Zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe w Polsce w roku 2025 osiągnęło wartość ponad 772 tys. m kw., co stanowi wzrost o przeszło 8 proc. w porównaniu z rokiem 2024, i jest to najlepszy wynik w dziejach – orzekli analitycy z firmy JLL. Zwrócili oni uwagę na ograniczoną dostępność rozległych powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Specjaliści z firmy doradczej JLL przewidują, że w 2026 roku na rynek trafi około 95 tys. m kw. powierzchni biurowej, z czego blisko 1/3 to budynki, których terminy ukończenia zostały przesunięte. Ich zdaniem nie należy również oczekiwać powrotu do poziomów wynajmu powierzchni notowanych przed rokiem 2024.
Według nich przeciętna wielkość biurowców, które w niedługim czasie zasilą nową ofertę w aglomeracjach regionalnych, wynosi około 11 tys. m kw. Ponad 15 proc. powierzchni w powstających biurach jest objęte umowami przednajmu, a najwięcej tego rodzaju kontraktów zawarto w Poznaniu (ponad 10 tys. m kw.) oraz w Trójmieście (ok. 9 tys. m kw.). Dodatkowo, około 13 tys. m kw. jest realizowane przez przedsiębiorstwa na własne potrzeby.
Autorzy sprawozdania wskazali, że w 2025 roku łączny wolumen popytu na powierzchnie biurowe osiągnął ponad 772 tys. m kw., co stanowi wzrost o przeszło 8 proc. w porównaniu z 2024 rokiem, co ich zdaniem jest „najlepszym wynikiem w historii”.
Zaznaczyli, że popyt netto na powierzchnie biurowe dosięgnął 48 proc., czyli blisko 370 tys. m kw. „To dobitny znak ożywienia rynku i powrotu przedsiębiorstw do bardziej dynamicznego podejmowania decyzji dotyczących wynajmu” – skonstatowali autorzy raportu.
W opracowaniu podkreślono jednak, że rynki regionalne w Polsce dysponowały na początku 2026 roku łącznie 6,72 mln m kw. biur. „Zgodnie z wcześniejszymi założeniami byliśmy świadkami rekordowo niskiego pułapu nowej podaży. W związku z wolniejszym tempem absorpcji powierzchni biurowej, niektórzy deweloperzy decydowali się na odłożenie rozpoczęcia nowych inwestycji i koncentrowali się na pełnej komercjalizacji wcześniej ukończonych projektów” – oznajmili eksperci.
Średni wskaźnik niezajętej powierzchni pod koniec ubiegłego roku ukształtował się na poziomie 16,9 proc. – mniej o blisko 1 punkt procentowy w odniesieniu do roku 2024. Najwyższe wartości zaobserwowano w Katowicach (21,6 proc.) oraz we Wrocławiu (20 proc.).
„Spodziewamy się, że w związku z ograniczoną nową podażą i zwiększającym się popytem netto, dostępność powierzchni w najnowocześniejszych biurowcach będzie się stopniowo redukować” – przewiduje Mateusz Polkowski z JLL.
W Krakowie wydzierżawiono około 270 tys. m kw. „To rekord w dziejach tego rynku. Mimo że 63 proc. zawartych umów stanowiły tutaj prolongaty, tak znaczny wolumen transakcji ukazuje skalę aktywności najemców oraz dojrzałość krakowskiego rynku biurowego” – skomentowali eksperci. Dodali, że kolejny rekord odnotowano we Wrocławiu, gdzie wynajęto około 180 tys. m kw.
Autorzy raportu zwrócili uwagę na ograniczoną dostępność większych powierzchni w najlepszych lokalizacjach. Zaznaczyli, że w ciągu roku oddano do użytku zaledwie 20 tys. 500 tys. m kw. „Na początku 2026 roku w trakcie budowy znajdowało się 221 tys. 300 m kw. powierzchni biurowej, z czego najwięcej w Poznaniu (75 tys. 200 m kw.), Krakowie (59 tys. 700 m kw.) i Katowicach (27 tys. 800 m kw.)” – przekazali.
Jak zakomunikowano w raporcie, w IV kwartale 2025 roku podpisano umowy najmu na blisko 250 tys. m kw. ogółem, co stanowiło 32 proc. rocznego popytu. Zakomunikowano również, że kilkanaście największych transakcji na rynku, w przedziale między 10 tys. m kw. a 20 tys. m kw., było renegocjacjami – wśród nich m.in. przedłużenie najmu przez Shell w Krakowie na około 23 tys. m kw.
Z raportu wynika, że z perspektywy sektorów działalności najemców, najaktywniejsze były podmioty z branż: IT (ponad 133 tys. m kw.), usług profesjonalnych (ok. 125 tys. m kw.) oraz produkcyjnych (120 tys. m kw.).
Koszty wynajmu biur na rynkach regionalnych w 2025 roku oscylowały w przedziale od 11,5 euro do 20,0 euro za m kw. za miesiąc. W ciągu roku zaobserwowano wzrost stawek za najbardziej prestiżowe nieruchomości w Krakowie o 1,5 euro za m kw. za miesiąc, w Poznaniu o 0,5 euro na m kw. za miesiąc oraz niewielkie zwyżki we Wrocławiu i Łodzi. W pozostałych miastach opłaty pozostały na stabilnym poziomie – wskazano.
JLL to globalna firma doradcza z obszaru rynku nieruchomości komercyjnych oraz zarządzania kapitałem. Funkcjonuje w przeszło 80 krajach na całym świecie. (PAP)
ab/ pad/