Według analityków PKO BP, ceny nieruchomości powinny nieznacznie wzrosnąć – od 3 do 4 proc. rok do roku – w 2026 r. Mimo że dostępność lokali mieszkalnych nadal jest duża, to narastający popyt, wynikający ze wzrostu dochodów i zdolności kredytowej, w połączeniu z ostrożnością deweloperów w wprowadzaniu nowych inwestycji na rynek, może wpłynąć na zmianę sytuacji w drugiej połowie roku.
– W scenariuszu bazowym prognozujemy stabilizację rynku z niewielkim, sięgającym 3-4% rocznym wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań – można przeczytać w ostatniej analizie Centrum Analiz PKO BP.
Według ekspertów PKO BP, nadchodzące kwartały będą prawdopodobnie kontynuacją trendu obserwowanego od pierwszego kwartału 2026 roku. W początkowych miesiącach roku ceny mieszkań w największych polskich miastach utrzymywały się na stabilnym poziomie, a w Warszawie odnotowano niewielki spadek na rynku pierwotnym.
Rosnące wskaźniki sugerujące podwyżki cen
Jednak ta stabilność może być myląca. Analitycy PKO BP wskazują, że stopniowo pojawiają się istotne czynniki wzrostu cen po stronie podaży. Przede wszystkim jest to zmniejszająca się dostępność lokali, wynikająca z ograniczonej liczby nowych mieszkań oddawanych przez deweloperów. Dane PKO BP pokazują, że liczba nowych projektów wprowadzanych do oferty systematycznie spada od początku 2025 roku.
Obserwujemy również redukcję liczby rozpoczynanych budów. W sześciu głównych aglomeracjach miejskich (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto) zanotowano 24-procentowy spadek rok do roku. Zgodnie z danymi księgowymi dużych firm deweloperskich (zatrudniających ponad 49 osób), na koniec pierwszego kwartału 2026 roku liczba mieszkań w trakcie budowy była niższa o 8% rok do roku. Ponadto, liczba gotowych mieszkań przeznaczonych do sprzedaży spadła o 29% w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku.
Co istotne, obserwujemy także wzrost cen usług budowlanych, co może wpłynąć na finalne ceny mieszkań w nadchodzących miesiącach. Koszty budowy są również zwiększane przez regulacje prawne, w tym tzw. ustawę schronową.
Wzrost sprzedaży mieszkań, lecz na tle niskich wskaźników
Z drugiej strony, obserwujemy wzrost popytu. Dane PKO BP za pierwszy kwartał 2026 roku wskazują, że liczba transakcji na rynkach pierwotnych w szesnastu miastach wojewódzkich (bez Torunia i Gorzowa Wielkopolskiego) wzrosła o 52,9% rok do roku. Najbardziej znaczący wzrost (140% rok do roku) odnotowano w Zielonej Górze. Ponad 100-procentowy wzrost rok do roku odnotowano również w liczbie transakcji na rynku pierwotnym w Katowicach.
PKO BP
Wśród największych miast, najsilniejszą dynamikę liczby transakcji odnotowano w Krakowie (+87% rok do roku). Mniejszy wzrost liczby nabywców zaobserwowano w Gdańsku (+20% rok do roku). Natomiast w Warszawie wzrost wyniósł 43% rok do roku, co jednocześnie stanowi czwarty kwartał z rzędu, w którym analizowany wskaźnik się zwiększył.
We wszystkich analizowanych miastach odnotowano wzrost liczby transakcji na rynku wtórnym, z wyjątkiem Bydgoszczy, Katowic i Krakowa, gdzie wzrost wyniósł co najmniej 50% rok do roku.
Tak znaczące wzrosty wynikają jednak w dużej mierze z efektu niskiej bazy. Okres przełomu lat 2024 i 2025 był czasem wyraźnego spadku sprzedaży mieszkań, zarówno przez deweloperów, jak i na rynku wtórnym.
MKZ