Zero sprzedanych nowych apartamentów przez pięć lat – oprócz czołowych graczy na rynku mieszkaniowym, znajdziemy w Polsce także takie okręgi. Czy developerzy nie mają tam po co się udawać?
Obecnie mamy początek 2026 roku. Czy w związku z tym nowe dane odnoszące się do 2024 roku mogą jeszcze kogokolwiek zaciekawić? GUS raczej nie pozostawia nam wyboru, gdyż zbieranie i podsumowywanie rozproszonych danych z miejscowych rejestrów cen nieruchomości zajmuje mniej więcej dziesięć – jedenaście miesięcy od zakończenia każdego roku. Ostatecznie jednakże uzyskujemy informacje również na temat rynków, które zazwyczaj nie wzbudzają zainteresowania mediów. Mowa między innymi o regionach, w których przez ostatnie pięć lat deweloperzy nie sprzedali żadnego mieszkania. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl postanowili wskazać takie obszary kraju, w których rynek pierwotny lokali mieszkalnych praktycznie nie funkcjonuje.
Transakcja transakcji nierówna, czyli dwa odmienne podejścia
Nim jednak przeanalizujemy dane odnośnie do sprzedaży nowych mieszkań (lokali mieszkalnych), warto objaśnić, jak sprzedaż jest definiowana w kontekście danych GUS. Ta definicja wynika z użycia przez Główny Urząd Statystyczny informacji przekazywanych przez notariuszy do rejestrów cen nieruchomości. Takie dane transakcyjne od notariuszy w przypadku rynku pierwotnego obejmują jedynie przeniesienia własności gotowych apartamentów.
Innymi słowy, warunki cenowe wielu transakcji sprzedaży zarejestrowanych np. w 2024 roku mogły zostać ustalone jeszcze w latach 2021 – 2023 (na podstawie umów deweloperskich). Statystyki z danego roku uzupełniają nowe mieszkania, na które nabywca pojawił się już po zakończeniu budowy. Informacje GUS na temat sprzedaży nowych mieszkań w regionach nie uwzględniają natomiast zawartych umów deweloperskich. Dopiero po przeniesieniu własności ukończonego lokalu w wyniku umowy deweloperskiej, dana transakcja znajdzie się w statystykach „GUS-owskich”.
Najpierw przyjrzyjmy się najnowszym dostępnym informacjom
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że GUS prezentuje podsumowane dane z rejestrów cen nieruchomości w ujęciu zarówno wartościowym (całkowita wartość obrotu rynkowego), jak i ilościowym (ilość mieszkań z przeniesioną własnością). Poniższa mapa dotycząca roku 2024 obrazuje to pierwsze ujęcie, ponieważ widać na niej, jaka była łączna wartość nowych mieszkań, których własność przekazano w 2024 roku.
Jeżeli weźmiemy pod uwagę nie liczbę, lecz wartość sprzedanych lokali, to „koncentracja” rynku pierwotnego jest jeszcze bardziej dostrzegalna. Poza dominującymi i „drogimi” metrażowo aglomeracjami (m.in. warszawską, krakowską, wrocławską, poznańską i trójmiejską) można zauważyć także obszary o bardzo niskiej wartości obrotu lokalami deweloperskimi. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że mowa o obrocie rozumianym jako przeniesienie własności nowego lokalu mieszkalnego po zakończeniu budowy. Jednakże po ewentualnym uwzględnieniu umów deweloperskich, bardzo wysoka koncentracja transakcji w kilku aglomeracjach również byłaby widoczna.
Rynek Pierwotny
Brak nowych mieszkań przez pięć lat – to się spotyka
Z perspektywy wielu czytelników, bardziej sugestywna niż wartość obrotu wydaje się jednak ilość sprzedanych lokali. Właśnie dlatego analitycy RynekPierwotny.pl postanowili zweryfikować, czy w kraju istnieją jakieś regiony lub miasta na prawach regionów, gdzie od początku 2020 roku do końca 2024 roku nie odnotowano przeniesienia własności żadnego nowego mieszkania. Okazuje się, że taka sytuacja według GUS dotyczyła następujących powiatów:
- powiat suwalski – 0 nowych lokali mieszkalnych z przeniesioną własnością w latach 2020-24
- powiat chełmski – 0 nowych lokali mieszkalnych z przeniesioną własnością w latach 2020-24
- powiat skierniewicki – 0 nowych lokali mieszkalnych z przeniesioną własnością w latach 2020-24
Poza wymienionymi okręgami, widzimy także kilka lokalizacji, w których pięcioletni obrót nowymi mieszkaniami był minimalny, ale nie można go precyzyjnie określić, ponieważ dane GUS z jednego roku są prawdopodobnie niekompletne. Mowa o następujących regionach: suski, lubaczowski, niżański i kazimierski.
Pomimo pewnych problemów z kompletnością danych GUS, na które trzeba przecież tak długo wyczekiwać, bez żadnych wątpliwości można wyciągnąć jeden wniosek. Mianowicie, w Polsce odnajdziemy okręgi, gdzie obrót nowymi lokalami mieszkalnymi pozostaje praktycznie zerowy. Jest to skutek m.in. niskiego stopnia urbanizacji i słabej demografii. Czy wspomniane części kraju są całkowicie nieprzyjazne dla deweloperów? Analitycy portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że analizowane informacje GUS obejmują wyłącznie nowe lokale. Niemniej jednak brak obrotu na rynku lokali deweloperskich sugeruje, że w tej samej okolicy perspektywy sprzedażowe nowych domów również będą ograniczone.