Skokowy wzrost cen ziemi uprawnej. Jaki wydatek za hektar?

W połowie polskich regionów ziemia uprawna podrożała w ciągu roku o ponad 15%, a w 11 odnotowano dwucyfrową zwyżkę – wynika z danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za I połowę 2025 roku. Przeciętne stawki w najdroższym woj. wielkopolskim stopniowo zbliżają się do 100 tys. zł za hektar.

Tak znaczące zwyżki, przy mniejszych wzrostach cen mieszkań, skutkowały tym, że statystyczny gospodarz rolny za swoje dziedzictwo mógłby kupić o parę metrów kwadratowych lokalu mieszkalnego więcej niż przed rokiem.

Jaka jest cena ziemi rolnej?

Najbardziej – o 25% w skali roku – poszły w górę średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych w woj. świętokrzyskim, gdzie jeden hektar kosztował średnio niecałe 59,2 tys. zł. Podwyżkę o 21,2% odnotowano w woj. podkarpackim, a o ponad 20% przeciętne ceny wzrosły też w woj. zachodniopomorskim.

Nadal najdrożej ziemia uprawna była sprzedawana w woj. wielkopolskim – przeciętnie za 97,4 tys. zł/ha – o 4,6% więcej niż rok wcześniej. Podobnie jak w poprzednich latach wyraźnie powyżej średniej kształtowały się ceny gruntów zlokalizowanych w sąsiednim woj. kujawsko-pomorskim (przeciętnie 82 704 zł/ha i +13,8% r/r).

Poza wspomnianym woj. poznańskim najmniejsze wzrosty w aktach notarialnych zaobserwowano w woj. lubelskim (+1,5% r/r) i opolskim (+0,3% r/r), a w woj. warmińsko-mazurskim odnotowano nawet spadek o niecały 1% r/r.

W ciągu ostatnich czterech lat podwyżki były jednak znacznie bardziej wyraźne. O ile w woj. zachodniopomorskim ziemie rolne, za sprawą tegorocznego skoku, podrożały o 21%, o tyle w woj. łódzkim średnia cena transakcyjna powiększyła się w tym okresie o niemal 65%, a w woj. świętokrzyskim o ponad 71%.

Dużo więcej płacono jednak za ziemie najlepszej jakości (klasy I, II i IIIa). W najdroższej Wielkopolsce grunty tej klasy kosztowały średnio już ponad 120 tys. zł. Poziom 100 tys. zł przekroczyła średnia cena odnotowywana na Podlasiu, a do tego progu zbliżyła się przeciętna stawka wpisywana w aktach notarialnych w woj. kujawsko-pomorskim.

Średnio za ponad 100 tys. zł/ha w Wielkopolsce sprzedawano w I połowie 2025 roku również grunty średniej jakości, czyli zaliczane do klasy IIIb i IV. Przeciętne ceny transakcyjne najsłabszych ziem ornych (klasy V i VI) wahały się natomiast od 32,4 tys. zł/ha w woj. zachodniopomorskim do blisko 73,7 tys. zł/ha w Wielkopolsce.

Ziemia rolna szesnaście razy tańsza od działek budowlanych

Zarówno w ujęciu rocznym, jak i w dłuższej perspektywie czasowej, ziemie rolne drożały bardziej niż działki pod zabudowę. Według danych Cenatorium za III kwartał 2025 roku, za działki budowlane w sześciu największych miastach Polski płacono średnio od niecałych 3 do blisko 8% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Poza największymi miastami stawki wzrosły z kolei od 2 do 8% r/r.

We wspomnianym ujęciu czteroletnim zwyżki na ogół wahały się od około 30 do 49%. Wyjątek stanowiło woj. mazowieckie, gdzie średnia cena transakcyjna w III kwartale 2025 roku była na niemal identycznym poziomie jak cztery lata wcześniej.

A jak kształtują się ceny jednych gruntów w odniesieniu do drugich? Za działki pod budowę domu płacono średnio od 114 zł/mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 159 zł/mkw. w Wielkopolsce. W tym samym czasie, w przeliczeniu na metr kwadratowy, grunty rolne kosztowały średnio od 4,36 zł/mkw. w woj. zachodniopomorskim do 9,74 zł/mkw. w woj. wielkopolskim, a zatem przeciętnie szesnastokrotnie mniej.

Przekształcenie w działkę budowlaną – sporo kosztuje i nie wszędzie jest możliwe

Należy jednak pamiętać m.in. o wydatkach związanych z przekształceniem gruntu rolnego w budowlany. Te, zależnie od klasy danego gruntu, oscylują od 87,4 tys. zł/ha do nawet 437,1 tys. zł/ha. Za każdy przekształcony hektar przez dziesięć lat corocznie trzeba opłacać również od 8740 do 43,7 tys. zł.

Oprócz tego nie każdy grunt rolny można przekształcić. Jest to zależne od klasy gruntu, położenia i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Najlepsze ziemie rolne, czyli te, których gleby są klasyfikowane do klasy I, II i III, szczególnie o obszarze przekraczającym 0,5 hektara, wymagają zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Zgoda taka nie jest wymagana w przypadku gruntów klasy IV i słabszych. Trzeba jednak pamiętać o zmianach, które zajdą za kilka miesięcy. Od 1 lipca 2026 roku przekształcenie będzie możliwe tylko na obszarach wskazanych w planach ogólnych jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy.

Dziedzictwo wystarczy na mieszkanie większe o parę metrów

Ze względu na wciąż mniejsze wzrosty cen mieszkań odnotowywane w 2025 roku oraz spadki, które miały miejsce na przełomie 2024 i 2025 roku, a także wspomniany skokowy wzrost cen gruntów rolnych w wielu regionach, statystyczny rolnik sprzedający swoje dziedzictwo może pozwolić sobie na lokal mieszkalny o większej powierzchni niż przed rokiem.

Biorąc pod uwagę przeciętną powierzchnię gruntów rolnych w typowym polskim gospodarstwie w 2025 roku (11,75 ha) i średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym opublikowane przez Narodowy Bank Polski, przeciętny polski rolnik mógłby zakupić w stolicy województwa mieszkanie o powierzchni od niecałych 44 mkw. (woj. zachodniopomorskie) do ponad 90 mkw. (woj. kujawsko-pomorskie i wielkopolskie). Rok wcześniej pisaliśmy o mieszkaniach o metrażu od 35 do 88 mkw.

Możliwa do nabycia powierzchnia mieszkania najbardziej – średnio o 17,5 mkw. – powiększyła się w woj. łódzkim, gdzie miał miejsce jeden z najwyższych (+19,8% r/r) wzrostów średnich cen gruntów rolnych przy jednoczesnym spadku przeciętnych kwot płaconych za mieszkania.