieszkaniowego oraz uregulowanie zobowiązań wobec spółdzielni. Spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia umowy przeniesienia własności w ciągu 6 miesięcy od daty złożenia wniosku.
W wariancie ustanowienia odrębnej własności mieszkania przez spółdzielnię sytuacja wygląda inaczej. Nabywca wnosi wkład budowlany, który z zasady odpowiada pełnemu kosztowi realizacji mieszkania – uwzględnia udział w kosztach budowy, dokumentacji, infrastruktury, a niekiedy również gruntu. W praktyce jest to kwota zbliżona do ceny mieszkania w inwestycji deweloperskiej. Po wniesieniu wkładu budowlanego nie występuje element spłaty inwestycji w czynszu – pozostają jedynie bieżące opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy.
System płatności
Wkład – zarówno budowlany, jak i mieszkaniowy – rzadko bywa uiszczany jednorazowo. Najczęściej spółdzielnie stosują harmonogram wpłat w transzach powiązanych z postępem prac budowlanych. Pierwsza wpłata ma miejsce przy podpisaniu umowy, kolejne w trakcie realizacji inwestycji. Szczegółowe zasady określa umowa o budowę mieszkania oraz regulamin spółdzielni.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, wkład nie jest składową czynszu. To odrębna opłata związana z finansowaniem inwestycji. Czynsz jest naliczany dopiero po oddaniu budynku do użytkowania i obejmuje koszty eksploatacyjne.
Finansowanie kredytem
Możliwość sfinansowania wkładu za pomocą kredytu zależy od rodzaju prawa do mieszkania. W przypadku własności banki zazwyczaj udzielają kredytów hipotecznych, ponieważ możliwe jest ustanowienie zabezpieczenia. Procedura jest zbliżona do finansowania mieszkania od dewelopera.
W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu finansowanie bywa utrudnione, ponieważ nabywca nie uzyskuje prawa własności. Nie można zatem sfinansować kredytem hipotecznym wkładu mieszkaniowego, aby uzyskać prawo lokatorskie. Nie ma możliwości wpisania hipoteki na takie mieszkanie. Bank może natomiast sfinansować wykup mieszkania lokatorskiego, a więc przekształcenie go w pełną własność. Wówczas w księdze wieczystej nieruchomości pojawia się hipoteka na rzecz banku jako zabezpieczenie.
Ceny – czy mieszkanie od spółdzielni jest korzystniejsze cenowo?
To zależy od lokalizacji i konkretnej inwestycji. Spółdzielnie często budują na działkach, które posiadają od dawna, co redukuje koszt całego przedsięwzięcia. W efekcie cena za metr kwadratowy może być niższa niż w pobliskich projektach deweloperskich.
Różnice nie są jednak bardzo duże. W dużych miastach ceny nowych mieszkań spółdzielczych zbliżają się do przeciętnych stawek rynkowych. Jeśli w danej lokalizacji mieszkania deweloperskie kosztują 14–16 tys. zł za mkw., oferta spółdzielni może być niższa o kilkanaście procent.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, należy również pamiętać, że całkowity koszt zakupu obejmuje nie tylko cenę metrażu, ale także opłaty notarialne, ewentualne miejsce parkingowe czy koszty wykończenia.
Najwięcej aktywnych inwestycji spółdzielczych realizowanych jest w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku. Często są to projekty dopełniające istniejące osiedla – tzw. zabudowa plombowa lub nowe etapy wcześniej rozpoczętych inwestycji.
Charakterystyczne cechy nowych budynków spółdzielczych:
- niewielki rozmiar – kilka klatek, kilkadziesiąt mieszkań,
- standard porównywalny ze standardem rynkiem deweloperskim,
- funkcjonalne rozkłady mieszkań,
- mniejsza gęstość zabudowy niż w projektach komercyjnych.
Spółdzielnie rzadziej realizują inwestycje o podwyższonym standardzie czy charakterze premium. Ich oferta jest skierowana głównie do osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby, a nie w celach inwestycyjnych.
Opłaty i koszty utrzymania
Jednym z argumentów przemawiających na korzyść mieszkania spółdzielczego są potencjalnie niższe koszty eksploatacyjne. Spółdzielnie zarządzają budynkiem bez angażowania zewnętrznego operatora, co może zmniejszyć koszty administracyjne.
Z drugiej strony wysokość czynszu jest uzależniona od wielu czynników: kosztów utrzymania części wspólnych, funduszu remontowego, cen mediów. W starszych budynkach czynsz bywa wyższy ze względu na potrzebę finansowania remontów. Dużo również zależy od efektywności zarządzania spółdzielni, ale uważa się, że opłaty są ogólnie nieco niższe niż we wspólnotach mieszkaniowych.
Podsumowanie
Według ekspertów portalu GetHome.pl, rynek mieszkań spółdzielczych nie jest już tak rozwinięty jak kilkadziesiąt lat temu, ale nadal stanowi znaczący element polskiego rynku mieszkaniowego. Zakup mieszkania od spółdzielni wymaga starannej analizy formy prawnej i warunków umowy, jednak w wielu przypadkach może zapewnić korzystną cenę i stabilne zarządzanie nieruchomością. To propozycja dla osób, które priorytetowo traktują funkcjonalność i długotrwałe użytkowanie mieszkania, a nie tylko aspekt inwestycyjny.
Marcin Moneta