Według raportu Deloitte, warszawski sektor powierzchni biurowych jest już obszernie zaopatrzony, a obecne przedsięwzięcia inwestycyjne tyczą się jedynie dogodnie ulokowanych nieruchomości o najwyższym standardzie. Niektóre starsze obiekty na obrzeżach zmienią swoje zastosowanie, a inne zostaną zlikwidowane.
Zgodnie z raportem opublikowanym w poniedziałek, na koniec roku 2025 kompletny zasób nowoczesnej przestrzeni biurowej w stolicy przekroczył 6,23 mln mkw., co wskazuje na niewielki regres o 1 proc. w skali roku. Redukcja ilości wynikała ze świadomego wyburzania starszych budynków, jak również tymczasowych wyłączeń z możliwości wynajmu, mających związek z przygotowaniami do przyszłej adaptacji lub całkowitej modernizacji budowli.
W minionym roku w Warszawie wydano cztery pozwolenia na budowę, wpłynęły trzy nowe wnioski o ich wydanie, a także wydano jedną decyzję o warunkach zagospodarowania przestrzennego. Analitycy z Deloitte zaznaczyli, że ilość decyzji administracyjnych od kilku lat utrzymuje się na zbliżonym, niskim pułapie. Są one wydawane w centralnych rejonach, głównie na Woli oraz w Śródmieściu, podczas gdy w niektórych rejonach peryferyjnych w ostatnich latach nie odnotowano żadnego wydania pozwolenia na realizację budynku biurowego. Pomimo, że zakres nowych inwestycji pozostaje ograniczony, ogólna powierzchnia użytkowa projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła o 157 proc. rok do roku, do 180 tys. mkw. Za tym wzrostem stoją głównie duże przedsięwzięcia.
„Stołeczny rynek biurowy osiągnął poziom dojrzałości, co w naturalny sposób ogranicza tempo nowych inwestycji. Aktualnie, bardziej zasadnicze staje się to, jaką jakość gwarantują obecne powierzchnie oraz w jakim stopniu odpowiadają na potrzeby najemców. Mniejsza liczba nowych zezwoleń odzwierciedla bardziej wyselekcjonowane podejście inwestorów, którzy decydują się na projekty o najwyższym potencjale rynkowym. W nadchodzących latach nowe inwestycje będą realizowane głównie tam, gdzie istnieje realne zapotrzebowanie. W rezultacie o kierunku rozwoju rynku zadecyduje standard i użyteczność obiektów, a nie ich rozmiar” – zauważył Dominik Stojek z Deloitte, cytowany w publikacji.
Z danych przedstawionych w raporcie wynika, że w roku 2025 aktywność deweloperów była wciąż ograniczona, głównie z uwagi na niepewność popytu, zwłaszcza w kontekście wynajmu długoterminowego. Nowa podaż wyniosła nieco ponad 80 tys. mkw., co stanowi spadek o około 15 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Oddane do użytku obiekty sygnalizują, że na rynek trafiają głównie inwestycje o wysokim standardzie, położone w korzystnej lokalizacji i spełniające wymogi ESG. Zgodnie z prognozami, sytuacja będzie się stopniowo poprawiać, a do 2028 roku podaż wzrośnie o około 290 tys. mkw.
Jak wskazali autorzy raportu, rozmiar realizowanych inwestycji jest wciąż umiarkowany. Na koniec czwartego kwartału minionego roku w budowie było około 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22 proc. mniej niż rok wcześniej, przy czym w tej liczbie mieszczą się zarówno nowe budynki, jak i te poddawane modernizacji. Dostrzegalna jest silna koncentracja obiektów w centralnej części miasta. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co pozwala na szybsze pozyskanie najemców oraz ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Największymi projektami w realizacji są Upper One – 35,5 tys. mkw. oraz AFI Tower – 54 tys. mkw. Struktura zasobów w zasadzie pozostaje bez zmian – najwięcej powierzchni biurowej znajduje się na Woli – ponad 1,72 mln mkw., na Mokotowie – blisko 1,46 mkw. oraz w Śródmieściu – ponad 1,33 mln mkw.
Coraz większe znaczenie zyskuje modernizacja i przekształcenie sposobu użytkowania istniejących budynków. W niektórych przypadkach proces ten obejmuje również nieodwracalne wyłączenie obiektów z rynku oraz ich demontaż. W roku 2025 wycofano z użytkowania ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W przeważającej większości dotyczyło to budynków wzniesionych przed 2000 rokiem, charakteryzujących się wysoką energochłonnością i ograniczonym potencjałem adaptacyjnym. Część z nich jest przygotowywana do zmiany funkcji lub poddawana kompleksowej modernizacji, podczas gdy reszta została uznana za nieopłacalną w dalszej eksploatacji; zostaną one zburzone, aby zrobić miejsce pod nowe konstrukcje. Coraz bardziej rygorystyczne wymogi w kwestii parametrów technicznych i elastyczności przestrzeni powodują, że starsze budynki wymagają zasadniczych modernizacji, aby zachować konkurencyjność.
Stojek zauważył, że inwestorzy coraz częściej analizują również alternatywne scenariusze wykorzystania nieruchomości. „Jednym z nich jest przekształcenie biurowców na funkcję mieszkalną, która szczególnie w centralnych lokalizacjach okazuje się bardziej racjonalna ekonomicznie niż dalsze użytkowanie obiektu w dotychczasowej formie. W ubiegłym roku wydano co najmniej trzy decyzje w tej sprawie” – podsumował. (PAP)
gkc/ mmu/