Prognozy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach prezentują się obiecująco. Niemniej jednak, niepewność co do przyszłości rynku budzi konflikt zbrojny na Ukrainie – komentuje Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce oraz Europie Środkowo-Wschodniej.
"Prognozy dla segmentu nieruchomości komercyjnych w Polsce na nadchodzące lata są obiecujące. Przewyższamy pozostałe kraje regionu pod kątem przewidywanego wzrostu gospodarczego. Dodatkowym bodźcem dla optymizmu są malejące stopy procentowe, obniżająca się inflacja i zwiększająca się konsumpcja. Znakiem zapytania dla przyszłości branży pozostaje kwestia konfliktu na Ukrainie. W przypadku spełnienia się pomyślnego scenariusza i zakończenia się konfliktu, staniemy się państwem tranzytowym, co pozytywnie wpłynie zarówno na rynek nieruchomości, jak i całą ekonomię" – stwierdza Daniel Bienias.
"W kontekście wartości transakcji rynkowych, rok 2025 zakończyliśmy z rezultatem niższym o około 10% w porównaniu do roku poprzedniego, co jest wynikiem mniejszej liczby spektakularnych transakcji. Powróciliśmy do poziomów sprzed roku 2024. Sytuację niedostatku znaczącego kapitału wykorzystali krajowi inwestorzy, którzy coraz śmielej inwestują środki w nieruchomości komercyjne" – dodano.
Według CBRE Polska, ważnym wydarzeniem dla rynku w mijającym roku był znaczący wzrost udziału krajowego kapitału w wolumenie inwestycyjnym, który po raz pierwszy dosięgnął blisko 20%. Stało się to pomimo braku mechanizmów wspierających aktywa krajowe, takich jak REIT-y.
"Znaczna aktywność wśród krajowych inwestorów to dobry prognostyk dla sektora. Pozytywne są również istotne inwestycje ze strony podmiotów z Czech lub Węgier, których kontynuację będziemy śledzić w roku 2026" – uważa Bienias.
Jak zaznaczono, na rynku biurowym zauważalne jest duże zapotrzebowanie ze strony najemców. Praca hybrydowa pozostaje normą, jednak firmy przestają już ograniczać metraż. Już teraz występuje deficyt biur w centralnych, najlepszych lokalizacjach i ten stan będzie się nasilał.
Zdaniem Daniela Bieniasa, działalność deweloperów pozostaje silnie ograniczona, a 2-3 nowe projekty rocznie to obecnie standard w Warszawie. Przy utrzymującym się wysokim popycie, realnie wpływa to na konieczność wcześniejszego negocjowania warunków najmu biura, jak również na wzrost stawek czynszu. Właśnie ta perspektywa dalszego wzrostu wydatków, ale także zauważalnie malejąca dostępność powierzchni, są jednymi z argumentów przekonujących firmy do szybszego podejmowania decyzji.
Inne miasta podążają za Warszawą
"Te tendencje są widoczne od pewnego czasu w Warszawie, jednak obserwujemy już, że miasta regionu także podążają za stolicą. Przy rekordowo wysokim popycie, rekordowo niskiej aktywności deweloperów i rosnącej liczbie obiektów przeznaczanych pod konwersje, również w regionie, dostrzegamy pierwsze sygnały kurczącej się dostępności w najlepszych lokalizacjach" – dodał Daniel Bienias.
Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie, aktywnie negocjują oraz zmieniają siedziby przede wszystkim te podmioty, które są już obecne na naszym rynku, choć nie tylko. Na sektor silnie wpływa konflikt na Ukrainie, konieczność zabezpieczania oraz usprawniania łańcuchów dostaw oraz zmiany w stawkach celnych.
Zasygnalizowano, że w Polsce pojawiają się najemcy z różnych zakątków globu, którzy pragną umocnić swoją pozycję na naszym rynku, minimalizując ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny staje się coraz bardziej zróżnicowany, inwestują między innymi firmy z Francji czy Kanady.
"Sektor handlowy w roku 2025 został zdominowany przez dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miastach. Zapotrzebowanie na centra również pozostawało widoczne, a w roku 2026 spodziewamy się kilku transakcji obejmujących tego typu obiekty. Będziemy obserwować także większą konsolidację na rynku parków handlowych" – podano.
Dominującym trendem w handlu jest „experience retail”. Rozwijają się nie tylko strefy restauracyjne w centrach handlowych, lecz także sportowe oraz rozrywkowe. Celem jest nakłonienie klientów do spędzania w nich jak najwięcej czasu oraz zaspokojenie ich rosnących potrzeb. Dojdzie także do kolejnych modernizacji już istniejących galerii.
Sektor mieszkaniowy w roku 2026 będzie reagował na obniżone koszty kredytów
Zaznaczono, że sprzedaż będzie wzrastać zwłaszcza w średnim przedziale jakościowo-cenowym. Przeszkodą dla rozwoju najtańszego przedziału, w którym potrzeby są największe, jest brak rozwiązań wspierających budownictwo własnościowe. Rynek ekskluzywnych lokali nie jest w tak dużym stopniu uzależniony od dostępności kredytów, a wybór apartamentów w największych miastach jest obecnie szeroki.
"Obserwujemy zainteresowanie inwestorów domami studenckimi. Podstawy rozwoju tego sektora są wciąż silne, a dostępność miejsc w akademikach ograniczona, co sprawi, że aktywność inwestycyjna w tym sektorze będzie coraz większa" – komentuje dyrektor zarządzający CBRE.
Zapotrzebowanie występuje również w obszarze domów senioralnych
"To segment, o którym sporo się mówi w branży. Rynek jest póki co zdominowany przez niewielkie lokalne podmioty, brakuje rozwiązań dopasowanych do zróżnicowanych potrzeb klientów, w tym obiektów assisted living. Natomiast inwestorzy są zainteresowani oraz posiadają środki na rozwój nowych projektów senioralnych. Spodziewamy się intensywnego rozwoju rynku w perspektywie 5 lat" – podano.
Daniel Bienias sygnalizuje również, że w segmencie data center dostrzegalne jest duże zainteresowanie inwestorów i prowadzone są liczne rozmowy, jednak ich sfinalizowanie napotyka na istotne przeszkody.
"Kluczowym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych, uzbrojonych gruntów, jak również kwestie energetyczne – zarówno wysoki koszt energii, jak i niekorzystny miks energetyczny. To sprawia, że część inwestorów wybiera aktualnie inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna. Pomimo tych ograniczeń Polska pozostaje na uwadze inwestorów z sektora data center. Rozmowy są kontynuowane i niewykluczone, że w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć" – dodano. (PAP Biznes)
mbi/ ana/