Kiedy najwcześniej można ubiegać się o przeniesienie kredytuhipotecznego? Jakie są tego koszty? Jakich dokumentów potrzeba? Na kluczowepytania dla osób pragnących obniżyć wydatki związane ze spłatą kredytu odpowiadaanalityk Expander Advisors.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że około 20%obrotu kredytami hipotecznymi w lutym stanowiło przeniesienie zadłużenia do innejinstytucji. Kredytobiorcy migrują do konkurencyjnych banków w poszukiwaniulepszych warunków. Dotyczy to w szczególności osób, które zaciągnęły kredyty wobliczu znacznie podwyższonych stóp procentowych.
Przed podjęciem decyzji o „kredytowej zmianie” powstrzymywaćmoże zwłaszcza obawa dotycząca procedur związanych z całym procesem oraz opłat,które wiążą się ze zmianą podmiotu udzielającego kredytu. Jednak w większościstanowić to nie będą znaczące komplikacje.
– Proces przeniesienia kredytu do innego banku jest analogicznyjak procedura składania wniosku o kredyt na zakup czy budowę, zmieniają sięjedynie dokumenty, które należy przedłożyć w banku. W przypadku przeniesienia kredytutrzeba przedłożyć umowę kredytową zawartą z bankiem. Poza tym mamy dokładnie te same kroki: podanie, decyzja finansowa, wycena nieruchomości, umowakredytowa, realizacja warunków koniecznych do uruchomienia, wypłata kredytu – tłumaczyGrzegorz Granda, Dyrektor Oddziału i Doradca Finansowy Expander Lublin.
– W przypadku przeniesienia kredytu, wypłatakredytu odbywa się na konto poprzedniego banku (zamiast np. do dewelopera) oraz wymagana jest samodzielna wizyta w sądzie, by złożyć wniosekodnoszący się do wpisu hipoteki. Dodatkową czynnością (już po wypłacie kredytu) jest obowiązekwykreślenia hipoteki dotychczasowego banku, lecz podobny etap występuje także, gdynabywane mieszkanie było obciążone kredytem sprzedającego – dodaje analityk.
Jakich kosztów musi się spodziewać kredytobiorca?
– Kosztem zmiany banku jest oszacowanie wartości nieruchomości (ok.190-800 zł, w zależności od banku, sumy kredytu oraz rodzaju nieruchomości) oraz opłatysądowe: rejestracja nowej hipoteki, usunięcie starej, roszczenie o przeniesieniez podpisami notarialnie potwierdzonymi (ok. 500-700 zł). Zatem łączny wydatekzwiązany z przeniesieniem kredytu to ok. 700-1500 zł, co, w zależności od czynników, może zwrócićsię nawet w przeciągu 1-2 miesięcy. Przyjmujemy tu sytuację, w której nie występuje prowizja aniza udostępnienie nowego kredytu, ani za wcześniejszą spłatę poprzedniego – bo takichprzypadków jest zdecydowanie najwięcej – komentuje Grzegorz Granda.
Warto przypomnieć, że ustawa o kredycie hipotecznym oferujeinstytucji bankowej możliwość pobierania opłaty za wcześniejsze uregulowanie długu. Wprzypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym po upływie trzech lat spłacania, nadpłaty icałkowite uregulowanie zadłużenia muszą być już bezpłatne. W odniesieniu do kredytów z okresowo stałymoprocentowaniem reguły są nieco bardziej skomplikowane (prowizja jest dopuszczalna), jednak spora częśćbanków nie skorzystała z możliwości zapewnionej im w prawie. Jest to skutek m.in.niejednoznaczności związanych z ewentualnym obliczeniem „utraconych korzyści”, w sytuacjikiedy kredytobiorca spłaca zadłużenie przed terminem. Dobrze jest jednak upewnić się, jakie zasadywprowadził nasz bank.
Przejście na zmienne oprocentowanie? Nie zawsze możliwe
Kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego przesłała do bankówwytyczne dotyczące zasad przeniesienia kredytów hipotecznych. Wykluczono w nich kilka scenariuszy,w tym przejście na oprocentowanie zmienne w okresie, w którym obowiązuje nas jeszczeoprocentowanie stałe.
– W sytuacji posiadania kredytu na stałej stopie, aby przejść na zmiennąw tym samym banku, trzeba odczekać do zakończenia okresu obowiązywania stałejstopy (przeważnie wynosi 5 lat). Do zmiany banku również wymagany jest ten samrodzaj stopy, nie ma możliwości przeniesienia kredytu ze stałej stopy na zmienną(odwrotnie jest to możliwe) – przypomina ekspert Expander Advisors.
– To, kiedy najwcześniej można zainicjować składanie wniosku o kredyt,który ma służyć przeniesieniu, uzależnione jest od tego, w jakim momencie nowa instytucja bankowa weryfikuje zaświadczenieo stanie kredytu oraz typie stopy. Ten dokument musi potwierdzać,że stopa jest aktualnie zmienna. Niektóre banki wymagają tego dokumentu nazaczęciu procesu, czyli musimy najpierw trafić na zmienną stopę w swoim banku.A niektóre na końcu procesu (jako warunek do umowy lub uruchomienia), czyli sam podaniemogliśmy złożyć np. 3 tygodnie wcześniej. Moim zdaniem nie ma to zasadniczegoznaczenia, ponieważ marże na zmiennej stopie nie ulegają zmianom tak często,jak chociażby oferty na stałej stopie, które niektóre banki zmieniają codzienne – zaznacza Grzegorz Granda.